מכר נדל"ן על הנייר ושילשל לכיסו 10 מיליון שקל. כמה הוא יישב בכלא?
פרקליטות מחוז ת"א מדווחת היום (ה') כי השופט בני שגיא מביהמ"ש המחוזי בתל אביב גזר את דינו של גיא מונסונגו (חגי שטראוס) ל-77 חודשי מאסר בפועל, תשלום פיצויים לקורבנות בהיקף של 8 מיליון שקל וחילוט בסך של 2 מיליון שקל, לאחר שהורשע בעבירות מרמה, זיוף, הונאת נושים, הלבנת הון, עבירות מס ועוד כחלק מתרגיל עוקץ אשר נאמד בסה"כ בהיקף של כ-16 מיליון שקל.
איך פעל העוקץ של מונסונגו?
על פי כתב האישום, בו הודה מונסונגו במסגרת הסדר טיעון לאחר הליך גישור, החל משנת 2015 מכר מונסונגו זכויות פרויקטים בנדל"ן ביודעו כי לא יצאו לפועל, בין אם בשל כך שאין לו זכות חוזית בפרויקטים, ובין אם בשל כך שמעולם לא הגיש בקשות להיתרי בנייה לעיריות.
10 מיליון שקל הגיעו לכיסו הפרטי
מטרת מונסונגו הייתה לקבל לידיו במרמה כמה שיותר "דמי רצינות" שגבה מלקוחות, שנעו בסכומים של עשרות אלפי שקלים מכל לקוח והגיעו עד ל-200 אלף שקל ללקוח, כאשר מונסונגו השתמש בכסף שהתקבל לשימושיו האישיים, ולא למטרות שלשמן התקבל. על פי כתב האישום, עבירות אלו הכניסו לכיסו של מונסונגו כ-10 מיליון שקל.
מערך שלם של אנשים שמשווקים אוויר
במסגרת תכנית העוקץ, איתר מונסונגו פרויקטים של תמ"א 38 או פינוי בינוי ופעל בתחכום בשיווק פרויקטים בנדל"ן, באופן אגרסיבי, באמצעות פרסומים באינטרנט, במודעות בעיתונים ובמסרונים. בנוסף, הקים מערך של סוכני מכירות, טלפנים, נהגים ועובדים, שכל תכליתם לשווק את התכנית הבדיונית, לקבל לידיהם את דמי הרצינות האמורים, ולהעבירם אליו על מנת שיוכל להשתמש בכסף לצרכיו. כמו כן, מונסונגו שכר משרדי פאר במקומות מרכזיים, כדי להציג מצג שווא של מערך שיווק רציני.
- חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
- אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדמיות פיקטיביות ומעצבים שהוצגו כאדריכלים
מונסונגו הגדיל לעשות והכין מצגות והדמיות ליצירת מצג כוזב של תכנון בשלב מתקדם של הפרויקטים השונים, שלא מבוססות על תכנון אמיתי של הפרויקטים, לשם כך השתמש בהדמיות מהאינטרנט או בתכנון דירות שבוצע על-ידי מעצבים שאותם הציג כאדריכלים, הגם שידע כי אין זה כך.
במסגרת תכנית העוקץ, מונסונגו הכין הסכמי רכישה, שנקראו "טופסי הרשמה" במסגרתם הוצגו מצבים כוזבים שונים, לרבות מצג שווא לפיו יש לו זכות חוזית בנכסים, גם במקרים שרק החל במשא ומתן; מצג שווא לפיו קיים חשבון נאמנות בפרויקט; מצג כוזב לפיו יתקבל היתר בניה תוך 12 חודשים והאכלוס יתאפשר תוך 36 חודשים, וזאת למרות שידע כי לא הוגשה בקשה להיתר בניה והפרויקטים לא יצאו לפועל; מצג כוזב של אמינות באמצעות ליווי על-ידי עורכי דין, ולעיתים אף כתב בהסכם כי עורך הדין הוא שיפקיד את השיקים לחשבון החברה או לחשבונות פיקדונות.
