לקראת פשיטות רגל נוספות? צניחה של 29% במכירת דירות ברבעון השני - הנתון הנמוך ביותר מאז המחאה החברתית
שוק הנדל"ן נמצא בקיפאון עמוק: לפי סקירת הנדל"ן למגורים של משרד האוצר שפורסמה היום, ברבעון השני של 2014 נרכשו כ-22 אלפי דירות, ירידה של 13% בהשוואה לרבעון הקודם ושל 29% בהשוואה לרמת השיא בתקופה המקבילה אשתקד (32.2 אלף דירות). בכך הגיע סך העסקאות לרמתו הנמוכה ביותר מאז השפל שנרשם ברבעון האחרון של 2011, אשר עמד בצל המחאה החברתית.
הירידה החדה במספר העסקאות נובעת לפי האוצר מההכרזה על הכוונה להחיל מע"מ אפס על רכישת "דירה ראשונה". החלטה זו מצאה ביטוי בין היתר בירידה חדה במיוחד ברכישת דירות חדשות, בפרט ע"י זוגות צעירים, אף כי השפעתה ניכרת גם בפלח השוק של דירות יד שניה. יצויין כי בסגמנטים האחרים של השוק, משפרי הדיור והמשקיעים, אף שגם הם רשמו ירידות חדות, סך הרכישות שלהם ברבעון השני השנה עדיין גבוה ב-41% וב-14%, בהתאמה בהשוואה לרבעון האחרון של 2011.
74% מהדירות שרכשו צעירים - בפחות מ-1.6 מיליון שקל
רכישות הזוגות הצעירים רשמו ירידה של 14% והסתכמו בכ-8,000 דירות, ובכך חזרו לרמתן בזמן המחאה החברתית. הירידה ברכישות הזוגות הצעירים מתרכזת בעיקר בפלח השוק של הדירות החדשות, כאשר אלו רשמו ירידה של 30% בהשוואה לרבעון הקודם. רכישת דירות יד שניה ע"י הזוגות הצעירים רשמה ירידה של 6% בלבד.
במקביל לירידה ברכישות הזוגות הצעירים נרשמה גם ירידה במשקל הדירות החדשות שנרכשו על ידם שמחירן אינו עולה על 1.6 מיליון שקל (תקרת השווי למע"מ אפס). ירידות חדות יותר בפרמטר זה (עד לירידה של 21 נקודות אחוז) נרשמו בישובים בהם רמות המחירים קרובות לתקרת מחיר זו. ירידה חדה של 60% ברכישת דירות חדשות ע"י זוגות צעירים נרשמה באזור המרכז.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כ-74% מהדירות החדשות שרכשו הזוגות הצעירים ברבעון השני של השנה היו במחיר שמתחת לתקרה שנקבעה למע"מ אפס לדירה ראשונה. זוהי ירידה של 5 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הראשון. דהיינו, מעבר לירידה החדה שנרשמה ברכישת דירות חדשות ע"י הזוגות הצעירים לאחר ההודעה על מע"מ אפס, גם בדירות שנרכשו חלה ירידה בשכיחות היחסית של הדירות שפוטנציאלית יהיו זכאיות למע"מ אפס. בפילוח לפי ישובים בולטת ירושלים עם ירידה של 21 נקודות אחוז במשקל הדירות החדשות שנרכשו במחיר של עד 1.6 מיליון שקל. ירידות חדות נרשמו גם בחיפה, מודיעין ורמת גן.
רכישת דירות חדשות רשמה ירידה של 24% בהשוואה לרבעון הקודם, 5,200 דירות, גבוה משמעותית מהירידה ברכישת דירות יד שניה (9%). את הירידה ברכישת דירות חדשות הובילו כאמור הזוגות הצעירים. את הירידה ברכישות דירות יד שניה הובילו המשקיעים. העיר היחידה שרשמה גידול במכירת דירות חדשות היא טבריה עם 160 יחידות דיור, זינוק של 58%.
צניחה חדה במכירת דירות חדשות בחיפה
בנוסף לאזור המרכז בולט גם אזור חיפה עם ירידה חדה (36%) ברכישת דירות חדשות. זהו גם האזור היחידי בו נרשמת ירידה ברכישת דירות חדשות זה שלושה רבעונים ברציפות. כך, מאז הרבעון השלישי של 2013 בו נרשמה הרמה הגבוהה ביותר של רכישת דירות חדשות באזור זה, לפחות מאז תחילת העשור הקודם, ירד מספר העסקאות בדירות חדשות באזור בשיעור מצטבר של 46% (לעומת ירידה של 15% בפרמטר זה ברמה הארצית). מעבר לירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים באזור זה בולטת גם ירידה חדה (53%) ברכישת דירות חדשות ע"י משקיעים. יש לציין כי באותה התקופה ירדה רכישת דירות יד שניה ע"י משקיעים באזור זה בשיעור מתון של 8%.
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
ברבעון השני נרכשו 5,400 דירות ע"י משקיעים, ירידה של 16% בהשוואה לרבעון הקודם, בהמשך לירידה של 19% ברבעון הראשון. במקביל, ירד משקל המשקיעים ב-1 נקודת אחוז, לשיעור של 24% מסך העסקאות, זאת לאחר שני רבעונים של עליות בשיעור מצטבר של 2.3 נקודות אחוז.
בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ירדו רכישות המשקיעים בשיעור חד אף יותר, של 24%, אולם כשיעור מסך העסקאות משקלם ברבעון השני השנה גבוה יותר, בכ-2 נקודות אחוז. הגידול במשקלם של המשקיעים בסך העסקאות בהשוואה לרבעון השני אשתקד חל בין היתר על רקע הירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים באותה התקופה (ירידה של 4 נקודות אחוז). כמו כן יש לציין, כי הריבית הריאלית ברבעון השני השנה נמוכה מזו שנרשמה ברבעון המקביל אשתקד (0.6%- לעומת 0.3%-, בהתאמה).
