שוק היוקרה מתאושש: בכל יומיים נמכרת דירה בת"א, כמה עולה פנטהאוז?
שוק היוקרה בנדל"ן נפגע מאוד עם תחילת המלחמה. מספר העסקאות היה בשפל, נרשמו לא מעט תופעות של מצמצמי דיור ועסקאות לרכישת פנטהאוז או צמוד קרקע בתל אביב, נראו כמו חלום רחוק. השוק התאושש מאז, הביקוש לדירות החל לעלות - אבל השאלה היא עד כמה שוק היוקרה, אם בכלל, חזר לעצמו.
עסקה אחת ביום
ברבעון השני של השנה נרכשו 111 דירות בשוק היוקרה. כשאנחנו מדברים על שוק היוקרה, יש לו הגדרה מיוחדת. חטיבת הכלכלן הראשי באוצר, שפרסם את הנתונים, מגדירה דירת יוקרה רק אם מחירה מעל 10 מיליון שקל. לעתים אנשים נוטים לטעות בהקשר של דירת יוקרה וההגדרה שלה. זה נובע ממדרגות מס הרכישה, בהן מס הרכישה קופץ למדרגה של 8% בדירה שמחירה מעל 6 מיליון שקלים.
עסקאות של דירות יוקרה (משרד האוצר)
בהשוואה לרבעון המקביל, המספרים של שוק היוקרה לא מהווים שינוי, כלומר - נתונים ממוצעים לעונה (למרות המלחמה), אבל יש כאן גידול של 39% בהשוואה לרבעון הקודם וזה אומר ששוק היוקרה חוזר. 111 עסקאות של מעל 10 מיליון שקל בשלושה חודשים, זה בערך עסקה ליום - זה לא מעט ביחס לתקופה הזאת. אגב, מחצית מהעסקאות, 56 דירות, נמכרו בתל אביב. זה אומר שתל אביב לבד מוכרת דירת יוקרה כל יומיים. זה היה בדיוק המספר לפני שנה. כלומר - שוק היוקרה שכח מהמלחמה בכל הקשור לתל אביב. מנגד, בירושלים נרשמה צניחה במספר העסקאות בשוק היוקרה.
באוצר מסבירים כי למרות שנרשם גידול משמעותי של 39% במספר העסקאות בשוק היוקרה, בסך העסקאות לא נרשם שינוי מהותי. ההסבר לכך נעוץ בירידה החדה יותר שנרשמה ברכישת דירות יוקרה עם פרוץ המלחמה (רבעון ראשון). זה קרה באופן טבעי, כי אנשים לא מיהרו לשוק היוקרה בגלל המצב הנוכחי, אבל מדובר בקצב מהיר יחסית. ברבעון האחרון, עם פרוץ המלחמה, נרשמה צניחה של 50% במספר העסקאות, 64 בלבד, אבל מאז חל שינוי והמספרים חוזרים למצב שהיה כאן לפני המלחמה.
- קרקעות הכנסייה: בעלי הזכויות החדשים מתנגדים לצו ביניים - וטוענים שהעתירה מוקדמת
- החורבה לא נהפכה לבית - ועלתה לבעליה ביוקר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
130 אלף שקל למ"ר. פנטהאוז בבן גוריון בתל אביב (גוגל מאפס)
בבניין שאתם רואים כאן למעלה, בשדרות בן גוריון 87, הרוכש שילם 21.3 מיליון שקל עבור 4 חדרים חדשה בקומה 6 שבקומה האחרונה עם מרפסת נאה. זוהי דירת 164 מ"ר. המחיר למ"ר בעסקה עמד על 130 אלף שקל. כמובן, בעסקאות כאלה לפעמים עורכי הדין מדווחים גם של שטחי שירות או שטחים נוספים שלא אמורים להיות חלק מהתחשיב. ועדיין, המגמה ברורה - זהו מחיר גבוה לכל הדעות והמטראז' של הדירה דומה לעסקאות אחרות בבניין, כך שנראה שאין כאן חריגה בדיווח.
אפשר לומר כבר שלפני נתונים ראשוניים שמגיעים מהרבעון השלישי של השנה, יש נתונים סותרים. מצד אחד ההתאוששות נמשכת כשבחודש יולי נרשמו 43 עסקאות, אבל באוגוסט, אז גם החלה תפנית מסוימת במלחמה, היו 21 עסקאות בלבד.
אילו ערים מובילות?
כשמפלחים את הערים הבולטות ברכישות בפלח שוק היוקרה, מקבלים כפי שהזכרנו קודם את תל אביב (56 דירות ברבעון האחרון, 53 בזה שלפניו), אך ירושלים בשפל (5 דירות בלבד, צניחה של 78% לעומת אשתקד וירידה חדה לעומת הרבעון הראשון, אז נמכרו כפול דירות - 10.- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
היכן מוכרים דירות יוקרה? (משרד האוצר)
העיר שדורגה שניה היא רמת השרון, עם 10 עסקאות, לעומת עסקה אחת אשתקד. יכול להיות שזה קורה גם בגלל שרמת השרון ממשיכה לבנות והמחירים עולים. אגב, 7 מתוך 10 דירות יוקרה אלו שנרכשו ברמת השרון היו יד שניה. במקום השלישי והרביעי, אגב, ממוקמות הרצליה ורעננה, עם 9 ו-8 עסקאות כל אחת.
- 3.רצבי 11/11/2024 22:30הגב לתגובה זומה קורה לסוכנים למכירת דירות פה עוד פעם התחלתם להשתגע אתם לא רואים שיש מלחמה שנימשכת מעל שנה ויכולה להמשיך עוד הרבה זמן כנראה שאתם במצב יאוש מבחינת הפרנסה שלכם וקשה לכם עם המישרדים הסגורים שלכם
- 2.:) הבועה מתפוצצת וזה מצחיק ונחמד (ל"ת)וזו רק ההתחלה 10/11/2024 12:27הגב לתגובה זו
- 1.רונן 10/11/2024 11:22הגב לתגובה זובמדינה בעתיד. יוקר המחייה בישראל הרקיע שחקים תודות לביבי וחבורת הזבל כבר מעל 17 שנה.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותם במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים
מחירי הדירות תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.
המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.
על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים.
מה כדאי לבחור?
זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זה יכול להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדרכ"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה ממשעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.
