קבוצות רכישה בנדלן: 5 יתרונות בולטים לצד 2 חסרונות
הטרנד הלוהט בתחום הנדל"ן בשנים האחרונות הוא קבוצות הרכישה. קבוצת רכישה היא קבוצה של גורמים, לרוב מדובר באנשים פרטיים, שהתחברה לצורך רכישת קרקע משותפת. במרבית המקרים הקבוצה מתעתדת לבנות במשותף על הקרקע, ולחלק את יחידות הדיור בין החברים בקבוצה. המונח המעט פחות מוכר הוא "קבוצות רוכשים", שדומה, אך גם שונה במספר עקרונות מהותיים מקבוצות הרכישה.
קבוצת רוכשים היא קבוצה של אנשים, לרוב פרטיים, שמתאגדת על מנת לקנות בצורה מרוכזת יחידות דיור לחברי הקבוצה (כלומר פרויקט שהקרקע שלו כבר נרכשה ושיש לו תוכניות בניה). בדרך כלל הקנייה היא במסגרת פרויקט בניה אחד. המטרה ברורה - לנצל את כוח הקנייה המרוכז כדי לקבל תנאים טובים, סטנדרט טוב יותר בדירות וכמובן - מחיר טוב יותר.
יתרונות ההשתתפות בקבוצת רוכשים
סיכון נמוך יותר - בריא יותר ללב שלכם
הסיכון במקרה של קבוצות רוכשים נמוך יחסית. ישנם חוקים רבים המסדירים את הרכישה מהקבלן, והעסקה מתבצעת במרבית המקרים לאחר שניתן היתר בנייה. בקבוצות רכישה, אגב, העסקה מסוכנת הרבה יותר, ופחות מוגנת בחוק (כאשר רוכשים ישירות את הקרקע מהבעלים, הסיכון גדול יותר והסיכוי לרווח יזמי גדול יותר). מי שאינם מחבבים סיכון גבוה, כדאי שיפנו לדרך קבוצות הרוכשים.
פריסת התשלומים - תשלומים מדורגים:
יתרון נוסף של קבוצות רוכשים הוא בפריסת התשלומים. בניגוד לקבוצת רכישה, שמשלמת את מלוא התמורה עבור הקרקע בשלב הראשון, במקרה של קבוצת רוכשים התשלומים הם עבור הבניה, ולכן מחולקים בהתאם להתקדמות. כך יכולים החברים בקבוצה להוציא תשלומים מדורגים יותר.
משך הביצוע - קצר וקולע:
כאשר מדובר בקבוצת רוכשים, התקופה מרגע חתימת החוזה ועד האכלוס קצרה הרבה יותר מאשר אצל קבוצות רכישה. במקרה של קבוצת רוכשים היתר הבנייה כבר קיים, ובמקרים רבים הבנייה כבר החלה.
המשכנתא - אתם קובעים:
קבוצות רכישה תלויות בבנק המלווה את הפרויקט. הבנק המלווה הוא שמעניק את המשכנתא לכל חברי הקבוצה ואין ברירה אלא להיעזר בו למשכנתא הראשונית. בקבוצות רוכשים, איש איש והמשכנתא שלו. כל אחד מהחברים בקבוצות רוכשים יכול לקבל משכנתא בגפו, ובתנאים שלו. גם במקרה של קבוצות רכישה תוכלו למחזר את המשכנתא סמוך לקבלתה, ואפילו לעבור בנק, אולם הפרוצדורות, וחוסר הידיעה, גורמים לרבים להיוותר עם תנאים שהכתיב להם הבנק המלווה (שלעיתים אינם מיטביים).
המחיר הסופי - באמת סופי:
קבוצות רכישה תלויות בשינויי מחירים של ביצוע העבודות, החומרים וגורמים נוספים. כך משתנה לו המחיר לאורך הפרויקט. זה יכול לעבוד לטובת קבוצות הרכישה (במידה והעלויות יירדו) אולם במקרים רבים המחיר הסופי גבוה יותר מהמחיר החזוי. קבוצות רוכשים, לעומת זאת, מסכמים על מחיר עם חתימת החוזה, וזהו המחיר אותו הן ישלמו גם בסופו של תהליך.
החסרונות בקבוצות רוכשים
המחיר גבוה יותר - פחות טוב לכיס:
הזכרנו קודם שהסיכון בקבוצות רוכשים קטן יותר מאשר בקרב קבוצות רכישה, ובכן כפי שמתרחש תמיד בחיים - סיכון גבוה יותר מלווה בסיכוי גבוה יותר. לרוב תמצאו הנחה גדולה יותר במקרה של קבוצות רכישה (אגב, לא בכל המקרים). מאחר שהעסקה בקבוצות רכישה מתבצעת בשלבים מוקדמים יותר, הרי שלרוב גם המחיר הסופי נמוך יותר.
