יוקר המחיה מאותת: כמעט 50% מעסקאות הנדל"ן - בפריפריה
על פי נתוני האוצר, ברבעון הראשון של השנה נרשם שיא חדש מאז תחילת שנות האלפיים ברכישת דירות בפריפריה. השוק נותר חלש: ירידה של 41% ברכישת דירות. "מלאי" הדירות בהמתנה של משפרי דיור שטרם מכרו את דירתם הקודמת הגיע ל-20 אלף, אך כרבע יימכרו בקרוב, אחרת יחויבו במס שבח ורכישה כמשקיעים - האם זאת נקודת אור או סכנה?
משרד האוצר חשף אתמול כי מבצעי הקבלנים נתנו "פוש" מסוים בנוגע לרכישת דירות חדשות בין אפריל ליוני, ועדיין - נרשם שפל של 20 שנה בעסקאות נדל"ן. מספר רוכשי הדירות בישראל ירד בשליש משנה לשנה, אבל עלייה נרשמה בהשוואה לחודש מאי, בעקבות מבצעי הקבלנים, בעיקר בדרום. המשקיעים חוזרים לשוק, אבל בכמות נמוכה - עליה של 19% לעומת מאי, ירידה של 37% בהשוואה לשנה שעברה. כעת, משרד האוצר חושף כי רוב הרוכשים החדשים כלל לא מחפשים דירה במרכז - אלא בפריפריה.
אחרי הנתונים האלה, האוצר פרסם את סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון הראשון של השנה. על פי הנתונים, ברבעון הראשון נרכשו 18,394 דירות בשוק החופשי, ירידה של 41% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ואחת הרמות הנמוכות ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. משקל הפריפריה בסך העסקאות בשוק החופשי הגיע כמעט למחצית (49%) - רמתו הרבעונית הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.
בהכללת מכירות "מחיר למשתכן" עמד סך העסקאות ברבעון הראשון של 2023 על 20,230 - ירידה של 42% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בשוק היוקרה דווקא נרשמה התאוששות במספר העסקאות בפלח שוק זה בת"א, בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד, זאת לאחר ירידה חדה במהלך שנת 2022. ניתוח הממצאים מרמז על ירידת מחירים משמעותית. בירושלים נרשמה ירידה חדה במכירות אלו ויציבות נרשמה בהרצליה.
רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ברבעון הראשון הסתכמו ב-8,422 דירות, ירידה חדה של 38% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והרמה הנמוכה ביותר מאז פרוץ הקורונה ברבעון השני של 2020. זהו שיעור הירידה החד ביותר ברכישות אלו מאז החלו הם לרדת ברבעון השני אשתקד, במקביל לתחילת רצף העלאות הריבית.
- הכנסות המדינה ממסים עלו ל-42.7 מיליארד שקל בספטמבר - גידול שנתי ריאלי של 4%
- איך המדינה לוקחת מעל 50% ממחיר הדירה? כי היא יכולה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד מצא האוצר, כי רכישות משחלפי הדיור הסתכמו ב-6,630 דירות בלבד, רמת שפל הנמוכה אף מזו שנרשמה ברבעון השני של 2020. "מלאי" הדירות בהמתנה של משפרי דיור שרכשו דירה וטרם מכרו את דירתם הקודמת הגיע בסוף הרבעון הראשון לעשרים אלף דירות, רמת שיא בעשר השנים האחרונות לפחות. רבע ממלאי זה צריך להימכר עד סוף השנה על ידי בעלי הדירות, אחרת יחויבו במס שבח ורכישה כמשקיעים.
אפשר להסתכל על הנתון הזה משני צדדיו - מצד אחד, המוכרים יצטרכו להוריד מחיר ולמכור מהר. זה יגרום להורדת מחירים. מצד שני, זה עשוי להוביל לסכנה. מי שלא יצליח למכור ישלם מסים גבוהים ואולי יהיה אפילו תחת סכנת ביטול עסקה והתמוטטות כלכלית.
בנוסף, רכישות המשקיעים הסתכמו ב-3,301 דירות, ירידה חדה של 34% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עוד נמצא, כי מכירות המשקיעים הסתכמו ב-4,275 דירות במהלך הרבעון, ירידה חדה של 43% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך מכירת דירות יד שניה.
- סמוטריץ' מבטיח - אבל לא בטוח שיכול לקיים
- דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
בכל האזורים, למעט אזור מיסוי מקרקעין מרכז, נרשמה ירידה בשבח הריאלי הממוצע בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד. אזור הדרום, ובפרט העיר ב"ש, בולטים עם שיעור גבוה יחסית של מכירות בהפסד הון ריאלי. מכירות הקבלנים בשוק החופשי ברבעון הראשון הסתכמו ב-6,079 דירות, ירידה של 32% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של 2020 אשר עמד בצל פרוץ הקורונה.
- 5.צניחה חופשית ללא מצנח אמרנו לכם הבועה תתפוצץ לכם בפנים (ל"ת)משה משה 20/08/2023 14:20הגב לתגובה זו
- 4.במצא 19/08/2023 15:03הגב לתגובה זובלימת מחירי הדיור הורדת האינפלציה דירוג אשראי טוב צמיחה חזקה
- 3.עובד 15/08/2023 14:35הגב לתגובה זומה זה משנה כי המחירים נישארו אותו הדבר לכן אין משמעות לכתבה הזו
- 2.שוק הנדלן מתחיל קריסה לפנתיאון (ל"ת)הנתונים ברורים 15/08/2023 14:27הגב לתגובה זו
- 1.חריש-עיר המשפחות הצעירות.רוכשים רבים העוברים לגור בחריש (ל"ת)אור 15/08/2023 13:30הגב לתגובה זו
הדמיית הפרויקט, לינקולן חיפה. קרדיט: סנאפשוט כהן/ארקראפטפרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
החברה מציעה דירות מוזלות במורדות לינקולן בחיפה - עדות נוספת לשוק שמחפש את עצמו ולמצוקה שמורגשת היטב במשרדי המכירות של היזמים; בזמן שמניות הנדל״ן מזנקות בבורסה, בשטח הקונים הם אלה שמכתיבים את הקצב
חברת פרשקובסקי פרשקובסקי -3.55% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה למגורים ובנדל"ן מניב, יוצאת כעת במבצע “מיוחד” במורדות לינקולן בחיפה - מהלך שממחיש היטב את הלחץ שבו נמצאים יזמים וקבלנים בחתירה לפגוש את הקונים במחיר. במסגרת ה-PRE SALE מוצעות עשר דירות בלבד בהנחה שמסתכמת בכ-10% לעומת תגי מחיר קודמים בשוק, עם פתיחה של 3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה 12. המבצע מוגבל בכמות וממוקם בפרויקט דגל שנמצא כבר בביצוע, מה שמחדד את המסר: גם בפרויקטים חזקים ונחשקים היזמים מתגמשים.
בפרויקט עצמו מתוכננות 453 דירות בשמונה בניינים (חמישה מגדלים בני 19 קומות ושלושה בנייני בוטיק בני שלוש קומות), עם תמהיל רחב - מדירות 3-5 חדרים ועד דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. בבניין יהיה בנוסף לחניונים, לובי מעוצב ומועדון דיירים. המיקום נחשב ליחסית טוב, על צלע הכרמל סמוך לדרך פרויד ובקרבה לפארק ההיי-טק מתם ולצירי תחבורה מרכזיים.
למה זה קורה עכשיו?
