אוהד דנוס
צילום: Getty images Israel; כפיר סיון

מה התשואה למשקיעים בדיור? וגם - היכן עלו והיכן ירדו מחירי הדיור?

באילו ערים חלו העליות החדות ביותר מחירי הדיור? כמה עלו בתל אביב ובאילו ערים חלה ירידה במחירי הדיור? והיכן נרשמו התשואות הגבוהות ביותר במחירי השכירות?
אוהד דנוס | (20)

כולם מדברים על עליית מחירי הדיור. אבל בכמה הם עלו? בערים שנסקרו, אנו רואים עליה בשיעור של 1.1% (נומינלי) במחיר הממוצע של דירות ברבעון הראשון של שנת 2021, בהשוואה לרבעון שלפניו. בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית  מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 1% (זאת בעוד אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) ירד ב- 0.1%).

>>> מה עדיף - לקנות דירה או לשכור דירה?

מגמת עליית המחירים שאפיינה את הרבעון הרביעי לשנת 2020 נמשכה גם ברבעון הראשון של 2021. הרבעון הראשון של שנת 2021 היה רבעון היציאה מהקורונה, שעה שמיליונים התחסנו והחיים החלו לשוב אט אט למסלולם, למרות הסגר שאפיין את תחילת השנה. הדבר מתבטא הן בעליית המחירים הרבעונית, הן בעליית המחירים השנתית והן בגידול הדרמטי בהיקף העסקאות ביחס לרבעון הקודם וביחס לרבעון המקביל אשתקד.              

אז באלו ערים עלו מחירי הדיור והיכן דווקא ירדו?

ברבעון הראשון של שנת 2021 נצפתה ב-8 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם. ב- 5 ערים נצפתה ירידה וב- 3 ערים ללא שינוי (באר שבע, כפר סבא ומודיעין).

העיר תל אביב, ממשיכה בעקביות במגמת עליית המחירים ומציגה עליה רבעונית של 4%, בהשלמה לעלייה של 9% בשנה החולפת. כוכבת נוספת ברבעון החולף היא העיר נתניה שעלתה בלא פחות מ-9% ברבעון ו-6% שנתית. כנראה שהזדמנויות במחירים נוחים יחסית בלב אזורי הביקוש, אינן נעלמות מעיניהן של רוכשי הדירות. ושלישית במצעד ה'מצטיינות' של הרבעון החולף היא העיר רמלה עם עליה רבעונית של 3% ושנתית של 7%.

להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים (חדשות ויד שניה) ומגמות ההשתנות ברבעון הראשון לשנת 2021:

מהמדגם נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת(, עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן (עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכר רחבי היקף וחד פעמיים החריגים לשוק הנדל"ן באותו היישוב ומשקפים הנחה משמעותית משווי השוק).

גם בתוך הערים - שונות גדולה בין השכונות

מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים תל אביב, חיפה וירושלים, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר.

שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים נתניה, אשקלון, חולון ורחובות שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.

 

סקירת חצי שנתית של מחירי השכירות למגורים

ומה בדבר השכירות? בדו"ח שלנו נסקרו מעל ל-2,500 מודעות ביקוש של דירות המוצעות להשכרה כיום. ככלל נרשמה מגמה של עליות מחירים בשוק השכירות עם שינויים בין ערים שונות ובתוך הערים עצמן לטיפוסי הדירות השונים. בולטות בעליות הערים רחובות, כפר סבא ואשקלון עם עליות מחירים בכל טיפוסי הדירות בדגש על דירות 2 חדרים ו-5 חדרים. הערים שנותרו יציבות עם מגמה מעורבת וממוצע שלילי מינורי הן נתניה וירושלים.

בעיר תל אביב מגמה מעורבת שמעידה גם היא על יציבות.

שיאניות התשואה למשקיעים הן אילת ובאר שבע עם 4.1% ו- 3.8% בהתאמה לשנה.

התשואה הנמוכה ביותר בתל אביב עם 2.6% בשנה.           

