מתעניינים במחיר למשתכן? זו הטבלה ששווה לכם כסף

משרד האוצר הודיע בתחילת שבוע שעבר על פתיחת ההרשמה להגרלה הגדולה השביעית של מחיר למשתכן - הגרלת דצמבר 2018, בה יוגרלו 3,155 דירות וכוללת לראשונה את הישובים טבריה, בית אריה, קריית מלאכי, אלפי מנשה, קריית יערים, סח'נין ועראבה. לקראת נעילת ההרשמה להגרלות הערב בחצות, על פי נתוני ההרשמה העדכניים, בדקנו עבורכם מהם סיכויי הזכייה בכל אחד מ-23 הישובים בהגרלה, כולל אינדיקציה לתשואה על ההשקעה המשתמעת מהמחיר במכרז.

הכתבה פורסמה לראשונה ב-Bizportal ביום ד' (02/01), ומעודכנת נכון להיום ה' (10/01) עם התקדמות ההרשמות.

בדיקת Bizportal העלתה כי נכון לכרגע סיכויי הזכייה לבני המקום מסדרה א הינם ודאיים במרבית ההגרלות - סיכוי של 100%, למעט בנתניה (95%) מרכז שפירא (86%) אופקים (68%), קריית מוצקין (55%) ורעננה עם סיכוי של כ-14%.

גם סיכויי הזכייה לבני המקום מסדרה ב הינם ודאיים בישובים: אשקלון, באר יעקב, דימונה, נתיבות, סח'נין ועראבה - 100%. מנגד, סיכויי הזכייה אפסיים בביתר עילית, נתניה, מרכז שפירא, אופקים, קריית מוצקין ורעננה.

• מתעניינים במחיר למשתכן? זו הטבלה ששווה לכם כסף
• מתעניינים במחיר למשתכן? זו הטבלה ששווה לכם כסף

נכון להיום, סיכויי הזכייה לבני המקום מסדרה ג הינם ודאיים בישובים: דימונה, נתיבות, סח'נין ועראבה. סיכויי הזכייה באשקלון עומדים כעת על כ-55% ועל כ-20% בבאר יעקב, בשאר הישובים הסיכוי אפסי.

בשלב זה סיכויי הזכייה לזכאים מסדרה א הינם ודאיים במרבית הישובים - 100%, כאשר סיכויי הזכייה בנתניה ומדים על כ-85%, מרכז שפירא 69%, בית שאן 44%, קריית מוצקין 38%, באר יעקב 29%, אופקים 20% ורעננה עם סיכוי של כ-6%.

על פי נתוני ההרשמה העדכניים, עבור הזכאים מסדרה ב סיכויי הזכייה ודאיים בישובים: אשקלון, דימונה, נתיבות, סח'נין ועראבה - 100%. מנגד, סיכויי הזכייה אפסיים בביתר עילית, נתניה, מרכז שפירא, בית שאן, קריית מוצקין, באר יעקב, אופקים ורעננה.

• יותר יורדים מהארץ, יותר היצע דירות: האם מחירי הדירות ירדו?
• המתווך דרש 5% - כמה הוא קיבל בסוף?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

עוד עולה מנתוני ההרשמה העדכניים, כי עבור הזכאים מסדרה ג סיכויי הזכייה ודאיים בנתיבות וסח'נין - 100%. סיכויי הזכייה בדימונה עומדים על כ-94%, עראבה 67% ואשקלון עם סיכוי של כ-29%. בשאר הישובים הסיכוי אפסי.

עם זאת, נדגיש כי כל משתתף זכאי להירשם להגרלות ב-3 ערים, באופן בו לאחר הזכייה באחת מהן יבוטל הרישום מההגרלות בשתי הערים הנוספות אליהן נרשם. כלומר, סיכויי הזכייה בפועל צפויים להיות שונים מהאינדיקציה המוצגת בטבלה.

הטבלה המלאה לפניכם: (1) אומדן מחיר למטר רבוע, כולל מענק ולאחר העמסת מחירי מרפסות, מחסן וחניות. ​(2) תשואה חזויה לפי אומדני תשואת דירות באזור מאתר מדלן, בשקלול המחיר המתואם למ"ר.

בשקלול כל הנתונים לעיל, עבור הזוכים שיציעו את הדירות להשכרה, צפויה התשואה הגבוהה ביותר בנצרת עילית ובית שאן, עם תשואה מוערכת של כ-6% על ההשקעה ואילו התשואה הנמוכה ביותר על ההשקעה צפויה לזוכים בדירות באלפי מנשה - תשואה מוערכת של כ-3.7%.

יש לשים לב כי הנתונים המפורסמים באתר מחיר למשתכן כוללים את המחיר למ"ר בהגרלה, ללא שקלול מענקים ולפני העמסת מחירי מרפסות, מחסן וחניות. לכן, בטבלה המוצגת לעיל בדקנו מהם סיכויי הזכייה ומהו המחיר הממוצע למ"ר בכל עיר, לאחר שקלול המחיר הממוצע בכל ההגרלות הקיימות בכל עיר, בשקלול המענקים במחירי הדירות והעמסת מחירי מרפסות, מחסן וחניות.

