יוקר המחיה מאותת: כמעט 50% מעסקאות הנדל"ן - בפריפריה
על פי נתוני האוצר, ברבעון הראשון של השנה נרשם שיא חדש מאז תחילת שנות האלפיים ברכישת דירות בפריפריה. השוק נותר חלש: ירידה של 41% ברכישת דירות. "מלאי" הדירות בהמתנה של משפרי דיור שטרם מכרו את דירתם הקודמת הגיע ל-20 אלף, אך כרבע יימכרו בקרוב, אחרת יחויבו במס שבח ורכישה כמשקיעים - האם זאת נקודת אור או סכנה?
משרד האוצר חשף אתמול כי מבצעי הקבלנים נתנו "פוש" מסוים בנוגע לרכישת דירות חדשות בין אפריל ליוני, ועדיין - נרשם שפל של 20 שנה בעסקאות נדל"ן. מספר רוכשי הדירות בישראל ירד בשליש משנה לשנה, אבל עלייה נרשמה בהשוואה לחודש מאי, בעקבות מבצעי הקבלנים, בעיקר בדרום. המשקיעים חוזרים לשוק, אבל בכמות נמוכה - עליה של 19% לעומת מאי, ירידה של 37% בהשוואה לשנה שעברה. כעת, משרד האוצר חושף כי רוב הרוכשים החדשים כלל לא מחפשים דירה במרכז - אלא בפריפריה.
אחרי הנתונים האלה, האוצר פרסם את סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון הראשון של השנה. על פי הנתונים, ברבעון הראשון נרכשו 18,394 דירות בשוק החופשי, ירידה של 41% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ואחת הרמות הנמוכות ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. משקל הפריפריה בסך העסקאות בשוק החופשי הגיע כמעט למחצית (49%) - רמתו הרבעונית הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.
בהכללת מכירות "מחיר למשתכן" עמד סך העסקאות ברבעון הראשון של 2023 על 20,230 - ירידה של 42% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בשוק היוקרה דווקא נרשמה התאוששות במספר העסקאות בפלח שוק זה בת"א, בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד, זאת לאחר ירידה חדה במהלך שנת 2022. ניתוח הממצאים מרמז על ירידת מחירים משמעותית. בירושלים נרשמה ירידה חדה במכירות אלו ויציבות נרשמה בהרצליה.
רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ברבעון הראשון הסתכמו ב-8,422 דירות, ירידה חדה של 38% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והרמה הנמוכה ביותר מאז פרוץ הקורונה ברבעון השני של 2020. זהו שיעור הירידה החד ביותר ברכישות אלו מאז החלו הם לרדת ברבעון השני אשתקד, במקביל לתחילת רצף העלאות הריבית.
- המשק היה חלש הרבה לפני שנשמעה אזעקה: ניתוח
- ביה"ד לרן ארז: לברר מחלוקות במנגנונים המוסכמים - אין מקום לעיצומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד מצא האוצר, כי רכישות משחלפי הדיור הסתכמו ב-6,630 דירות בלבד, רמת שפל הנמוכה אף מזו שנרשמה ברבעון השני של 2020. "מלאי" הדירות בהמתנה של משפרי דיור שרכשו דירה וטרם מכרו את דירתם הקודמת הגיע בסוף הרבעון הראשון לעשרים אלף דירות, רמת שיא בעשר השנים האחרונות לפחות. רבע ממלאי זה צריך להימכר עד סוף השנה על ידי בעלי הדירות, אחרת יחויבו במס שבח ורכישה כמשקיעים.
אפשר להסתכל על הנתון הזה משני צדדיו - מצד אחד, המוכרים יצטרכו להוריד מחיר ולמכור מהר. זה יגרום להורדת מחירים. מצד שני, זה עשוי להוביל לסכנה. מי שלא יצליח למכור ישלם מסים גבוהים ואולי יהיה אפילו תחת סכנת ביטול עסקה והתמוטטות כלכלית.
בנוסף, רכישות המשקיעים הסתכמו ב-3,301 דירות, ירידה חדה של 34% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עוד נמצא, כי מכירות המשקיעים הסתכמו ב-4,275 דירות במהלך הרבעון, ירידה חדה של 43% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך מכירת דירות יד שניה.
- ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
- הסכם גג ביקנעם: תוספת של יותר מ-6 אלף דירות והשקעה של 1.7 מיליארד שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט...
בכל האזורים, למעט אזור מיסוי מקרקעין מרכז, נרשמה ירידה בשבח הריאלי הממוצע בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד. אזור הדרום, ובפרט העיר ב"ש, בולטים עם שיעור גבוה יחסית של מכירות בהפסד הון ריאלי. מכירות הקבלנים בשוק החופשי ברבעון הראשון הסתכמו ב-6,079 דירות, ירידה של 32% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של 2020 אשר עמד בצל פרוץ הקורונה.
- 5.צניחה חופשית ללא מצנח אמרנו לכם הבועה תתפוצץ לכם בפנים (ל"ת)משה משה 20/08/2023 14:20הגב לתגובה זו
- 4.במצא 19/08/2023 15:03הגב לתגובה זובלימת מחירי הדיור הורדת האינפלציה דירוג אשראי טוב צמיחה חזקה
- 3.עובד 15/08/2023 14:35הגב לתגובה זומה זה משנה כי המחירים נישארו אותו הדבר לכן אין משמעות לכתבה הזו
- 2.שוק הנדלן מתחיל קריסה לפנתיאון (ל"ת)הנתונים ברורים 15/08/2023 14:27הגב לתגובה זו
- 1.חריש-עיר המשפחות הצעירות.רוכשים רבים העוברים לגור בחריש (ל"ת)אור 15/08/2023 13:30הגב לתגובה זו
ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- משבר האלומיניום ואיך הוא יכול להעלות את מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.
ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- משבר האלומיניום ואיך הוא יכול להעלות את מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.