תגובות לכתבה(20):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 13.
    אצל אוהד דנוס המחירים עלו מחצית מהעליה של הלמ"ס. מעניין (ל"ת)
    אי של שפיות 09/08/2021 07:29
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    סופסוף 20/05/2021 14:02
    הגב לתגובה זו
    במדינה עם התנהלות פוליטית שלומיאלית ומביכה. חבל שאנשי המקצוע נעלמים מהמשרדים ואת מקומם תופסים פוליטיקאים ולקקנים מזיקים.
  • אוהד דנוס לכאורה אובייקטיבי אבל לא מפסיק לפמפם נדל"ן (ל"ת)
    מכיר את דנוס 09/08/2021 07:28
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    חחח 20/05/2021 14:00
    הגב לתגובה זו
    שהמחירים לא ממש עלו, ושכ"ד בטח לא, והקהל מוזמן לרכוש/לשכור דירה מה"כתבים"...
  • 10.
    זערית1 20/05/2021 07:08
    הגב לתגובה זו
    כנית האב להתחדשות עירונית בקרית חיים המערבית חפ/2390 הכוללת את שדרות דגניה, טרומן וורבורג אושרה במליאת הוועדה המקומית בתאריך 10.11.2020 לאחר הטמעת הערות הציבור וגיבוש מסמכי התכנית. מצגת התוכנית הכוללת מידע תכנוני ,הועלתה לאתר תובנות חיפה. בהמשך תועלה גם מצגת המפרטת את כרטיסי המתחמים ומסלולי ההתחדשות המיועדים בהם.
  • עד לכאן הגעת לפמפם את האינטרס שלך? (ל"ת)
    חושף מפמפמים 09/08/2021 07:27
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    נהדר 19/05/2021 10:25
    הגב לתגובה זו
    וזה כול ההבדל בין איש מקצוע אמיתי, לפוליטיקאי,נער שהשתלב במערכת הממשלתית הקיימת, ומפמפם הודעות סרק מבלבלות.
  • 8.
    באר שבע ירידות חזקות עוד מאד (ל"ת)
    שרון 19/05/2021 09:42
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    בארה"ב בית חציוני עלה 17% בשנה האחרונה (ל"ת)
    אצלנו דווקא יש היצע 19/05/2021 08:43
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    לורי 19/05/2021 08:10
    הגב לתגובה זו
    מי שלא יעלה על הרכבת,יפספס!!!!
  • 5.
    אשמח לקבל ולו דוגמא אחת על בועת נדל"ן שלא התפוצצה! (ל"ת)
    אדם 18/05/2021 21:42
    הגב לתגובה זו
  • ישראל 20/05/2021 00:00
    הגב לתגובה זו
    ישראל דוגמא
  • B. 12/09/2021 19:25
    הוא התכוון למדינות נורמליות .
  • בועת הטיפשות והאטימות כנגד המציאות? (ל"ת)
    באמת 19/05/2021 10:26
    הגב לתגובה זו
  • שחר 19/05/2021 10:03
    הגב לתגובה זו
    גם כשה"בועה" תתפוצץ - מחירי השפל עדיין יהיו הרבה יותר גבוהים מהנקודה שבה התחילו לצעוק "בועה".
  • 4.
    רון 18/05/2021 19:36
    הגב לתגובה זו
    ויעלו עוד יותר , בעוד 20 שנה , הכול ישלש את הערך במחיר ...
  • יוני 25/08/2021 20:52
    הגב לתגובה זו
    בעוד 20 שנה, המחירים יהיו פי 7, בעצם פי 10, ממ..בעצם פי 20...
  • 3.
    בעל דירה 18/05/2021 17:45
    הגב לתגובה זו
    נראה שרוצים לעביר משהוא. אין הרבה ערים, אין מגוון של דירות(יתכן שדירת 4 חדרים עלתה ו2 חדרים ירדה) אין חלוקה לאזורים ועוד.... קיצר סקר לא אמין
  • 2.
    דירת 4 חדרים בי-ם ב-1,9 מליון ?באיזו ירושלים בוצע הסקר? (ל"ת)
    שימי 18/05/2021 17:05
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    שטויות. במודיעין המחירים עלו ועולים. (ל"ת)
    יש רא לי 18/05/2021 16:46
    הגב לתגובה זו
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסף
ועידת התשתיות

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"

מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות

הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.

ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.

בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.


מצב הקרקעות בישראל

מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."

לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."

דירות חדשות
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים

בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול

מנדי הניג |

אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.

עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.

שוק הדירות - תמונת מצב

אם מעמיקים בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים  ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני, אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.

במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה. מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.