איך נקבעות התחזיות של בנק ישראל והאוצר ומה הבעיה הגדולה שלהן?
בשבועות האחרונים עולים לדיון תחזיות של משרד האוצר ושל בנק ישראל. בין היתר, דווח כי התחזית של הכלכלנית הראשית באוצר היא שיישום הרפורמה המשפטית עלול להוביל לירידה של כ-0.8 אחוזים בקצב צמיחת תוצר השנתי לנפש, שבתרגום לשקלים זה כ-270 מיליארד שקל בחמש השנים הקרובות.
מבלי להיכנס לעד כמה התחזית הזאת ואחרות שדומות לה מדויקות או לא מדויקות, תחזיות שנעשות על ידי גופים גדולים, בוודאי גופים ממשלתיים, מעלות שאלה חשובה.
כשהייתי תלמיד בתיכון, המורה שלי לכימיה שאל אותנו מה הבעיה עם הניסוי הבא: "נניח שאתם רוצים למדוד את הטמפרטורה של מים שנמצאים בתוך מבחנה קטנה. נניח גם שאתם מנסים למדוד את הטמפרטורה בעזרת מדחום ארוך ועבה שהנפח שלו תופס חלק גדול מהמקום במבחנה (אבל משאיר מספיק מקום למים)".
התשובה הייתה שמדחום בגודל כזה הוא כבר לא רק כלי מדידה. הוא גדול מספיק בשביל שהטמפרטורה שלו תשפיע על המים. ברגע שהשתמשתם במדחום גדול מדי, התוצאה הנמדדת היא לא הטמפרטורה של המים, אלא שילוב של טמפרטורת המים וטמפרטורת המדחום. עצם הבדיקה משנה את תוצאות הבדיקה.
כשמדובר על תחזית של גוף כלכלי גדול, נוצרת הרבה פעמים בעיה דומה. זה בולט במיוחד כשמחלקת המחקר של בנק ישראל חוזה את הריבית. בכל פעם שאני שומע שמחלקת המחקר חוזה שהריבית בשנה הבאה תהיה כך או אך, אני תמיד שואל את עצמי למה הם צריכים לחזות את ריבית בנק ישראל, כשהם קובעים אותה. במקום לחזות מה תהיה ריבית בנק ישראל בעוד רבעון, שישאלו את הנגיד שיושב כמה חדרים ליד, מה הוא מתכנן.
זה נכון לא רק בארץ: גם מחלקת המחקר של הפד מפרסמת את התחזיות שלה לריבית הפד, וכך גם מחלקות המחקר של בנקים מרכזיים אחרים. כולם חוזים, כשהם יכולים לשאול.
באופן דומה, גם התחזיות של מחלקת המחקר של האוצר לא נעשות בחלל ריק. בסין, למשל, הממשלה חוזה רמה מסוימת של צמיחה ואחר כך טוענת שהיא השיגה אותה כמעט בדיוק. בחלקו של דבר זה כנראה בגלל משחק בנתונים. אבל בחלקו של דבר, זה בגלל שהממשלה דואגת להביא את הצמיחה לרמה הדרושה.
אם אין מספיק צמיחה, הממשלה (או הממשלות האזוריות) לוקחת הלוואות ומגדילה את ההוצאות שלה, והצמיחה הדרושה מושגת. אותו דבר יכול לקרות עקרונית גם במדינות אחרות. אם הממשלה לא מרוצה מצמיחת התוצר, היא יכולה לקחת הלוואות ולהגדיל את ההשקעות, או סתם להעלות את השכר לעובדי מדינה. אז מה המשמעות של תחזית, כשהגוף שמפיק את התחזית יכול גם לקבוע את התוצאה בפועל?
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
התשובה היא שכשמחלקות מחקר של בנקים מרכזיים/משרדי אוצר מבצעות תחזית, הן בעצם מבצעות תחזית תחת ההנחה שהגוף שבו הן נמצאות לא ישנה את ההתנהגות שלו. כך למשל, כשמחלקת המחקר של בנק ישראל חוזה את הריבית, היא עושה תהליך כפול: בשלב הראשון, היא מנסה למצוא כלל סטטיסטי שיגדיר את האופן שבו בנק ישראל מקבל החלטות ריבית. בדרך כלל מדובר בגרסה של מה שנקרא כלל טיילור: ההנחה היא שהבנק המרכזי נותן משקל לאינפלציה ולסטיות של הצמיחה מקצב הצמיחה הפוטנציאלי, ולפי זה קובע את הריבית. אחרי שמחלקת המחקר קובעת על סמך ההיסטוריה מה המשקל שהבנק נתן בעבר לאינפלציה ומה המשקל שהבנק נתן לצמיחה, היא מסתכלת על התחזיות שלה לאינפלציה ולצמיחה, ואז קובעת את מה הריבית הצפויה.
באופן דומה, מחלקת המחקר של האוצר קובעת את תחזית הצמיחה שלה על סמך ההנחה שמשרד האוצר לא יגיב באופן לא צפוי לשינויים בקצב הצמיחה. כלומר, התחזית מבוססת על ההנחה שלא חשוב מה יהיה התוצר בפועל, האוצר ימשיך לפעול באותו האופן שבו הוא פעל בעבר.
אז מה המשמעות של תחזיות כאלו כאשר הממשלה או בנק ישראל משנים את המדיניות שלהם? התשובה היא שהיעילות של התחזיות היא מאוד מוגבלת. כי אם הממשלה תגיב לשינויים (או לתחזיות לשינויים) באופן שונה מהאופן שהיא הגיבה בעבר, אז ההנחות שעומדות בבסיס המודלים ששימשו ליצירת התחזית כבר לא רלוונטיות.
