הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

שינויים בהרגלי הבנייה: "לוקחים בחשבון את העובדה שהילדים יתגוררו בבית עד גיל מאוחר"

ענת דניאלי | (3)
נושאים בכתבה יוקר המחיה מחירי הדירות

מחירי הדיור הגבוהים הביאו בשנים האחרונות לעלייה בשיעור הזוגות הצעירים שממשיכים להתגורר אצל הוריהם כדי לחסוך כסף לדירה. כך למשל, על פי נתוני מחלקת המחקר והאסטרטגיה של אלדר שיווק נדל"ן כ-10% מדירות בנות 5 חדרים בפרויקטים המיועדים למשפרי דיור שיצאו לשיווק בשנה האחרונה כוללים יחידה למתבגר זאת לעומת כ-6% בשנת 2013.

 

לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן "תמיד היו דירות עם יחידה נוספת, סוג של יחידה נפרדת שהייתה משמשת כקליניקה או משרד עבור בעלי מקצוע חופשיים. לאחרונה היחידה הזאת שינתה את ייעודה ממשרד ביתי ליחידת דיור עבור למשל בן משפחה שמעוניין לחסוך את דמי השכירות כדי לצבור הון עצמי לדירה. אנו רואים בשנים האחרונות עלייה עקבית בביקושים לדירות הכוללות יחידות מסוג זה ככל שמחירי הדירות עולים".

צמודי קרקע עם יחידות דיור נפרדות

תופעה נוספת היא היא הקמת יחידות נפרדות בצמודי קרקע. מבדיקה שערך מרכז הבניה הישראלי, עולה כי נבנים כיום יותר ויותר בתים צמודי קרקע הכוללים יחידות דיור נפרדות לילדים.

על פי נתוני מרכז הבניה, בישראל נבנים מדי שנה כ-6000 צמודי קרקע בבניה עצמית ועוד כ-20,000 צמודי קרקע עוברים שיפוץ (רבע מהם עוברים שיפוץ עם היתר שמעיד על הרחבה המבנה ושינוי הקונסטרוקציה).

 

על פי ההערכות המרכז, כ-4000 מצמודי הקרקע שנבנים או עוברים שיפוץ והרחבה כיום נבנים עם יחידת דיור נפרדת המיועדת לילדים מתבגרים, לזוג אחרי נשואים וגם למשפחות צעירות בתחילת דרכן.

 

ישראל פסטרנק מנכ"ל מרכז הבניה הישראלי מציין כי עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות משפיעה על מאפייני המגורים של המשפחה הישראלית. "היום כאשר משפחה משפצת או בונה צמוד קרקע היא לוקחת בחשבון את העובדה שייתכן שהילדים יתגוררו בבית עד גיל מאוחר, ובמקרים מסויימים אף יתגוררו בבית עם בני זוגם לאחר הנישואים. היחידה הנפרדת כולל במרבית המקרים חדר שינה גדול של לפחות 12 מ"ר, מטבחון ושירותים ומקלחת עם כניסה נפרדת או עם הכנה לכניסה נפרדת בעתיד".

 

בדירות 5 חדרים בפרויקטים מתווספות יחידת דיור נפרדת

כאמור כיום יותר ויותר יזמים מתכננים דירות עם יחידת מתבגר או הכנה ליחידה נפרדת. כך למשל, כמעט בכל הפרויקטים אותם מקימה חברת אביסרור משה ובניו ברחבי הארץ נבנות יחידות דיור נפרדות בדירות בנות 5 חדרים ומעלה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

יורם אביסרור סמנכ"ל השיווק בחברת אביסרור משה ובניו מציין, כי "אם בעבר הייתה תופעה שמצמצמי דיור היו עוברים מהבית הגדול אל דירות קטנות במגדלים, היום אנו דווקא עדים לתופעה הפוכה -הבית הגדול ממשיך לשרת את המשפחה גם אחרי שהילדים מתבגרים יחידות דיור נפרדות שמבטיחות פרטיות מצד אחד ומהצד השני ממשיכים לחיות יחד כך שגם שומרים על האחדות המשפחתית וגם חוסכים הרבה מאוד כסף לילדים".

 

חברה נוספת היא חברת צרפתי שמעון משווקת בראש העין קוטג'ים בהם הממ"ד נמצא בקומת הקרקע ובצמוד אליו יש חדר רחצה, כאשר כל שאר החדרים בבית נמצאים בקומה העליונה, מה שמאפשר פרטיות  גדולה יותר. בנוסף, החברה משווקת בפרויקט גם קוטג'ים עם מרתף שיש להם כניסה נפרדת.

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    קבלן,בנק,ממשל=חזירות 31/05/2016 16:54
    הגב לתגובה זו
    שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל ושעושק את אזרחיה לעבדות, לטובת הלוביסטים,הבנקים והטייקונים =זה סיכון קיום המדינה!
  • 2.
    אבי 31/05/2016 13:50
    הגב לתגובה זו
    פשוט מאוד אנשים הוסיפו אלפים רבים של יחידות דיור בעצמם, וזה עוד בלי להזכיר אלפי דירות שמפוצלות כל שנה וכמובן בניה בלתי מדווחת במגזר הערבי. הרי ההגדרה של משק בית זה אנשים שחיים ביחידת דיור משל עצמם, אם היתה עליה של 55,000 משקי בית בשנה למרות שבנו רק 45,000 דירות, אז כנראה שנוספו עוד 10,000 יחידות דיור "מאולתרות"
  • 1.
    במקום זה ללמוד צרכנות ולא לרוץ לקנות (ל"ת)
    אנשים טיפשים 31/05/2016 12:59
    הגב לתגובה זו
פרויקט דירות
צילום: שלומי יוסף
ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?",  "כן, הכל בשבילכם". 

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו. 

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון  אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן