אחת למספר חודשים עולה מחדש השאלה לגבי שוק הנדל"ן למגורים. האם מחירי הדירות במגמת עליה או שמא במגמת ירידה.שאלה זו מעניינת הן את ציבור רוכשי הדירות, משפרי דיור וזוגות צעירים, הן את חברות הבניה, היזמים ולמעשה את המגזר העסקי כולו.

כדי שניתן יהיה לזהות את המגמה בשוק הדיור למגורים מן הנכון יהיה לבחון את התפתחותה של מגמה זו בשוק הנדל"ן מאז ספטמבר 2008.

כידוע בספטמבר 2008 החל אפקט משבר הסאב-פריים לחלחל לשוק ההון הישראלי, מה שגרם החל מחודש אוקטובר 2008 ועד מרץ 2009 לעצירה כמעט מוחלטת של העסקאות בשוק הנדל"ן למגורים. הסיבה כמובן הייתה חשש הן של הקונים והן של המוכרים מעשיית עסקאות בשוק הנדל"ן בתנאים של חוסר ודאות, שוק שבו החלו להתגלות סימני מיתון והאטה כלכלית.

בחודשים אפריל, מאי החל להתברר כי הכלכלה הישראלית צולחת בהצלחה את המיתון העולמי ואז התפרצו הביקושים לנדל"ן למגורים. פריחת עסקאות הנדל"ן הביאה לגאות הן בכמות העסקאות והן במחירים שהאמירו.

ניסיונות הממשלה לצינון שוק הנדל"ן למגורים

החל מספטמבר 2009 שמה לה ממשלת ישראל למטרה לנסות ולצנן את שוק הנדל"ן למגורים וזאת ע"י הגדלת ההיצע של הקרקעות לבניה.

אין ספק שפעולות הממשלה באמצעות מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון לרבות הצהרת הכוונות הגלויה של משרד השיכון ציננו את הביקושים והעבירו את הרוכשים לעמדת המתנה, בעיקר של משפרי הדיור וזוגות צעירים, שקיוו שהמהלך יצליח ויביא להורדת מחירים.

בפועל התבדתה תחזית הממשלה, כאשר התברר בדיעבד כי אין ברשות הממשלה שליטה על כמות מספקת של קרקעות במרכז הארץ אשר ניתן באמצעותה להשפיע על מחירי הנדל"ן למגורים. לא זו אף זו מכרזי המינהל בחודשים אוקטובר 2009 עד פברואר 2010 הוכיחו שהקרקע לבנייה נרכשת על ידי החברות הקבלניות תוך עליית מחירים בשיעור גבוה שבין 25%-50%.

בחודשים ינואר, פברואר 2010 ערכו מכוני המחקר והסטטיסטיקה חשבון נפש סטטיסטי של שוק הנדל"ן למגורים לשנת 2009. כך למשל קבעה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בהודעה לעיתונות מיום 15.2.10 כי מחירי הדירות יד שנייה עלו ב-21% במהלך 2009, השמאי הממשלתי הראשי פרסם מצידו בתחילת חודש פברואר 2009 כי מחירי הדירות בישראל זינקו בשיעור של 14.4% בשנת 2009.

גם מכוני מחקר מחו"ל כמו נייט פרנק ( knight frank) ו"גלובל פרופרטי גייד" החמיאו לשוק הנדל"ן הישראלי ודירגו אותו בצמרת הנדל"ן העולמית בשנת 2009.

ירידה בכמות התחלות הבנייה ובהיצע הדירות

נכון להיום, לאן מועדות פניו של שוק הנדל"ן הישראלי, האם לעליית מחירים בשנת 2010 או לירידת מחירים. עד כמה נתמכת המגמה העכשווית בנתונים ראשוניים שפורסמו ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

ביום 28.2 בהודעה לעיתונות מטעמה פרסמה הלמ"ס כי בשנת 2009 מספר התחלות הבנייה היה דומה למספרן בשנת 2008.