טעם אישי - תשאירו בבית:
במקרה של קבוצות רכישה תוכלו לבחור בדיוק כיצד ייראה הבנין, מבחוץ ומבפנים, וכמובן כיצד תיראה הדירה, כיצד תעוצב ותיבנה (בכפוף לדעת רבים, כמובן). במקרה של קבוצות רוכשים - הקבלן ייתן לכם מספר אופציות, ותיאלצו לבחור אחת מהן. רוצים משהו אחר? תשלמו אקסטרא.
ההחלטה אם ללכת בדרך קבוצות הרכישה או קבוצות הרוכשים תלויה בעיקר ברצונות והצרכים שלכם. אם אתם מחפשים פחות סיכון, מחיר קבוע מראש ולוח זמנים נוח וקצר יותר, כנראה שקבוצות רוכשים היא הדרך בשבילכם. אם אתם יותר תאבי סיכון, ולוח הזמנים שלכם גמיש (וכך גם סכומי הכסף שלכם) ייתכן שקבוצות רכישה יתאימו יותר. בכל מקרה כדאי שתרימו את הטלפון ותתקשרו לאיש מקצוע. רכישת דירה היא ההוצאה הכי גדולה שתעשו בחייכם אז כדאי להיוועץ במומחים - העלות של העסקת יועץ בטלה בשישים לעומת טעויות שאתם עלולים לעשות כתוצאה מחוסר ידע.
וידר מאיר הוא מנכ"ל וידר משכנתאות
ניהול סיכונים כושל של בנק ישראל
בנק ישראל מחזיק ברזרבות מט"ח של 235 מיליארד דולר - מה התשואה שהוא משיג על הסכום הזה ולמה הפיזור מסוכן?
קרוב ל-80% מרזרבות המט"ח של ישראל חשופות לנעשה בבורסות זרות. כלומר, במקרה של קריסת הבורסות הללו וזה יכול להיות מסיבות שונות ומגוונות כמו פלישת סין לטאיוואן או רוסיה למזרח אירופה, רזרבות המט"ח של ישראל תפגענה באופן חמור ביותר שעלול לייצר למדינת ישראל הפסד של עשרות של מיליארדי דולרים, שווה ערך למחיר של מלחמה.
ניתן לגדר את הסיכון הזה ע"י העברת השקעות מהבורסות לפקדונות בבנקים מרכזיים וע"י רכישת זהב ומתכות אחרות, אך עד כה דבר לא נעשה.
צריך לזכור שזה הכסף של כולנו וזה מעורר חשש לניהול סיכונים כושל של בנק ישראל. עוד לא הזכרנו את התשואה הנמוכה אותה השיג הבנק על רזרבות המט"ח האלו ב-5 השנים האחרונות.
לבנק ישראל שלושה תפקידים מרכזיים: שמירה על אינפלציה נמוכה, פיקוח על מערכת הבנקאות וניהול רזרבות המט"ח של המדינה. את החלק הראשון הוא עושה ע"י החזקת הריבית גבוהה מדי לזמן ארוך מדי, זאת לפחות ע"פ רוב הכלכלנים ואנשי שוק ההון - ואת החשבון משלמים לוקחי האשראי במשק. את החלק השני הוא עושה היטב ע"י הבטחה שמערכת הבנקאות הישראלית היא אמנם אולי הכי יציבה פיננסית בעולם, אך זאת במחיר של רווחיות גבוהה מאד על חשבון הציבור. בכל הנוגע לחלק השלישי הבנק המרכזי מחזיק ומנהל יתרות מט"ח אדירות בהיקף 230 מיליארדי דולרים, שהם 735 מיליארדי ש"ח. יתרות אלו הן השלישיות בגובהן בעולם ביחס לתוצר והן אחד מהפקטורים המרכזיים שמשקיעים זרים בוחנים בהחלטות ההשקעה שלהם. היקפי מט"ח אלו מבטיחים שישראל היא מדינה מאד יציבה פיננסית. אלו הן היתרות הכספיות במט"ח של מדינת ישראל ולכן למעשה של כולנו.
- אפקט העושר: תיק הנכסים של הציבור בשיא של 6.9 טריליון שקל
- גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תשואה נמוכה על תיק רזרבות המט"ח
בנק ישראל כשלוח שלנו לא עשה בשנים האחרונות עבודה מדהימה בכל הקשור לתשואה על הכסף הזה. ביצועי העבר של התיק המנוהל הזה שמושקע בעיקר באג"ח ובמניות היו נמוכים - תשואה שנתית ממוצעת של 3.1% ב-5 השנים שבין 2020 ל-2024 (התשואה היא במונחי סל מטבעות). גם במונחים שקליים המצב רחוק מלהיות מזהיר: 3.3% בלבד, בממוצע שנתי, בחמש השנים הללו.
