ירידה של 10% בהתחלות הבניה בשנה האחרונה - אבל אלה עדיין מספרים גבוהים ביחס לשנים קודמות
הקבלנים רואים את הירידה במחירי הדיור ומהדקים את החגורה - הם מנסים לשמור את המחירים גבוהים ולכן דואגים להוריד את התחלות הבניה. השאלה היא כמה זמן הם יוכלו לעשות את זה, המימון שלהם מתייקר ולפחות חלקם יצטרכו לבנות. הם יכולים לשחק ולמשוך זמן אבל לזמן מוגבל.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנה האחרונה נרשמה ירידה של 10.4% בהתחלות הבניה. ב-12 החודשים שבין אפריל 2022 עד מרץ השנה החלו להיבנות 62,480 דירות לעומת 69,750 אלף התחלות בשנה שעברה. אבל מדובר עדיין במספרים גבוהים היסטורית: שנה קודם לכן היו 55.3 אלף התחלות בניה ובשנה שלפני 58.9 אלף התחלות, וגם אלה מספרים גבוהים ביחס ל-30-40 אלף התחלות בנייה בשנים שלפני. כלומר, מדובר כעת אמנם בירידה משמעותית ביחס לשיא של השנה שעברה, אבל עדיין יש הרבה התחלות בנייה. השאלה היא כמובן האם מגמת הירידה תימשך. הבעיה הגדולה היא לא בשנה שנתיים הקרובות אלא בעוד 3-4 שנים, כשהדירות יגיעו לשוק. ירידה עכשיו יכולה להתגלגל לעליית מחירים בהמשך.
במקביל, בשנה האחרונה חלה ירידה של 2.6% בהיתרי הבניה. ב-12 החודשים אפריל 2022-מרץ 2023 הונפקו היתרי בנייה עבור 74,700 דירות - ירידה של 2.6% לעומת 12 החודשים הקודמים (אפריל 2021-מרץ 2022) אבל עדיין מדובר על מספרים גבוהים ביחס לעשור האחרון. אגב, גם ברבעון הראשון של השנה ישנה ירידה - אז החלה בנייתן של 14,981 דירות חדשות - צניחה 25% לעומת הרבעון הראשון אשתקד (19,983 דירות חדשות). חשוב להדגיש כי ביחס לרבעון הקודם האחרון של 2022) מדובר בעלייה קלה של כ-1.9%, שכן אז החלה בנייתן של 14,693 דירות בלבד.
- מחירי הדירות בבת ים - תמונת מצב: כמה עולה דירה ישנה, ומה הפער מול דירות חדשות?
- התחדשות עירונית של 900 דירות יוצאת לדרך במרכז בת ים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אגב, מסך הדירות שהונפקו עבורן היתרים ב-12 החודשים למועד הדוח, כ-46% היו במחוזות המרכז ותל אביב – 23.9% ו-22.1%, בהתאמה. כרבע (25.3%) מסך התחלות הבנייה היו במחוז המרכז וכחמישית (21.9%) – במחוז תל אביב. לגבי התחלות הבניה, קריית גת מפתיעה לטובה לעומת שנה קודמת, עם עליה של 114%. הרצליה ובית שמש לרעה - ערים כמו אור יהודה, הרצליה ובית שמש בונות עשרות אחוזים פחות.
הנתונים אינם מעודדים, לא בגלל שרואים האטה מסוימת בנדל"ן והמחירים יורדים, אלא שבגלל נתון התחלות הבניה מעיד עד כך שההיצע קטן. מדובר בגלגל. המדינה רוצה להוריד מחירים דרך הגדלת הריבית והקטנת הביקושים, אבל מצד שני - ההיצע הקטן גורם לכך שהירידה לא תהיה משמעותית. בסופו של תהליך, הורדת ריבית בעוד מספר חודשים כשההיצע קטן תיצור ביקושים. והם, כידוע, יוצרים עליית מחירים.
התחלות הבנייה נטו עמדו על כ-58,720 דירות (כ-3,760 דירות קיימות נהרסו). כ-64.5% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו למטרת מכירה, מהן כ-13.2% בסבסוד ממשלתי (5,340 דירות). כ-35.5% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו שלא למטרת מכירה, מהן כ-58.7% במסגרת בנייה עצמית וכ-13.5% למטרת השכרה. כמו כן, כרבע מהדירות (כ-26.9%) נבנו במסגרת התחדשות עירונית, מהן כ-74.4% במסגרת תמ"א ופינוי-בינוי. הערים המובילות בהתחלות הבנייה ב-12 החודשים אפריל 2022-מרץ 2023 הן: תל אביב-יפו, ירושלים, ראשון לציון, בת ים, באר שבע ואשקלון.
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- אושרה להפקדה תוכנית עם 2,550 דירות בקריית שמונה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
ומה לגבי נתוני גמר בנייה? ב-12 החודשים האחרונים לדוח הסתיימה בנייתן של כ-52,750 דירות, עלייה של 12.2% לעומת 12 החודשים הקודמים. משך זמן הבנייה הממוצע של בניין (משוקלל לפי מספר הדירות שבו) הוא 33.7 חודשים (פחות מ-3 שנים).
עוד נתונים מעניינים: בסוף מרץ 2023, הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-169.7 אלף דירות. שטח התחלות הבנייה לכל הייעודים ב-15.6 מיליון מ"ר, כ-72.9% משטח זה נועד לבנייה למגורים. אגב, התחלות בנייה נטו מתקבלות לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית. עוד עולה, כי ב-12 החודשים למועד הדוח החלה בנייתן של כ-11,970 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-61.1% מהן נבנו במחוז תל אביב וכ-21.7% – במחוז המרכז. מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-81.2% (9,720 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי.
- 5.כאשר בשנים האחרונות התחילו בסביבות 55 אלף דירות לש 26/06/2023 21:58הגב לתגובה זוכאשר בשנים האחרונות התחילו בסביבות 55 אלף דירות לשנה זאת אומרת שתוך שנה יהיו עוד 55 יוד שנתיים 110 ועוד 3 שנים 160 אלף דירות לפחות. כאשר הדרישה בשוק היא 40 אלף בשנה. יש עוד איזה פער של כמה שנים שהיו בונים פחות והוא הצטבר ל 40 אלף נוספים אז אפשר להגיד שתוך 3 שנים יהיו כאן עשרות אלפי דירות בעודף שזה אומר שהמחירים ירדו ב 30%
- 4.בצפון יש דרישה מאוד גדולה לרכישת דירות יד 2 למה? (ל"ת)ראובן 21/06/2023 09:21הגב לתגובה זו
- 3.אנונימי 20/06/2023 23:32הגב לתגובה זואחת בכדור הארץ שיש בה 170,000 דירות בבנייה פעילה והמחירים מזנקים באותה שנה בטירוף במעל 20% .. רק בשוק שבוחשים בו אינטרסנטים ומלא במניפולציות יכול להתרחש הנס הזה.ולכן לצערי אין סיכוי לירידת מחירים.
- 2.אנונימי 20/06/2023 16:19הגב לתגובה זומרבית הכסף הוא מהלוואות, כך שהם חייבים להמשיך להתגלגל, לבנות ולמכור. מי שיעצור, יקלע לקשיים כלכליים. שוק בירידה דומה לשוק בעלייה, אי אפשר לדעת איפה זה יעצור
- 1.מפולת (ל"ת)שי 121 20/06/2023 13:15הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
