מה התשואה למשקיעים בדיור? וגם - היכן עלו והיכן ירדו מחירי הדיור?

באילו ערים חלו העליות החדות ביותר מחירי הדיור? כמה עלו בתל אביב ובאילו ערים חלה ירידה במחירי הדיור? והיכן נרשמו התשואות הגבוהות ביותר במחירי השכירות?
אוהד דנוס | (20)

כולם מדברים על עליית מחירי הדיור. אבל בכמה הם עלו? בערים שנסקרו, אנו רואים עליה בשיעור של 1.1% (נומינלי) במחיר הממוצע של דירות ברבעון הראשון של שנת 2021, בהשוואה לרבעון שלפניו. בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית  מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 1% (זאת בעוד אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) ירד ב- 0.1%).

>>> מה עדיף - לקנות דירה או לשכור דירה?

מגמת עליית המחירים שאפיינה את הרבעון הרביעי לשנת 2020 נמשכה גם ברבעון הראשון של 2021. הרבעון הראשון של שנת 2021 היה רבעון היציאה מהקורונה, שעה שמיליונים התחסנו והחיים החלו לשוב אט אט למסלולם, למרות הסגר שאפיין את תחילת השנה. הדבר מתבטא הן בעליית המחירים הרבעונית, הן בעליית המחירים השנתית והן בגידול הדרמטי בהיקף העסקאות ביחס לרבעון הקודם וביחס לרבעון המקביל אשתקד.              

אז באלו ערים עלו מחירי הדיור והיכן דווקא ירדו?

ברבעון הראשון של שנת 2021 נצפתה ב-8 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם. ב- 5 ערים נצפתה ירידה וב- 3 ערים ללא שינוי (באר שבע, כפר סבא ומודיעין).

העיר תל אביב, ממשיכה בעקביות במגמת עליית המחירים ומציגה עליה רבעונית של 4%, בהשלמה לעלייה של 9% בשנה החולפת. כוכבת נוספת ברבעון החולף היא העיר נתניה שעלתה בלא פחות מ-9% ברבעון ו-6% שנתית. כנראה שהזדמנויות במחירים נוחים יחסית בלב אזורי הביקוש, אינן נעלמות מעיניהן של רוכשי הדירות. ושלישית במצעד ה'מצטיינות' של הרבעון החולף היא העיר רמלה עם עליה רבעונית של 3% ושנתית של 7%.

להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים (חדשות ויד שניה) ומגמות ההשתנות ברבעון הראשון לשנת 2021:

מהמדגם נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת(, עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן (עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכר רחבי היקף וחד פעמיים החריגים לשוק הנדל"ן באותו היישוב ומשקפים הנחה משמעותית משווי השוק).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

גם בתוך הערים - שונות גדולה בין השכונות

מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר.

לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים תל אביב, חיפה וירושלים, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר.

שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים נתניה, אשקלון, חולון ורחובות שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.

 

סקירת חצי שנתית של מחירי השכירות למגורים

ומה בדבר השכירות? בדו"ח שלנו נסקרו מעל ל-2,500 מודעות ביקוש של דירות המוצעות להשכרה כיום. ככלל נרשמה מגמה של עליות מחירים בשוק השכירות עם שינויים בין ערים שונות ובתוך הערים עצמן לטיפוסי הדירות השונים. בולטות בעליות הערים רחובות, כפר סבא ואשקלון עם עליות מחירים בכל טיפוסי הדירות בדגש על דירות 2 חדרים ו-5 חדרים. הערים שנותרו יציבות עם מגמה מעורבת וממוצע שלילי מינורי הן נתניה וירושלים.

בעיר תל אביב מגמה מעורבת שמעידה גם היא על יציבות.

שיאניות התשואה למשקיעים הן אילת ובאר שבע עם 4.1% ו- 3.8% בהתאמה לשנה.

התשואה הנמוכה ביותר בתל אביב עם 2.6% בשנה.           

תגובות לכתבה(20):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 13.
    אצל אוהד דנוס המחירים עלו מחצית מהעליה של הלמ"ס. מעניין (ל"ת)
    אי של שפיות 09/08/2021 07:29
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    סופסוף 20/05/2021 14:02
    הגב לתגובה זו
    במדינה עם התנהלות פוליטית שלומיאלית ומביכה. חבל שאנשי המקצוע נעלמים מהמשרדים ואת מקומם תופסים פוליטיקאים ולקקנים מזיקים.
  • אוהד דנוס לכאורה אובייקטיבי אבל לא מפסיק לפמפם נדל"ן (ל"ת)
    מכיר את דנוס 09/08/2021 07:28
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    חחח 20/05/2021 14:00
    הגב לתגובה זו
    שהמחירים לא ממש עלו, ושכ"ד בטח לא, והקהל מוזמן לרכוש/לשכור דירה מה"כתבים"...
  • 10.
    זערית1 20/05/2021 07:08
    הגב לתגובה זו
    כנית האב להתחדשות עירונית בקרית חיים המערבית חפ/2390 הכוללת את שדרות דגניה, טרומן וורבורג אושרה במליאת הוועדה המקומית בתאריך 10.11.2020 לאחר הטמעת הערות הציבור וגיבוש מסמכי התכנית. מצגת התוכנית הכוללת מידע תכנוני ,הועלתה לאתר תובנות חיפה. בהמשך תועלה גם מצגת המפרטת את כרטיסי המתחמים ומסלולי ההתחדשות המיועדים בהם.
  • עד לכאן הגעת לפמפם את האינטרס שלך? (ל"ת)
    חושף מפמפמים 09/08/2021 07:27
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    נהדר 19/05/2021 10:25
    הגב לתגובה זו
    וזה כול ההבדל בין איש מקצוע אמיתי, לפוליטיקאי,נער שהשתלב במערכת הממשלתית הקיימת, ומפמפם הודעות סרק מבלבלות.
  • 8.
    באר שבע ירידות חזקות עוד מאד (ל"ת)
    שרון 19/05/2021 09:42
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    בארה"ב בית חציוני עלה 17% בשנה האחרונה (ל"ת)
    אצלנו דווקא יש היצע 19/05/2021 08:43
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    לורי 19/05/2021 08:10
    הגב לתגובה זו
    מי שלא יעלה על הרכבת,יפספס!!!!
  • 5.
    אשמח לקבל ולו דוגמא אחת על בועת נדל"ן שלא התפוצצה! (ל"ת)
    אדם 18/05/2021 21:42
    הגב לתגובה זו
  • ישראל 20/05/2021 00:00
    הגב לתגובה זו
    ישראל דוגמא
  • B. 12/09/2021 19:25
    הוא התכוון למדינות נורמליות .
  • בועת הטיפשות והאטימות כנגד המציאות? (ל"ת)
    באמת 19/05/2021 10:26
    הגב לתגובה זו
  • שחר 19/05/2021 10:03
    הגב לתגובה זו
    גם כשה"בועה" תתפוצץ - מחירי השפל עדיין יהיו הרבה יותר גבוהים מהנקודה שבה התחילו לצעוק "בועה".
  • 4.
    רון 18/05/2021 19:36
    הגב לתגובה זו
    ויעלו עוד יותר , בעוד 20 שנה , הכול ישלש את הערך במחיר ...
  • יוני 25/08/2021 20:52
    הגב לתגובה זו
    בעוד 20 שנה, המחירים יהיו פי 7, בעצם פי 10, ממ..בעצם פי 20...
  • 3.
    בעל דירה 18/05/2021 17:45
    הגב לתגובה זו
    נראה שרוצים לעביר משהוא. אין הרבה ערים, אין מגוון של דירות(יתכן שדירת 4 חדרים עלתה ו2 חדרים ירדה) אין חלוקה לאזורים ועוד.... קיצר סקר לא אמין
  • 2.
    דירת 4 חדרים בי-ם ב-1,9 מליון ?באיזו ירושלים בוצע הסקר? (ל"ת)
    שימי 18/05/2021 17:05
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    שטויות. במודיעין המחירים עלו ועולים. (ל"ת)
    יש רא לי 18/05/2021 16:46
    הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים? 

צלי אהרון |

משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.

רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה. 

וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.

במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא  צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.

וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

רמת גן
צילום: בלי קרדיט

השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל

בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותם במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.  

המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.  

על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים. 


מה כדאי לבחור?

זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זה יכול להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).

כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדרכ"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה ממשעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.