חן, שגיא ודביר. קרדיט: עופר חגיובלבנות קמפיין על טראומה לאומית: בנק מזרחי עם מענקים לילדים שנולדו לאחר ה-7.10.23
מזרחי-טפחות הודיע כי ילדים שנולדו מאז ה-7 באוקטובר 2023 יקבלו מהבנק מענק של 1,000 שקל שיופקדו בפיקדון עבורם; למטרת הקמפיין גייסו מזרחי את שורד השבי שגיא דקל חן, שהצטרף לחן אמסלם ולדביר בנדק; מהלך של אופטימיות ותקווה או ציניות של אנשי שיווק? התשובה ברורה
בנק מזרחי בנק מזרחי טפחות מספר לנו שהוא מספק מחווה מרגשת לציבור, הנה המילים שלו - "בנק מזרחי טפחות יוצא במהלך אנושי ומרגש: מענק של 1000 ש"ח, לילדים שנולדו מאז ה־7 באוקטובר, בהובלת שורד השבי שגיא דקל חן". זה לא שקר, אבל זה מאוד קרוב לכך. זה טשטוש של האמת. בנק מזרחי טפחות צריך לתת הטבות לציבור, אז הוא בחר בדרך הזו כי ככה הוא מרוויח את "הלב שלכם". זה ציני, כי הוא בעצם עושה קמפיין על חשבון מי שבאמת צריך את ההטבות ממנו - האנשים שמקבלים אפס על עמלת העו"ש. האנשים שמקבלים ריבית רצחנית על הלוואות. הציבור משלם מחירים מאוד גבוהים - ריביות ועמלות שמייצרים לבנקים רווחים עצומים וזה קורה בזמן המלחמה כשהקשב של הציבור נמוך מאוד. זה קורה כשסמוטריץ' העלה לפני שנתיים מס על הבנקים. אבל המס הזה התגלגל אליכם. עכשיו הוא שוב רוצה להטיל מס וזה שוב יחזור ללקוחות.
שר האוצר מנסה להשיג רווח פוליטי, המצב שלו בסקרים רע מאוד והוא רוצה קולות. אבל הפתרון שלו לא יעיל, והדוחות הכספיים לצד העמלות והריביות של הבנקים מוכיחים זאת. הפתרון היעיל נמצא בידי הפיקוח על הבנקים. הפיקוח לא רוצה לעשות שום דבר עד הסוף כי כולם חברים של כולם - גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו - מה משותף להם והאם דני חחיאשווילי יצטרף לקבוצה? בסוף אנשים חושבים על הג'וב הבא, ולמה להם לריב עם הבנקים שאולי יעסיקו אותם בהמשך בתפקיד נוח ומשכורות של מיליונים.
ובמקביל לשחיתות המובנית הזו, בבנק מזרחי טפחות כמו בנקים אחרים מנסים "לשחק לכם במוח". הם מציגים פרסומות, דיווחים, כתבות על כמה שהם טובים ונהדרים ועוזרים לציבור בזמן המלחמה. תזכרו תמיד שמה שבאמת צריך זו תחרות, מה שבאמת צריך זה שהמפקח על הבנקים יורה להם לשלם 2% על העו"ש, זה הכל, זה שווה פי 50 בערך מכל הקמפיינים והטבות שהם "נותנים לנו". אגב, הם לא נותנים. מזרחי מדבר על הטבה לציבור, אבל זה חלק מהחבילה שהוא צריך לתת.
לפני כחצי שנה, בנק ישראל פרסם מתווה וולנטרי, שבמסגרתו תחזיר המערכת הבנקאית סכום מצטבר של 3 מיליארד שקל לציבור, 1.5 מיליארד שקל מדי שנה, החל מהרבעון השני של שנת 2025 ועד הרבעון הראשון של שנת 2027. ההצהרות היו מלוות באמירות כמו "טובת משקי הבית והעסקים הקטנים נמצאת כל הזמן מול עינינו" אבל בפועל, ביד אחת בנק ישראל מאשר לבנקים לגזור קופון ענק על הציבור - בריביות על פיקדונות, בריביות על הלוואות ובעיקר בריבית אפס על העו"ש - וביד שנייה מציג את עצמו כאביר הציבור, ופירסם מתווה שבו הבנקים צריכים להחזיר לציבור בסך הכל 4% מהרווחים שלהם.
- בנק מזרחי: מילואימניקים שלומדים לתואר יוכלו לקבל הלוואה ללא ריבית
- בנק מזרחי מעניק פטור מלא ממשכנתה לארבעה חודשים לתושבי העוטף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועכשיו, אנחנו עדים לאבולוציה נוספת של הציניות שבמהלך הזה. במסגרת המתווה של בנק ישראל, הבנקים אמורים לתת לנו, הציבור, הטבות והקלות אבל אם חשבתם שהבנקים פשוט יחזירו לכם כספים, טעיתם. הם יציגו לכם תמונה שמראה אותם באור כמעט קדוש, ולשם כך הם לא יבחלו באמצעים.