אז כשאתם קוראים שבנק ישראל חוזה כך, או שהאוצר מספק תחזית, צריך לזכור שאלו תחזיות שיכולות להיות מצוינות. אבל גם במקרה הטוב ביותר, הן לא יהיו רלוונטיות בעולם שבו הממשלה (או בנק ישראל) משנה את הכללים.
ד"ר אביחי שניר
אוניברסיטת בר-אילן
- 6.אבי 15/04/2023 09:02הגב לתגובה זולמה לא שאת הריבית יקבע השוק החופשי?
- 5.סוף סוף קול צלול (ל"ת)אנונימי 11/04/2023 08:58הגב לתגובה זו
- 4.אקטואר חובב וביביסט 10/04/2023 20:44הגב לתגובה זוהנתונים עליהם מתבססים. יש מודל תחזית ולעומתו יש נתוני אמת. וודאי שגוף גדול יגבה את עצמו אבל התחזית תתן טווח שבה התוצאה כנראה תצא במובהקות טובה.
- 3.תחזית לצורך שינוי מדיניות (ל"ת)נחום 10/04/2023 20:03הגב לתגובה זו
- 2.אסי 10/04/2023 15:35הגב לתגובה זוהרי התחזיות כל הזמן מתעדכנות באופן שוטף, כי כמעט תמיד הן מתבררות כשגויות.
- 1.אז המסר הסמוי הוא "בשביל מה צריך מחקר" ? (ל"ת)יעקב - איש אקדמיה 10/04/2023 13:57הגב לתגובה זו
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
בנייה. קרדיט: Xהקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
למרות הצניחה במכירת דירות חדשות, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים נשאר גבוה - סימן ללחץ תזרימי ולניסיון לייצר מזומנים בתקופה בלתי נסבלת עבורם. ומה התוצאה? הגדולים קונים, הקטנים נאלצים למכור
בזמן שמכירות הדירות החדשות צנחו לשפל של שנים, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים דווקא נותר גבוה ויציב. מאחורי הנתון הזה מסתתר סיפור שמספר לא רק את השינוי בהתנהגות של היזמים והקבלנים, אלא גם על הלחצים הפיננסיים שנוצר עליהם בשוק הנוכחי - בעיקר על אלה שאין להם גב כלכלי, יכולת גיוס הון וחוב מהיר.
ניתוח שערכה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים מצביע על כך שבשנת 2024 ובתחילת 2025 נשמר היקף גבוה של מכירות קרקע מצד קבלנים, ובחלק מהחודשים אפילו נרשמה עלייה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כל זאת, בזמן שמכירות הדירות החדשות בשוק החופשי נמצאות בירידה חדה שנמשכת כבר כמעט שלוש שנים. אמנם מתחילת 2025 אנחנו רואים את המגמה מתחזקת ומתרחשת באופן מובהק יותר אבל המגמה החלה כבר מסוף שנת 2022, לאחר רצף עליות הריבית שהחל במאי של אותה השנה. במילים אחרות: השוק קפוא, הקונים זהירים, והדירות לא נמכרות - אבל קרקעות דווקא כן.
לכאורה מדובר בפרדוקס. הרי אם המכירות חלשות, למה שקבלנים ימכרו קרקעות? התשובה, טמונה במילה אחת – תזרים. מי שהתרגל להסתמך על מכירות הדירות כדי להזרים כסף לקופה, מוצא את עצמו בתקופה האחרונה ללא מקורות. הריבית הגבוהה, עלויות הבנייה שגדלו, הקשחת התנאים מצד הבנקים והאטה בביקושים - כל אלה יוצרים לחץ תזרימי כבד. הפתרון הזמני: למכור קרקעות.
בחלק מהמקרים מדובר בקרקעות שנרכשו בשיא ההתלהבות של 2021 ו-2022, כאשר שוק הדיור רשם את אחת השנים החזקות בתולדותיו. אז, כשמכרו כמעט 38 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, רבים מהיזמים האמינו שהגל רק מתחיל. הם רכשו קרקעות יקרות, לעיתים תוך מינוף גבוה, מתוך הנחה שהביקושים ימשיכו לעלות. אלא שמאז המציאות השתנתה: בנק ישראל העלה את הריבית לשיעורים שלא נראו מזה שני עשורים, שוק המשכנתאות התקרר, והציבור עצר קניות. דרך אגב- הקצב השנתי של המכירות של השנה הנוכחית עומד על כ-23 אלף (עפ״י נתוני האוצר).
- תושב הנגב נאשם באיומים וסחיטה של קבלנים באשדוד
- האם הפלסטינים יחזרו לאתרי הבנייה? הקבלנים חלוקים, הממשלה הבאה תכריע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דווקא בתקופה הזו, שבה הציפייה הייתה לראות ירידה גם במכירת הקרקעות, הנתונים מראים אחרת. באוצר מייחסים זאת בעיקר לקבוצת קבלנים ויזמים שנקלעו לקושי תזרימי, ונאלצים למכור נכסים כדי לשמור על פעילות שוטפת. חלקם מוכרים קרקעות שרכשו בשנים האחרונות, לעיתים עוד לפני תחילת תהליכי תכנון, וחלקם מעבירים אותן לקבלנים אחרים שמחזיקים ביכולת מימון גבוהה יותר. התוצאה היא גל עסקאות “יד שניה” של קרקעות בין יזמים, תופעה שכמעט ולא נראתה בעבר בהיקף כזה.
