לקראת פשיטות רגל נוספות? צניחה של 29% במכירת דירות ברבעון השני - הנתון הנמוך ביותר מאז המחאה החברתית
שוק הנדל"ן נמצא בקיפאון עמוק: לפי סקירת הנדל"ן למגורים של משרד האוצר שפורסמה היום, ברבעון השני של 2014 נרכשו כ-22 אלפי דירות, ירידה של 13% בהשוואה לרבעון הקודם ושל 29% בהשוואה לרמת השיא בתקופה המקבילה אשתקד (32.2 אלף דירות). בכך הגיע סך העסקאות לרמתו הנמוכה ביותר מאז השפל שנרשם ברבעון האחרון של 2011, אשר עמד בצל המחאה החברתית.
הירידה החדה במספר העסקאות נובעת לפי האוצר מההכרזה על הכוונה להחיל מע"מ אפס על רכישת "דירה ראשונה". החלטה זו מצאה ביטוי בין היתר בירידה חדה במיוחד ברכישת דירות חדשות, בפרט ע"י זוגות צעירים, אף כי השפעתה ניכרת גם בפלח השוק של דירות יד שניה. יצויין כי בסגמנטים האחרים של השוק, משפרי הדיור והמשקיעים, אף שגם הם רשמו ירידות חדות, סך הרכישות שלהם ברבעון השני השנה עדיין גבוה ב-41% וב-14%, בהתאמה בהשוואה לרבעון האחרון של 2011.
74% מהדירות שרכשו צעירים - בפחות מ-1.6 מיליון שקל
רכישות הזוגות הצעירים רשמו ירידה של 14% והסתכמו בכ-8,000 דירות, ובכך חזרו לרמתן בזמן המחאה החברתית. הירידה ברכישות הזוגות הצעירים מתרכזת בעיקר בפלח השוק של הדירות החדשות, כאשר אלו רשמו ירידה של 30% בהשוואה לרבעון הקודם. רכישת דירות יד שניה ע"י הזוגות הצעירים רשמה ירידה של 6% בלבד.
במקביל לירידה ברכישות הזוגות הצעירים נרשמה גם ירידה במשקל הדירות החדשות שנרכשו על ידם שמחירן אינו עולה על 1.6 מיליון שקל (תקרת השווי למע"מ אפס). ירידות חדות יותר בפרמטר זה (עד לירידה של 21 נקודות אחוז) נרשמו בישובים בהם רמות המחירים קרובות לתקרת מחיר זו. ירידה חדה של 60% ברכישת דירות חדשות ע"י זוגות צעירים נרשמה באזור המרכז.
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כ-74% מהדירות החדשות שרכשו הזוגות הצעירים ברבעון השני של השנה היו במחיר שמתחת לתקרה שנקבעה למע"מ אפס לדירה ראשונה. זוהי ירידה של 5 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הראשון. דהיינו, מעבר לירידה החדה שנרשמה ברכישת דירות חדשות ע"י הזוגות הצעירים לאחר ההודעה על מע"מ אפס, גם בדירות שנרכשו חלה ירידה בשכיחות היחסית של הדירות שפוטנציאלית יהיו זכאיות למע"מ אפס. בפילוח לפי ישובים בולטת ירושלים עם ירידה של 21 נקודות אחוז במשקל הדירות החדשות שנרכשו במחיר של עד 1.6 מיליון שקל. ירידות חדות נרשמו גם בחיפה, מודיעין ורמת גן.
רכישת דירות חדשות רשמה ירידה של 24% בהשוואה לרבעון הקודם, 5,200 דירות, גבוה משמעותית מהירידה ברכישת דירות יד שניה (9%). את הירידה ברכישת דירות חדשות הובילו כאמור הזוגות הצעירים. את הירידה ברכישות דירות יד שניה הובילו המשקיעים. העיר היחידה שרשמה גידול במכירת דירות חדשות היא טבריה עם 160 יחידות דיור, זינוק של 58%.
צניחה חדה במכירת דירות חדשות בחיפה
בנוסף לאזור המרכז בולט גם אזור חיפה עם ירידה חדה (36%) ברכישת דירות חדשות. זהו גם האזור היחידי בו נרשמת ירידה ברכישת דירות חדשות זה שלושה רבעונים ברציפות. כך, מאז הרבעון השלישי של 2013 בו נרשמה הרמה הגבוהה ביותר של רכישת דירות חדשות באזור זה, לפחות מאז תחילת העשור הקודם, ירד מספר העסקאות בדירות חדשות באזור בשיעור מצטבר של 46% (לעומת ירידה של 15% בפרמטר זה ברמה הארצית). מעבר לירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים באזור זה בולטת גם ירידה חדה (53%) ברכישת דירות חדשות ע"י משקיעים. יש לציין כי באותה התקופה ירדה רכישת דירות יד שניה ע"י משקיעים באזור זה בשיעור מתון של 8%.
- שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
- האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
ברבעון השני נרכשו 5,400 דירות ע"י משקיעים, ירידה של 16% בהשוואה לרבעון הקודם, בהמשך לירידה של 19% ברבעון הראשון. במקביל, ירד משקל המשקיעים ב-1 נקודת אחוז, לשיעור של 24% מסך העסקאות, זאת לאחר שני רבעונים של עליות בשיעור מצטבר של 2.3 נקודות אחוז.
בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ירדו רכישות המשקיעים בשיעור חד אף יותר, של 24%, אולם כשיעור מסך העסקאות משקלם ברבעון השני השנה גבוה יותר, בכ-2 נקודות אחוז. הגידול במשקלם של המשקיעים בסך העסקאות בהשוואה לרבעון השני אשתקד חל בין היתר על רקע הירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים באותה התקופה (ירידה של 4 נקודות אחוז). כמו כן יש לציין, כי הריבית הריאלית ברבעון השני השנה נמוכה מזו שנרשמה ברבעון המקביל אשתקד (0.6%- לעומת 0.3%-, בהתאמה).
הירידה במשקל הדירות במדרגת המס הנמוכה, שנרכשו ע"י משקיעים עשויה להיות מוסברת ברגישות גבוהה יותר של המשקיעים הרוכשים דירות אלו לשינוי בשיעור המס. משקיעים אלו מתאפיינים ברמות שכר נמוכות משמעותית מאשר אלו הרוכשים דירות יקרות יותר (פער השכר גבוה מפער המחיר). מכירת דירות ע"י משקיעים ירדה ב- 14%. גידול של 35% במס השבח הממוצע לדירה, אף כי רמתו עדיין נמוכה (ממוצע מס של 12 אלף שקל), בשל שיטת החיוב הלינארית.
- 1.יהושע 21/08/2014 13:48הגב לתגובה זוסבלנות זאת השיטה בסוף ניקנה דירות 100000 עד 150000 דולר אם זה יכול לקרות באמריקה אז זה יכול לקרות גם אצלנו
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
בזמן שבחוק ההסדרים הקרוב כבר מדובר על החזרת מס רכוש בשיעור של 1.5%-2% על מקרקעין פנויים, משרד האוצר פירסם היום את הדו"ח שמסביר מדוע, מבחינתו, זהו צעד מתבקש. דו"ח הצוות לבחינת הטלת מס רכוש על מקרקעין פנויים, בראשות הכלכלן הראשי ד"ר שמואל אברמזון, קובע כי החזרת המס נדרשת כחלק מהיערכות תקציבית ארוכת טווח של המדינה.
בדו"ח נקבע במפורש כי ישראל ניצבת בפני מציאות תקציבית חדשה, שמחייבת חשיבה מחדש על מבנה מערכת המס. “רוב חברי הצוות התרשמו כי קיימת הצדקה בהטלה מחדש של מס רכוש על מקרקעין במדינת ישראל”, נכתב בו, וזאת “בעיקר לאור הצרכים הפיסקליים ארוכי הטווח הקשורים למציאות שנוצרה בעקבות מלחמת ‘חרבות ברזל’”. הצוות מוסיף כי מבחינה כלכלית יש “עדיפות להטלת מסי רכוש, בפרט בתחום הנדל״ן, על פני מסים אחרים, ובפרט מסים על הכנסות וצריכה”.
לפי הדו"ח, המס המוצע אינו מס כולל על דירות ומבנים, אלא מס שממוקד בקרקעות פנויות בלבד. “נכון לבחור במודל מיסוי ממוקד מקרקעין פנויים, ולא להטיל מס נוסף על קרקעות שממוסות כבר היום במנגנונים אחרים”, נכתב בסיכום. הכוונה היא לקרקעות שלא נבנו עליהן מבנים, ואינן משמשות לחקלאות פעילה.
הנתונים שמציג הצוות ממחישים את פוטנציאל ההכנסות. שווי הקרקעות הפנויות בישראל נאמד בכ-800 מיליארד שקל, במחירי 2025. מתוכן, כ-500 מיליארד שקל מוחזקים בידי חברות וכ-300 מיליארד שקל בידי משקי בית. לפי החישוב, “בהטלת מס רכוש בשיעור אחיד של 1% נאמד פוטנציאל הגבייה בכ-8 מיליארד שקל לשנה”, ואילו “בשיעור מס של 1.5% נאמד פוטנציאל זה בכ-12 מיליארד שקל”.
- המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
- מס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדו"ח חוזר גם להיסטוריה של מס הרכוש בישראל ומסביר מדוע ביטולו נחשב, בדיעבד, טעות. מס הרכוש הופחת בשנת 2000 ל-0%, והוחלף במס מכירה שנגבה בעת מכירת מקרקעין. אלא שגם המס הזה בוטל כעבור שנים אחדות. “ברור כי החלופה למס רכוש לא הוכיחה עצמה כעדיפה עליו”, נכתב בדו"ח, והמשמעות היתה כי “אי החלפתו של מס רכוש לאורך זמן הובילה דה פקטו להחמרת נטל המס על צריכה והכנסות, באופן שפוגע בצמיחה הכלכלית”.