עד כמה יש קשר בין כמות התחלות הבנייה בשנה מסוימת לבין כמות הדירות שנמכרות בפועל בשנה שלאחר מכן? עיון בנתוני התחלות הבנייה ב-4 השנים האחרונות תוך עיון במספר הדירות שנבנו במהלך כל שנה עוקבת יכול ללמדנו על מגמת ההיצע בכמות הדירות בשוק בשנת 2010.

להלן הנתונים שפורסמו:

הטבלה שלעיל מלמדת שכמות הדירות שנבנות מידי שנה דומה מאוד לכמות התחלות הבנייה בשנה שלפניה. לכאורה נתוח זה מגלה לנו שבשנת 2010 צפויות להיבנות כ-32,000 דירות.

ואולם אם נבדוק את הנתונים במדוייק אנו נראה שבמחוז תל-אביב חלה בשנת 2009 ירידה של כ- 32.2% בהתחלות הבנייה, ירידה שפוצתה ע"י עליה במחוז ירושלים של 36.3%.

לצורך ניתוח הנתונים בואו ונניח שכמות התחלות הבניה ב-2009 הייתה לא 32,145 אלא 20,000 התחלות בניה בלבד. במקרה כזה היינו אומרים שהיצע הדירות ב-2010 הולך לרדת בצורה דרסטית מה שידחוף את המחירים למעלה.

האם למעשה זה לא המצב? כאשר כמות התחלות הבנייה במחוז ת"א יורדת ב-32.2% האם אין הדבר אומר שבמרכז הארץ היצע הדירות בשנת 2010 הולך לרדת דרסטית מה שידחוף את המחירים למעלה? האם תוספת של אלפי התחלות בנייה בבית שמש דבר שהעלה את כמות התחלות הבנייה במחוז ירושלים ב- 36% מעיד לכאורה על היצע קשיח של דירות בשנת 2010 באזורי המרכז וביתר אזורי הביקוש. לדעתנו התשובה לכך היא שלילית.

תמיכה לניתוח זה ניתן למצוא בהודעה לעיתונות מיום 23.2.10 של הלמ"ס אשר פרסמה כי בסוף ינואר 2010 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בכל רחבי הארץ נמוך ב-26% ממספרן בסוף ינואר 2009. כלומר אנו מוצאים כי בסוף ינואר 2009 חלה ירידה דרסטית בכמות הדירות החדשות המוצעות למכירה ביוזמה פרטית כדלקמן:

מחוז מרכז (25.7% -)

מחוז ת"א (30.1%-)

מחוז ירושלים ( 1.2%-)

מחוז הדרום ( 11.4% -)

מחוז חיפה (41.8% -)

מחוז הצפון (22.1%-)

אזור יהודה ושומרון (32.9% -)

סיכום ומסקנות

המסקנה המתבקשת מכל הנתונים הללו לדעתנו היא כי בשנת 2010 צפויים מחירי הדירות להמשיך ולטפס בצורה חדה מעלה וזאת בין היתר מהסיבות הבאות:

א. היצע הדירות בכל רחבי הארץ ירד כבר עתה (ינואר 2010) בצורה דרסטית (26%) .

ב. כמות התחלות הבניה בשנת 2009 ירדה בצורה משמעותית באזורי הביקוש- דבר שיוביל בשנת 2010 להקטנה נוספת בהיצע הדירות.

ג. לאחרונה סר חינן של קבוצות הרכישה ולפחות חלק מהרוכשים הפוטנציאלים שלהן, יש להניח, יעדיפו דירות יד ראשונה או שנייה.

ד. הקבלנים שילמו במהלך כל החודשים האחרונים במכרזי המינהל מחירים גבוהים ב- 25% - 50% עבור המגרשים שרכשו ולפיכך סביר להניח שיעלו את מחירי הדירות.

ה. כל הקונים, אשר מחודש אוגוסט 2009 ועד חודש פברואר 2010 היו בעמדת המתנה, ציפו לירידות מחירים, התבדו ולפיכך מתחילים עתה לחזור אט אט לשוק.

כל אלו ידחפו, יש לשער, את המחירים בשנת 2010 מעלה מעלה.

מאת: עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".