הירידה במשקל הדירות במדרגת המס הנמוכה, שנרכשו ע"י משקיעים עשויה להיות מוסברת ברגישות גבוהה יותר של המשקיעים הרוכשים דירות אלו לשינוי בשיעור המס. משקיעים אלו מתאפיינים ברמות שכר נמוכות משמעותית מאשר אלו הרוכשים דירות יקרות יותר (פער השכר גבוה מפער המחיר). מכירת דירות ע"י משקיעים ירדה ב- 14%. גידול של 35% במס השבח הממוצע לדירה, אף כי רמתו עדיין נמוכה (ממוצע מס של 12 אלף שקל), בשל שיטת החיוב הלינארית.
- 1.יהושע 21/08/2014 13:48הגב לתגובה זוסבלנות זאת השיטה בסוף ניקנה דירות 100000 עד 150000 דולר אם זה יכול לקרות באמריקה אז זה יכול לקרות גם אצלנו
יוזמות נדל"ן רוכשת שליטה בפרויקטים של איציק תשובה בנתניה
החברות מגדילות את השותפות כך שיוזמות תחזיק 51% ב-8 חברות פרטיות עם עשרות פרויקטים למגורים, מסחר ונכסים מניבים; במסגרת ההסכם תשובה ימשיך לנהל את הפרויקטים ויקבל דמי ייזום וניהול בהיקף של 50 מיליון שקל
קבוצת יוזמות פיתוח נדל"ן וחברת איציק תשובה מעמיקות את שיתוף הפעולה ביניהן, במהלך שמרחיב משמעותית את היקף הפעילות המשותפת ועוברים לשליטה משותפת של שתי החברות. במסגרת ההסכם החדש, יוזמות צפויה לרכוש 51% מההון שמחזיקה קבוצת תשובה ב-8 חברות פרטיות, שבבעלותן החזקה בכ-30 חברות פרויקט הפועלות בעיר נתניה ובסביבתה. מדובר במתחמים הכוללים מגדלי מגורים, שטחי מסחר, משרדים ונכסים מניבים, לצד זכויות בקרקעות בהרצליה, הרצליה פיתוח ונתניה.
יש כאן שלושה פרויקטים מרכזיים שכבר נמצאים בשלב מתקדם יחסית: פרויקט ברחוב ירושלים בנתניה, פרויקט נוסף בשדרות ויצמן, ופרויקט שלישי ברחוב ז'בוטינסקי. בשלושת המתחמים נחתמו עד כה הסכמי התחדשות עירונית עם למעלה מ־90% מבעלי הזכויות, מה שמקדם אותם לעבר שלבי תכנון ורישוי מפורטים. בסך הכול, שלושת הפרויקטים כוללים פוטנציאל לבניית כ-333 דירות חדשות, לצד כ-920 מ"ר שטחי מסחר וכ-730 מ"ר שיועדו לשימוש ציבורי עבור עיריית נתניה. על פי הערכות החברות, היקף המכירות הצפוי בשלושת הפרויקטים עומד על כ-698 מיליון שקל, כאשר חלקה של יוזמות צפוי לעמוד על כ־178 מיליון שקל מכירות ורווח של כ-26 מיליון שקל.
העסקה החדשה מגיעה בהמשך לעסקה קודמת שעליה הודיעו הצדדים לפני כחודשיים, שבה חברו לשותפות ב-4 פרויקטים נוספים בנתניה בהיקף של כ-575 דירות ותחזית מכירות של כ־1.2 מיליארד שקל. כלומר, במקום שותפות נקודתית בפרויקטים בודדים, יוזמות נכנסת לעמדת שליטה רוחבית ברוב הפעילות היזמית של קבוצת תשובה באזור, תוך יצירת מבנה אחיד לניהול, תכנון, מימון וביצוע. מבחינת שתי החברות, מדובר בתהליך הדרגתי שבו הן מייצרות מודל שותפות ארוך טווח ולא מהלך חד־פעמי.
בנוסף, יוזמות תישא גם בעלויות ההון העצמי הנדרשות לקידום ולמימון הפרויקטים. המשמעות היא שהחברה תעמיד את חלקה במימון ותוביל את ההיבטים הכלכליים של הפרויקטים, בעוד קבוצת תשובה תמשיך לפעול כחברת ייזום וביצוע ותלווה את הפרויקטים עד מסירתם. מנגנון התגמול במסגרת ההסכם קובע כי קבוצת תשובה תקבל דמי ייזום וניהול בהיקף כולל של 50 מיליון שקל בתוספת מע"מ, אשר ישולמו בארבעה תשלומים שנתיים שווים.
ההסכם כולל גם תקופת בדיקת נאותות (Due Diligence) בהיקף של 90 ימים, עם אפשרות להארכה, שבמהלכה תבחן יוזמות כל פרויקט בנפרד. החברה תוכל לבחור אילו מהפרויקטים לכלול במסגרת העסקה, ובלבד שהיקף הפעילות הכולל לא יפחת מ-80% מהפעילות הקיימת של חברת תשובה. מנגנון זה מספק ליוזמות גמישות יחסית בבחינת ההיתכנות התכנונית, המשפטית והכלכלית של כל פרויקט, ומאפשר לה להתאים את סל הפרויקטים לרמת הסיכון שהיא מוכנה לשאת. בנוסף, הצדדים הסכימו על זכות הצטרפות הדדית לפרויקטים עתידיים לתקופה של 18 חודשים החל ממרץ 2026.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
