קניון TLV של מוטי בן משה לא מתרומם; השווי בספרים מוצדק?
קניון TLV בת"א נמצא בבעלות רבוע נדלן -1.87% של מוטי בן משה. אבל הקניון לא מצליח בינתיים לספק את הסחורה: שווי הנכס מוערך רבעון אחרי רבעון באותו מספר: 1.7193 מיליארד שקל. במקביל, דמי השכירות הממוצעים למ"ר נמצא בירידה. אם בסוף 2021 דמי השכירות הממוצעים למ"ר עמדו על 233 שקל, ועלו קצת ברבעון הראשון ל-235 שקל, אז ברבעון השני כבר מדובר בירידה ל-220 שקל למ"ר, ירידה של 6.4% בתוך רבעון. זה כמובן שווה הרבה כסף שנעלם לחברה. יותר מכך: דמי השכירות למ"ר שחודשו בתקופה יורדים עוד יותר - ברבעון הראשון של 2022 עמדו דמי השכירות על 357 שקלים למ"ר, הרי שברבעון השני של השנה החוזים החדשים נחתמו לפי דמי שכירות ממוצעים של 308 שקל למ"ר. וזו כבר נפילה של 13.7%. נציין כי גם התפוסה בקניון לא משתפרת והקניון רושם תפוסה נמוכה יחסית של שוכרים - רק 82%.
בקיצור, המצב בקניון TLV לא משהו (ומוטי בן משה אפילו החליף את הנהלת הקניון בניסיון לשפר את המצב). אבל באופן מפתיע - רבוע כחול נדל"ן ממשיכה לרשום את הנכס בספרים לפי ריבית-תשואה של 4.5%. אבל זה הרי לא הגיוני. זה לא משקף את המצב בשטח. ומעבר לכך - במיוחד כשהריבית עולה. צריך לשערך את הנכס לפי ריבית של לפחות 6%. נכון כמובן שיש בקניון מקום לצמיחה, אבל בכל זאת מדובר בפער משמעותי. פוטנציאל זה יפה על הנייר, אבל צריך להתחשב גם במציאות בשטח.
דוחות רבוע נדל"ן: עליה של 6% ב-NOI, ו-22% ב-FFO
בכל מקרה, רבוע כחול נדל"ן, פרסמה את דוחותיה לרבעון השני של השנה ובה היא מציגה NOI של 84 מיליון שקל, גידול של 6% לעומת 79 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנה שעברה. ה-FFO עמד ברבעון הנוכחי על 58 מיליון שקל, גידול של כ-22% לעומת 48 מיליון שקל אשתקד.
- העם כלביא - החברות פחות: סיכום עונת הדוחות בצל המלחמה
- קווליטאו: גידול בצבר בהכנסות וברווח, מה הסיכונים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מוטי בן משה, יו"ר דירקטוריון רבוע כחול נדל"ן ובעל השליטה: "במהלך הרבעון השני קניון TLV משלים את היערכותו לפתיחת תחנות הרכבת הקלה הסמוכות (קרליבך ושדרות יהודית) ולהשלמת עבודות התשתית בכבישי האזור. מאז רכשנו את מלוא הבעלות על הקניון נוהל במקום הליך סדור של התאמת תמהיל העסקים לצרכים ולטעמים של קהל היעד וזאת תוך תקופה לא פשוטה לתחום הקניונים בשנתיים האחרונות בה סבלנו מסגרים לא מעטים. תמהיל העסקים עובר שינוי מהותי ואנחנו מתחילים לראות את התוצאות.
"מינינו הנהלה חדשה לקניון TLV, מנכ"ל הקניון אורי סמיט, ובליווי של משה רוזנבלום, יועץ הקניונים ומרכזי הסחר של החברה, במטרה לשפר את חווית הלקוח של המבקרים ב-TLV.
"מתחילת השנה ועד סוף הרבעון השני חתמה החברה על חוזים בהיקף של למעלה מ-4100 מ"ר בשכ"ד ממוצע של כ-370 שקל למ"ר, כאשר חלקם הלא מבוטל כבר מאכלסים את השטחים בקניון וחלקם נמצאים בתהליכי התאמה של השטחים החדשים, בנוסף במהלך התקופה מומשו הסכמי אופציות של 19 הסכמי שכירות בשטח כולל של כ-4000 מטר בעליה ממוצעת של 17.8% בשכ"ד, בנוסף החברה נמצאת במו"מ להשכרה של שטחים נוספים בהיקף של למעלה מ-4000 מטר נוספים, חלקם עם שוכרים קיימים וחלקם בשטחים אשר נמצאים בבניה או שטחים אשר אינם מאוכלסים. הדבר ניכר בתנועת
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
המבקרים בקניון ובפדיון למטר.
"כך למשל, בחר מותג האופנה הבינלאומי RESERVED להשיק דווקא ב-TLV את אחד מארבעת סניפי הקפסולה של המותג שנחנכו בעולם כולו. המותג הבינלאומי DIOR ירחיב עד סוף השנה בפי 3 את שטח החנות ב-TLV ויגדיל מאוד את היצע המוצרים שיציע לקהל וגם המותג אפריל השיק החודש את הקונספט החדש שלו "אפריל גלרי" בחנות גדולה פי 3 מזו שהפעיל בקניון TLV עד כה.
- 3.אני 18/08/2022 11:01הגב לתגובה זופרימיום. מעוצב. ייחודי. בוטיק. שף. ברור לאן זה הולך, לא אכפת לי שאנשים מתפרנסים בכבוד, אבל אם הם עשירים מהמיסים שלי ממונופולים שמתוחזקים על ידי הממשלה כי לא פותחים לתחרות, מפנסיות תקציביות, או קבלנים שמייצרים כלום ולוקחים כספי מיסים, פה זה כבר מפריע.
- 2.בסופר מחירים אטרקטיביים חחח (ל"ת)יקרררררר 17/08/2022 22:21הגב לתגובה זו
- 1.קרובים לנפילה (ל"ת)רון3554 17/08/2022 09:02הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותן במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים
מחירי הדירות תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.
המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.
על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים.
מה כדאי לבחור?
זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זאת יכולה להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדר"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה משמעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.
