הזוגות הצעירים עטו על שוק הדירות ב-Q2; שילמו בממוצע 885 אלף ש' במרכז
ברבעון השני נמשכה ההתאוששות בשוק הנדל"ן, כך עולה מנתוני אגף כלכלה והכנסות המדינה שפורסמו היום (ג'). מספר העסקאות רשם גידול של כ-9% בהשוואה לרבעון הקודם והסתכם בכ-24.5 אלף דירות ושל כ- 12% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
באוצר מציינים כי מחירי הדירות החדשות הוסיפו לרדת ברבעון השני, אם כי בשיעור מתון יחסית של 0.8%, בהשוואה לרבעון הקודם. באזור המרכז נרשמה ירידה בשיעור מינורי של 0.1% ומנגד באזור השרון ובאזור השפלה הגיע שיעור הירידה ל-1.2%. בסיכום 12 החודשים האחרונים ירד מחירה החציוני של דירה חדשה בשיעור מצטבר של 10.9%.
רכישת דירות על ידי זוגות צעירים רשמה עליה של 19% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, שיעור גידול גבוה משמעותית בהשוואה לזה שנרשם בקרב משפרי הדיור והמשקיעים.
אזור ירושלים בולט עם עליה חדה במספר העסקאות (19%), זאת בעיקר הודות לשיווק רחב היקף של דירות חדשות בבית שמש. מנגד, שיעור עליה מתון במספר העסקאות נרשם באזור ת"א, אשר התרכז כולו בדירות יד שניה, בעיקר עקב גידול בפעילות המשקיעים.
שיעור גידול חריג במכירת דירות חדשות נרשם גם באזור באר-שבע, אשר רשם עליה של 41% בהשוואה לרבעון הקודם ועליה של כ-20% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בניגוד לממצאים באזור ירושלים, מי שהובילו את הגידול במכירת דירות חדשות באזור זה היו משפרי הדיור, בפרט בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד (גידול של 37%, לעומת גידול של 10% ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים.
ברבעון השני נמשכה ההתאוששות במכירת דירות חדשות, לאחר הירידה החדה שנרשמה ב- 2011. שיעורי גידול חריגים באזור ירושלים ובאזור ב"ש הביאו לעליה של כ-12% במכירות ברמה הארצית. אזור המרכז הינו האזור היחידי בו נרשמה ירידה ברכישת דירות חדשות, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ירידה זו בולטת במיוחד על רקע גידול חד ברכישת דירות יד שניה באזור, כאשר יתכן ופערי המחיר הגבוהים בין שני סוגי נכסים אלו באזור המרכז תורמים לתחלופה הגבוהה ביניהם.
ברבעון השני נמכרו כ-5.5 אלפי דירות חדשות, גידול של כ-12% בהשוואה לרבעון הקודם, בדומה לשיעור הגידול בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. זאת בהמשך לעליה שנרשמה במכירות ברבעון הראשון, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של ירידה במכירת דירות חדשות שהביאה לירידה של 23% במכירת דירות חדשות בשנת 2011 (בהשוואה ל-2010).
עוד עולה מהנתונים כי לראשונה מאז 2009 נרשמה עליה רצופה במשך שני רבעונים ברכישת דירות להשקעה. רמות השכר של המשקיעים ברבעון השני היו גבוהות מאשר אלו של המשקיעים ברבעונים הקודמים, אולם חרף עובדה זו שיעור המשקיעים בעלי יותר מדירה אחת להשקעה ירד משמעותית. ביטול החקיקה המחמירה בתנאי הפטור ממס שבח החל מ-2013 עשויה לתמרץ חזרתם של המשקיעים ה"כבדים" לשוק.
