הדולר התחזק מול השקל: "הירידות החדות מגלות את העצבים החשופים של המשקיעים"
הדולר שב ומתחזק היום במסחר מול השקל, על רקע הנפילות בבורסות מסביב לעולם ולאחר שאתמול שמר על יציבות. בשעות האחרונות, עם זאת, הוא נחלש לעומת המסחר בבוקר. הדולר היציג נקבע בעליה של 0.33% לרמה של 3.968 שקלים והאירו רשם עליה של 1.3% ל-5.54 שקלים. נציין כי היום פקעו אופציות המעו"ף על הדולר והאירו לחודש יוני.
טל עבדה, סמנכ"ל השקעות בכלל פורקס, אומר היום כי "המגמות בשוק מעידות על חשש מעלייה בסיכון הגלום. משקיעים רבים מעריכים שהעליות החדות בחודש שעבר הביאו את השוק לקניות יתר ותמחיר יתר, ולכן צפוי תיקון כלפי מטה. הודעת הבנק העולמי היתה הקש ששבר את גב הגמל, חיזקה את ההערכות הקיימות זה מכבר, אך אין לזקוף רק לחובתו של הבנק את הירידות החדות אתמול".
"הציפיות הללו מחזקות את הדולר בעולם, מורידות את הביקושים לסחורות ולכן את מחירן. השקל מצטרף למגמה העולמית. תגובת האירו-שקל היתה חדה יותר, מ-5.45 אתמול בצהריים ל-5.54 שקל לאירו הבוקר. לצמד רמת התנגדות חזקה ב 5.55, אותה ניסה הצמד לפרוץ חמש פעמים מתחילת החודש ונכשל".
עוד אומר עבדה כי "המרוויח הגדול מהמהלך הוא היין היפני, שהתחזק למול הדולר, האירו והלירה שטרלינג מאז תחילת החודש ביותר מ-4%. הירידות החדות מגלות את העצבים החשופים של המשקיעים ואת חוסר הסובלנות שלהם כלפי עליית הסיכון. מחר אחר הצהריים יפורסמו נתוני הנדל"ן, מלאי הנפט, וראש הפד, ברננקה, ינאם כחלק מהכרזת הריבית בארה"ב. תוצאות מאכזבות מחר יעלו את הסיכון מדרגה נוספת ועלולים לשלוח את מדדי המניות לירידות נוספות ולחזק את הדולר אל מעבר לרמת 4 שקלים לדולר".
בעולם, היין היפני מתחזק כעת ב-0.44% לרמה של 95.45 יין לדולר. האירו מזנק ב-0.86% לרמה של 1.398 דולרים לאירו.
נזכיר כי אתמול נותרה ריבית בנק ישראל לחודש יולי, כצפוי, ללא שינוי ברמת שפל היסטורי של 0.5%. בהודעת בנק ישראל נאמר כי "הותרת ריבית יולי ללא שינוי ברמתה הנמוכה יחד עם הצעדים הנוספים המשלימים שנוקט בהם בנק ישראל של רכישות בשוק המט"ח ובשוק האג"ח הממשלתיות, תורמים לחיזוק יכולתו של המשק להתמודד עם ההשלכות של המשבר הכלכלי העולמי על המשק הישראלי. החלטה זו תומכת בהשגת יעד האינפלציה, בפעילות הכלכלית הריאלית וביציבות המערכת הפיננסית".
בבנק ישראל אומרים כי "האינפלציה נמצאת בתוך היעד ולפי תחזיות החזאים ושוק ההון היא צפויה להישאר בתוך היעד בשנה הקרובה. יש לציין כי, שינויים במיסוי ובמחירים המפוקחים צפויים להשפיע באופן חד פעמי על רמת המחירים ולפיכך להשאיר את האינפלציה בהסתכלות ל-12 חודשים אחורנית סמוך לגבול העליון בחודשיים הקרובים. לאחר מכן, לפי התחזיות, תחזור האינפלציה לקירבת מרכז היעד".
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