בנוסף, ביצענו התאמה של המחיר למ"ר רבוע אשר פורסם במסגרת ההגרלות של מחיר למשתכן, למחיר למ"ר מתואם - הכולל העמסת מענקים, מחירי מרפסות, מחסן וחניות, בעזרתו של דוד דדון, שמאי מקרקעין בעל ותק של כעשרים שנה בתחום השמאות בישראל, אשר בין היתר, העניק שירותי שמאות, למשרדי ממשלה, רשויות מקומיות וגופים מוסדיים.

לצורך אומדן התשואה הצפויה על ההשקעה עבור זוכים שיציעו את הדירה לשכירות, נעזרנו בנתונים אודות מחירי שוק והתשואה על דירות בכל עיר, כפי שפורסמו באתר מדלן. 

הבהרה המחיר למ"ר והתשואה מבוססים על אומדנים בלבד, על בסיס מחירים ממוצעים בשכונה או בהעדר נתונים מספקים, על בסיס מחירים ממוצעים בשכונה הקרובה ביותר, או בהעדר נתונים מספקים ביישוב בכללותו. 

הנתונים המפורסמים בכתבה נאספו ממאגרי מידע שונים וכוללים הערכות ואומדנים אשר מטרתם לספק מידע אשר עשוי לסייע לזכאים בבחירת ההגרלות המועדפות עליהם. בנוסף, הסיכויים לזכייה בכל הגרלה רלוונטיים עבור זכאים שנרשמו לכל ההגרלות בישוב  (למשל סיכויי הזכייה של מי שנרשם להגרלה בודדת בישוב בו מתקיימות מספר הגרלות נמוכים יותר) והינם נכון למועד פרסום הנתונים (ה-10 בינואר 2019), כאשר חלק מהזכאים עדיין לא נרשמו. כמו כן, הנתונים אינם מביאים בחשבון את ביטולי ההרשמות העודפות לאחר הזכייה של חלק מהזכאים כאמור לעיל וצפויים להשתנות נוכח ביטול הזכייה על ידי חלק מהזוכים.

שאלות ותשובות - איך עובדת ההגרלה הגדולה?

איך משתתפים בהגרלות?  ההגרלה הגדולה מיועדות לסדרות א'+ב'+ג' כאשר תינתן עדיפות לסדרה א' על פני ב' ובאופן דומה תינתן עדיפות לסדרה ב' על פני ג' בהגרלות הרלוונטיות. כללי ההשתתפות בתוכנית זהים לאלו שחלו עד היום במחיר למשתכן ולא נעשה בהם שום שינוי. ההרשמה מתבצעת באמצעות אתר ההרשמה להגרלות dira.moch.gov.il.

איך נקבע סדר ההגרלות? סדר ההגרלות של ההגרלה הגדולה יעשה לפי גודל היישוב בסדר יורד: מהיישוב שמספר תושביו הוא הגדול ביותר ועד ליישוב שבו מספר התושבים הוא הנמוך ביותר, בהסתמך על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. ביישובים שבהם קיים יותר מפרויקט אחד של ההגרלה הגדולה, ייקבע סדר הגרלות פנימי לפי המספר הסידורי של ההגרלה.

מדוע סדר ההגרלות חשוב?  בעת בחירת שלושת היישובים המועדפים מומלץ לשים לב לסדר ההגרלות, מכיוון שזכייה בפרויקט אחד, תגרור הסרה מההרשמה לפרויקטים אחרים.

לדוגמא: מי ששוקל להירשם להגרלות בירושלים ונתניה אך מעדיף לזכות בנתינה, צריך להביא בחשבון שההגרלות בירושלים יבוצעו קודם להגרלות בנתניה, וכך, ייתכן מצב שבו יזכה בירושלים, ותבוטל הרשמתו להגרלה בפרויקט בנתניה.

איך מתבצעות ההגרלות ואיך מקבלים את התוצאות?  ההגרלות מתקיימות לפי הסדר שמופיע בטבלה לעיל, בזו אחר זו. לאחר כל הגרלה יוסרו הזוכים מכל ההרשמות הנוספות שלהם לפרויקטים אחרים, הן בהגרלות שהסתיימו והן בהגרלות שטרם בוצעו. ההרשמה להגרלות תסתיים ביום חמישי, 10 בינואר 2019 בשעה 23:59 ותוצאות ההגרלה יימסרו לזוכים בסוף חודש ינואר. 

האם יש פרוטקציות למקורבים? ההגרלות מתבצעות בהתאם לנהלים המקובלים בתכנית מחיר למשתכן על ידי מערכת ממוחשבת ללא התערבות אדם, בניהולה של ועדה ובפיקוח של רואה חשבון.

איך אדע אם זכיתי? הזוכים יקבלו בדואר האלקטרוני הודעת זכייה, ומשתפים שלא זכו בהגרלה יקבלו מכתב המודיע על כך באופן רשמי. את התוצאות המלאות יוכלו המשתתפים למצוא כל העת באתר ההרשמה להגרלות Dira.moch.gov.il לצד הפרויקט אליו נרשמו.   מה קורה לאחר הזכייה?  הזוכים נדרשים להמתין בסבלנות עד לרגע שבו היזם ייצור עמם קשר. ייתכן שמשך זמן ההמתנה ייקח מספר חודשים שכן בחירת הדירה צפויה להתקיים כחודש לאחר קבלת היתר בניה מהוועדה המקומית.