השכר הממוצע של מי שרכשו דירה להשקעה ברבעון השני של 2012 עמד על 17.3 אלף שקל (ברוטו לחודש, ליחיד), גבוה בכ-4% משכר רוכשי דירה להשקעה ברבעון הראשון, אולם עדיין נמוך ב-11% בהשוואה לרמות השיא בשכר הרוכשים שנרשמו ברבעון האחרון של 2010. בהקשר זה יש לציין כי ברבעון האחרון של 2010, הגיעה רמת הרכישות של המשקיעים לרמתה הגבוהה ביותר, על רקע הקדמת רכישות של משקיעים קודם כניסתם לתוקף של שיעורי המס הגבוהים יותר על דירה "נוספת" בתחילת 2011. העובדה שאותו הרבעון התאפיין גם ברמות שכר גבוהות מאד של הרוכשים יש בה כדי לרמז על הרגישות הגבוהה של בעלי ההכנסות הגבוהות לשיעורי המס.
בשלושה אזורים: ת"א, המרכז והשפלה, רמת המחירים של הדירות הנרכשות ע"י זוגות צעירים (885 אלף שקל) דומה לאלו הנרכשות ע"י משקיעים. יחד עם זאת, רק באזור ת"א משקל המשקיעים בסך העסקאות באזור גבוה ודומה ברמתו למשקל הזוגות הצעירים. מנגד, באזורי חיפה וב"ש, בהן משקל המשקיעים ברכישות גבוה, הדירות הנרכשות ע"י משקיעים מתאפיינות ברמות מחיר נמוכות משמעותית מאלו שרוכשים הזוגות הצעירים.
באזור המרכז בולטת עליה חדה ברכישת דירות יד שניה, ובמקביל ירידה ברכישת דירות חדשות. יתכן ופערי המחיר הגבוהים בין שני סוגי נכסים אלו באזור המרכז תורמים לתחלופה הגבוהה ביניהם, זאת על רקע הקשחת תנאי המימון למשכנתאות.
משקל תושבי החוץ בסך העסקאות ירד בשלושת הרבעונים האחרונים, משיעור של 4.8% ברבעון השלישי אשתקד לשיעור של 3.3% ברבעון השני. כ-36% מהדירות שרכשו תושבי החוץ התרכז בירושלים, השיעור הגבוה ביותר מאז שנת 2002.
- 8.הקלפן מלוד 04/09/2012 21:31הגב לתגובה זוחברה הנדלן כרגע בבועה... לדעתי בעתיד יהיו צניחות חופשיות .... והבנקים גם הם יצנחו
- 7.שוב דמגוגיה תקשורת להרצת פראייר=נתוניבלוף=בועה בפיצוץ! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל גנבים 04/09/2012 20:09הגב לתגובה זו
- 6.תומר 04/09/2012 13:05הגב לתגובה זוהיישובים המדוברים והמחירים מצביעים על זה שדתיים הם הגידול המדובר. גם תואם לשיטת הממשל הרקובה פה. מעלים מיסים במקום לחתוך בהטבות לדתיים ובדיקה מעמיקה בהוצאות הבטחון.
- 5.אבי חולון 04/09/2012 12:29הגב לתגובה זואני מתעסק בתחום - הקבלנים נותנים מחירי מבצע בחולון,ראשל"צ ובגלל זה הביקושים.
- 4.אליהו ניר 04/09/2012 12:08הגב לתגובה זומפחיד.
- 3.מחירים ירדו+מבצעים של החזירים לכן הייתה עליה בקניות. (ל"ת)א.מ 04/09/2012 11:51הגב לתגובה זו
- לא קבלן 14/09/2012 02:49הגב לתגובה זואם היו רוצים כבר מזמן היו מורידים את המחירים אבל הם המרוויחים העיקריים מהעליה שהרי הקרקעות של המדינה זה המס הכי גדול שהמדינה גובה, קרקעות
- 2.העיקר שפישר וחבר מרעיו בתרדמת. (ל"ת)א.מ 04/09/2012 11:50הגב לתגובה זו
- 1.אבי 04/09/2012 11:40הגב לתגובה זוממשלה פעילה וטובה סה"כ.
- או עיוור או יורד שחי בחול או סתם טמבל (ל"ת)יעקב 04/09/2012 12:31הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.38% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