הסיבה היא בעיקר כי למרות ירידת מחירים מצטברת של כ- 5%-10% מתחילת השנה (בהתאם לאזור), בשטח קצב העסקאות עדיין נמוך. רוכשים יושבים “על הגדר”, בוחנים, משווים ומנהלים מו”מ אגרסיבי יותר. והיזמים מבינים שהדרך להזיז מלאי היא לכוון אל נקודת המפגש האמיתית של השוק, לא אל מחיר הרשמי שלקבלנים והיזמים כל כך חשוב לשמור עליו. הרי הסיבה העיקרית של שמירת המחיר הרשמי בתודעה של כולנו היא שלא לפגוע בבעלי האינטרסים בשוק שלא יכולים להרשות לעצמם לירידת מחירים רשמית במחירי הנדל״ן בישראל (הרחבה: מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים )זה בדיוק ההבדל בין הכותרות של הבורסה, שם מניות יזמיות הנדל”ן נהנו לאחרונה ממומנטום חיובי - לבין משרדי המכירות, שבהם הדופק היומיומי של העסקאות עדיין חלש יחסית. כשקונים מרגישים שיש להם אלטרנטיבות, וששוק המשכנתאות יקר. גם גורם להם להשתעבד לתקופה ארוכה וגם ההחזרים החודשיים יכולים להגיע לכחצי מההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע. הם מתמקחים עד הסוף: וכשהמימון הבנקאי של הפרויקט דורש עמידה ביעדי מכירות, הקבלנים נאלצים לשחרר.
זה לא שהשוק בקריסה כמובן, אבל זו התאמה למחיר שלא יכול להמשיך להרקיע שחקים כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות .בהקשר הזה, המבצע של פרשקובסקי הוא עדות לאמירה של התקופה הנוכחית שמדברת על “שוק של קונים”. הנחות ממוקדות, מוגבלות בזמן ובכמות, הן כלי המאפשר ליזם לשמור על מחירון רשמי גבוה יחסית - אך לסגור עסקאות במחיר אפקטיבי נמוך יותר.
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שמענו כבר על כל סוגי המבצעים הקיימים בשוק הנדל״ן למגורים של היום. זה התחיל עם מבצעי ה- שלם 20% עכשיו, כנס לדירה היום. תשלם את היתרה בעוד שנה מהיום (זה מגלם בתוכו הנחה של כ- 5-6% נוספים), או תקח 400 אלף שקל ל׳שיפור הדירה׳ (ריצוף חדש, מטבח נחשק או חניה נוספת). ואפילו לאחרונה מדברים על ׳אאוטלט׳ כמו בחניות בגדים ונעליים.
דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
ירידות המחירים והריבית הגבוהה יצרו שוק של קונים. הקבלנים מציעים מבצעי מימון אגרסיביים, בעלי דירות יד שנייה מתפשרים במחירים. וגם - היתרון הגדול בדירות הישנות והאם הוא רלבנטי לכם?
שוק הנדל״ן למגורים עובר תקופה מאתגרת - מחירי הדירות ירדו בכ- 5%-10% מתחילת השנה, היקף העסקאות בשפל היסטורי, והריבית הגבוהה נותרת על כנה כבר תקופה ארוכה, עם אפשרות סבירה להפחתה בסוף נובמבר. בתוך סביבה כזו, רוכשים ומשקיעים מתלבטים בשאלה: האם נכון יותר לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה ממוכר פרטי. התשובה, כך מתברר, רחוקה מלהיות חד משמעית ותלויה יותר מתמיד בפרופיל הרוכש, בצרכים הפיננסיים וביכולת לזהות הזדמנות בזמן.
