שוק היוקרה מתאושש: בכל יומיים נמכרת דירה בת"א, כמה עולה פנטהאוז?

שוק היוקרה בנדל"ן נפגע מאוד עם תחילת המלחמה. מספר העסקאות היה בשפל, נרשמו לא מעט תופעות של מצמצמי דיור ועסקאות לרכישת פנטהאוז או צמוד קרקע בתל אביב, נראו כמו חלום רחוק. השוק התאושש מאז, הביקוש לדירות החל לעלות - אבל השאלה היא עד כמה שוק היוקרה, אם בכלל, חזר לעצמו.

עסקה אחת ביום

ברבעון השני של השנה נרכשו 111 דירות בשוק היוקרה. כשאנחנו מדברים על שוק היוקרה, יש לו הגדרה מיוחדת. חטיבת הכלכלן הראשי באוצר, שפרסם את הנתונים, מגדירה דירת יוקרה רק אם מחירה מעל 10 מיליון שקל. לעתים אנשים נוטים לטעות בהקשר של דירת יוקרה וההגדרה שלה. זה נובע ממדרגות מס הרכישה, בהן מס הרכישה קופץ למדרגה של 8% בדירה שמחירה מעל 6 מיליון שקלים. עסקאות של דירות יוקרה (משרד האוצר) בהשוואה לרבעון המקביל, המספרים של שוק היוקרה לא מהווים שינוי, כלומר - נתונים ממוצעים לעונה (למרות המלחמה), אבל יש כאן גידול של 39% בהשוואה לרבעון הקודם וזה אומר ששוק היוקרה חוזר. 111 עסקאות של מעל 10 מיליון שקל בשלושה חודשים, זה בערך עסקה ליום - זה לא מעט ביחס לתקופה הזאת. אגב, מחצית מהעסקאות, 56 דירות, נמכרו בתל אביב. זה אומר שתל אביב לבד מוכרת דירת יוקרה כל יומיים. זה היה בדיוק המספר לפני שנה. כלומר - שוק היוקרה שכח מהמלחמה בכל הקשור לתל אביב. מנגד, בירושלים נרשמה צניחה במספר העסקאות בשוק היוקרה. באוצר מסבירים כי למרות שנרשם גידול משמעותי של 39% במספר העסקאות בשוק היוקרה, בסך העסקאות לא נרשם שינוי מהותי. ההסבר לכך נעוץ בירידה החדה יותר שנרשמה ברכישת דירות יוקרה עם פרוץ המלחמה (רבעון ראשון). זה קרה באופן טבעי, כי אנשים לא מיהרו לשוק היוקרה בגלל המצב הנוכחי, אבל מדובר בקצב מהיר יחסית. ברבעון האחרון, עם פרוץ המלחמה, נרשמה צניחה של 50% במספר העסקאות, 64 בלבד, אבל מאז חל שינוי והמספרים חוזרים למצב שהיה כאן לפני המלחמה. 130 אלף שקל למ"ר. פנטהאוז בבן גוריון בתל אביב (גוגל מאפס) בבניין שאתם רואים כאן למעלה, בשדרות בן גוריון 87, הרוכש שילם 21.3 מיליון שקל עבור 4 חדרים חדשה בקומה 6 שבקומה האחרונה עם מרפסת נאה. זוהי דירת 164 מ"ר. המחיר למ"ר בעסקה עמד על 130 אלף שקל. כמובן, בעסקאות כאלה לפעמים עורכי הדין מדווחים גם של שטחי שירות או שטחים נוספים שלא אמורים להיות חלק מהתחשיב. ועדיין, המגמה ברורה - זהו מחיר גבוה לכל הדעות והמטראז' של הדירה דומה לעסקאות אחרות בבניין, כך שנראה שאין כאן חריגה בדיווח. אפשר לומר כבר שלפני נתונים ראשוניים שמגיעים מהרבעון השלישי של השנה, יש נתונים סותרים. מצד אחד ההתאוששות נמשכת כשבחודש יולי נרשמו 43 עסקאות, אבל באוגוסט, אז גם החלה תפנית מסוימת במלחמה, היו 21 עסקאות בלבד.

אילו ערים מובילות?

כשמפלחים את הערים הבולטות ברכישות בפלח שוק היוקרה, מקבלים כפי שהזכרנו קודם את תל אביב (56 דירות ברבעון האחרון, 53 בזה שלפניו), אך ירושלים בשפל (5 דירות בלבד, צניחה של 78% לעומת אשתקד וירידה חדה לעומת הרבעון הראשון, אז נמכרו כפול דירות - 10. היכן מוכרים דירות יוקרה? (משרד האוצר) העיר שדורגה שניה היא רמת השרון, עם 10 עסקאות, לעומת עסקה אחת אשתקד. יכול להיות שזה קורה גם בגלל שרמת השרון ממשיכה לבנות והמחירים עולים. אגב, 7 מתוך 10 דירות יוקרה אלו שנרכשו ברמת השרון היו יד שניה. במקום השלישי והרביעי, אגב, ממוקמות הרצליה ורעננה, עם 9 ו-8 עסקאות כל אחת. לגבי רמות המחירים ברמת השרון המחיר הממוצע של עסקה היה הנמוך מבין הערים שהזכרנו - 11.6 מיליון שקל לדירת יוקרה. בירושלים, המחיר הממוצע הוא כמעט פי 2 - 22.9 מיליון שקל לדירת יוקרה. צריך לזכור שמדובר בממוצע ולעתים עסקה אחת, בשווי של 80-100 מיליון שקל ליד הכותל למשל, מרימה את הממוצע למעלה.