קניון TLV של מוטי בן משה לא מתרומם; השווי בספרים מוצדק?
קניון TLV בת"א נמצא בבעלות רבוע נדלן 0% של מוטי בן משה. אבל הקניון לא מצליח בינתיים לספק את הסחורה: שווי הנכס מוערך רבעון אחרי רבעון באותו מספר: 1.7193 מיליארד שקל. במקביל, דמי השכירות הממוצעים למ"ר נמצא בירידה. אם בסוף 2021 דמי השכירות הממוצעים למ"ר עמדו על 233 שקל, ועלו קצת ברבעון הראשון ל-235 שקל, אז ברבעון השני כבר מדובר בירידה ל-220 שקל למ"ר, ירידה של 6.4% בתוך רבעון. זה כמובן שווה הרבה כסף שנעלם לחברה. יותר מכך: דמי השכירות למ"ר שחודשו בתקופה יורדים עוד יותר - ברבעון הראשון של 2022 עמדו דמי השכירות על 357 שקלים למ"ר, הרי שברבעון השני של השנה החוזים החדשים נחתמו לפי דמי שכירות ממוצעים של 308 שקל למ"ר. וזו כבר נפילה של 13.7%. נציין כי גם התפוסה בקניון לא משתפרת והקניון רושם תפוסה נמוכה יחסית של שוכרים - רק 82%.
בקיצור, המצב בקניון TLV לא משהו (ומוטי בן משה אפילו החליף את הנהלת הקניון בניסיון לשפר את המצב). אבל באופן מפתיע - רבוע כחול נדל"ן ממשיכה לרשום את הנכס בספרים לפי ריבית-תשואה של 4.5%. אבל זה הרי לא הגיוני. זה לא משקף את המצב בשטח. ומעבר לכך - במיוחד כשהריבית עולה. צריך לשערך את הנכס לפי ריבית של לפחות 6%. נכון כמובן שיש בקניון מקום לצמיחה, אבל בכל זאת מדובר בפער משמעותי. פוטנציאל זה יפה על הנייר, אבל צריך להתחשב גם במציאות בשטח.
דוחות רבוע נדל"ן: עליה של 6% ב-NOI, ו-22% ב-FFO
בכל מקרה, רבוע כחול נדל"ן, פרסמה את דוחותיה לרבעון השני של השנה ובה היא מציגה NOI של 84 מיליון שקל, גידול של 6% לעומת 79 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנה שעברה. ה-FFO עמד ברבעון הנוכחי על 58 מיליון שקל, גידול של כ-22% לעומת 48 מיליון שקל אשתקד.
- אורקל תפרסם דוחות השבוע: מהזינוק מעל 305 דולר לנפילה של 37%
- זינוק במכירות החזירה את קבוצת חג'ג' לרווחיות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מוטי בן משה, יו"ר דירקטוריון רבוע כחול נדל"ן ובעל השליטה: "במהלך הרבעון השני קניון TLV משלים את היערכותו לפתיחת תחנות הרכבת הקלה הסמוכות (קרליבך ושדרות יהודית) ולהשלמת עבודות התשתית בכבישי האזור. מאז רכשנו את מלוא הבעלות על הקניון נוהל במקום הליך סדור של התאמת תמהיל העסקים לצרכים ולטעמים של קהל היעד וזאת תוך תקופה לא פשוטה לתחום הקניונים בשנתיים האחרונות בה סבלנו מסגרים לא מעטים. תמהיל העסקים עובר שינוי מהותי ואנחנו מתחילים לראות את התוצאות.
"מינינו הנהלה חדשה לקניון TLV, מנכ"ל הקניון אורי סמיט, ובליווי של משה רוזנבלום, יועץ הקניונים ומרכזי הסחר של החברה, במטרה לשפר את חווית הלקוח של המבקרים ב-TLV.
"מתחילת השנה ועד סוף הרבעון השני חתמה החברה על חוזים בהיקף של למעלה מ-4100 מ"ר בשכ"ד ממוצע של כ-370 שקל למ"ר, כאשר חלקם הלא מבוטל כבר מאכלסים את השטחים בקניון וחלקם נמצאים בתהליכי התאמה של השטחים החדשים, בנוסף במהלך התקופה מומשו הסכמי אופציות של 19 הסכמי שכירות בשטח כולל של כ-4000 מטר בעליה ממוצעת של 17.8% בשכ"ד, בנוסף החברה נמצאת במו"מ להשכרה של שטחים נוספים בהיקף של למעלה מ-4000 מטר נוספים, חלקם עם שוכרים קיימים וחלקם בשטחים אשר נמצאים בבניה או שטחים אשר אינם מאוכלסים. הדבר ניכר בתנועת
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
- למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
המבקרים בקניון ובפדיון למטר.
"כך למשל, בחר מותג האופנה הבינלאומי RESERVED להשיק דווקא ב-TLV את אחד מארבעת סניפי הקפסולה של המותג שנחנכו בעולם כולו. המותג הבינלאומי DIOR ירחיב עד סוף השנה בפי 3 את שטח החנות ב-TLV ויגדיל מאוד את היצע המוצרים שיציע לקהל וגם המותג אפריל השיק החודש את הקונספט החדש שלו "אפריל גלרי" בחנות גדולה פי 3 מזו שהפעיל בקניון TLV עד כה.
- 3.אני 18/08/2022 11:01הגב לתגובה זופרימיום. מעוצב. ייחודי. בוטיק. שף. ברור לאן זה הולך, לא אכפת לי שאנשים מתפרנסים בכבוד, אבל אם הם עשירים מהמיסים שלי ממונופולים שמתוחזקים על ידי הממשלה כי לא פותחים לתחרות, מפנסיות תקציביות, או קבלנים שמייצרים כלום ולוקחים כספי מיסים, פה זה כבר מפריע.
- 2.בסופר מחירים אטרקטיביים חחח (ל"ת)יקרררררר 17/08/2022 22:21הגב לתגובה זו
- 1.קרובים לנפילה (ל"ת)רון3554 17/08/2022 09:02הגב לתגובה זו
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