אחרי שנים שבהן המוכרים, ובעיקר היזמים - הכתיבו את הקצב, נדמה כי לראשונה מזה קרוב לעשור שוק הדירות הפך לשוק של רוכשים. המשמעות פשוטה: הקונים מחזיקים בכוח להתמקח, בין אם מדובר בזוג צעיר שמחפש את הדירה הראשונה ובין אם במשקיע שממתין להזדמנות. מוכרים פרטיים שמתקשים למכור במשך חודשים ונאלצים להתגמש, במיוחד משפרי דירות שיש להם הגבלת זמן - 18 חודשים. ויזמים מצדם מציעים שורת מבצעי מימון אגרסיביים שנועדו להניע את גלגלי המכירות ולשדר ׳עסקים כרגיל׳. וכך, משוק שבו כולם מיהרו לקנות, השוק נרגע בעסקאות ויורד במחירים. הרי כולנו זוכרים את התקופה שבאה לאחר הקורונה, תקופה שבה כל מחיר היה נשמע הגיוני ובאופן כללי - נראה היה שאין גבול לאן יכולים מחירי הדירות להגיע.
דירה חדשה או דירה ישנה?
אחת הסיבות המרכזיות להתלבטות בין דירה חדשה על הנייר לישנה היא תחושת הביטחון מול המוחשיות. בדירה יד שנייה היתרון הוא שהנכס קיים, ניתן לבדוק אותו בעיניים, לראות את השכונה, את השכנים, את כיווני האוויר, ואפילו את רמת התחזוקה בבניין. אין הפתעות גדולות, והקונה יודע מה הוא מקבל. גם מבחינת התמחור, ניתן כיום למצוא עסקאות במחירים נמוכים מהמחיר שהיה מבוקש בתחילת השיווק (אם התחיל מוקדם יותר השנה) מה גם שלאחר המחיר המוצע יש פתח ומקום למו״מ עמוק שבו ניתן להוריד את המחיר בעוד כ- 2-4%. בעיקר באזורים שבהם מוכרים פרטיים נמצאים בלחץ כמו אזורים שבהם העסקאות מתרחשות לעיתים רחוקות יותר. באופן כללי ובממוצע - דירה מקבלן תעלה לכם (פר מטר) 15% יקרה יותר מאשר דירה ישנה ללא מעלית חניה או מחסן בבניין ישן. אם כי חשוב לציין - באינטואיציה הבריאה היינו רוצים לראות הבדל גדול יותר - אבל בדירות הישנות לעיתים יש בנייה רחבה יותר, עם תקרות גבוהות יותר ונוחות מסוימת. וגם כמובן - הפוטנציאל להשבחה הוא גדול בדירות הישנות.
מנגד, דירה חדשה מקבלן מעניקה רמת ודאות משפטית גבוהה הרבה יותר: בזכות חוק המכר והביטחונות שמחויבים להעמיד היזמים. מאז פרשת חפציבה, התקנות חודדו, הבנקים מעורבים יותר, והפיקוח התהדק - כך שהסיכון לרוכש הצטמצם מבחינת ההגנה על כספו.
- יזמיות הנדל״ן בבורסה עולות בחדות: רמז לעסקה - והמניות מזנקות
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אבל הסיפור הגדול של השנה האחרונה הוא ללא ספק מבצעי המימון. אחרי תקופה ארוכה של קיפאון במכירות, הקבלנים והיזמים עברו להציע מסלולים שמזכירים שוק של מוצרי צריכה ולא של נכסי נדל״ן: תשלמו רק 10% עכשיו והיתרה בכניסה, או מודלים של 20/80 שבהם עיקר התשלום נדחה בכמה שנים. בחלק מהפרויקטים אף מוצע פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, כך שהקונה יודע בדיוק כמה ישלם בסוף, בלי חשש להפתעות. בהתאם לתקופה הנוכחית שמאופיינת בעיקר בריבית גבוהה ואי ודאות כלכלית, זו הקלה עצומה, במיוחד לזוגות צעירים או משקיעים שמתקשים לגייס הון עצמי גבוה. למעשה, התנאים הללו מאפשרים כניסה לעסקה מבלי להעמיס משכנתא מיידית - ובמקרים רבים זו הסיבה המרכזית לכך שחלק מהשוק החדש ממשיך לנוע גם כשהשאר קפוא.