קשר מדומה עם משרדי עורכי דין גדולים
במסגרת תכנית העוקץ, יצר מונסונגו ערבוב בין החברות השונות שהקים או השתמש בהן, באופן שהקשה על הלקוחות לדעת עם איזו חברה התקיים החוזה. הוא ניהל משא ומתן עם עורכי דין שונים, חלקם ממשרדים גדולים, ועם משרדי רואי חשבון, כאשר בפועל, ברוב המקרים, הסתיימו המשאים ומתנים הללו בלא כלום. מונסונגו ניצל את עצם יצירת הקשר עם משרדי עורכי הדין, והציג בפני לקוחותיו מצגים כוזבים לאמינות ובטחון העסקאות, כאילו מלווים את העסקה עורכי דין מסוימים, ואף כתב זאת בטופסי ההרשמה.
- רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
מונסונגו מכר זכויות בפרויקטים ברצף זה אחר זה, או במקביל, על-מנת לגבות "דמי רצינות" בהיקף נרחב בזמן קצר, ולהגדיל את קופת העוקץ ככל שניתן, וזאת מבלי שעשה ולו מהלך אחד לשם הוצאת הפרויקטים אל הפועל.
מי שביקש לבטל קיבל שקרים או איום בתביעה
כאשר ביקשו חלק מהלקוחות לבטל את העסקה, הפעיל מונסונגו, בעצמו או באמצעות הסוכנים, לחץ על הלקוחות שלא לבטל, באמצעות שכנוע, הבטחות שאין מאחוריהן דבר, ובחלק מהמקרים אף איים בפתיחת הליכים משפטיים נגד הלקוחות.
בסוף חודש מאי 2016 הוכרז מונסונגו כפושט רגל. בעקבות זאת, הוגבל בחשבונותיו ונאסר עלי ולפתוח חברות חדשות. בתגובה, מונסונגו ביצע פעולות להסתרת מעורבותו בביצוע העבירות והסוואתן, במטרה להסתיר זאת מפני כונס הנכסים וכדי להסוות את מקורות הכנסותיו מרכוש אסור לשם שימושיו העתידיים. לשם כך, הקים מונסונגו מערך של חברות, ומינה אנשים שיהיו "אנשי קש" מטעמו, וישמשו במסווה כבעלי החברות, בעוד הוא בעל החברות האמיתי ומנהלן בפועל.
החברות נרשמו, על-ידי מונסונגו או אחרים מטעמו, כחברות פרטיות מוגבלות באחריות, והוצגו ללקוחות כחברות המיועדות לפרויקטים השונים, אולם בפועל ביצע מונסונגו ערבוב מכוון בפעולות שביצע בכספי העוקץ בין החברות, על מנת להקשות על המעקב אחריו, ואחרי הכספים, כמו גם במטרה להסוות את שימושו בכספי העסקאות כבשלו.
"מעשיו של הנאשם חמורים ומכוערים"
- 2.חנניה 01/11/2018 19:40הגב לתגובה זועוד פעם מוכיח בית המשפט בחסות השופטים שלגנוב זה משתלם ...גנב 16 מיליון ויחזיר רק 2 מליון איזה יופי של הגיון יש לבית המשפט ...למה לא להכניס אותו ל15 שנה ואם הוא יחזיר את כל הכסף אז יקבל רק 10 שנים....כשהחק לא מרתיע הגנבים חוגגים
- 1.בארה"ב היה מקבל 20 שנות מאסר. (ל"ת)ייאי 01/11/2018 17:51הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
הפרויקט יקום על קרקע בשטח של כ-43 דונם. החברה תשלם עבור הזכויות סכום של כ-29.1 מיליון שקל - סך העלויות בפרויקט מבטא שיעור רווחיות גולמית של כ-15%; וגם - עסקאות אחרונות
חברת רוטשטיין רוטשטיין 0.95% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה, ובתחום הנדל"ן המניב, התקשרה בהסכם לרכישת זכויות חכירה בקרקע להקמת פרויקט מגורים בהיקף של 493 דירות חדשות בקריית גת. הקרקע, בשטח של כ-43 דונם, נרכשה במסגרת עסקת השבה עם מושב עוזה, בתמורה לכ-29.1 מיליון שקל ובפטור ממכרז, בכפוף לאישור רשות מקרקעי ישראל. הפרויקט צפוי להניב הכנסות של כ-852 מיליון שקל מול עלויות של כ-723 מיליון שקל - ומבטא רוחיות גולמית על פי ההערכות של כ-15%. מדובר בקרקע הכוללת שבעה מגרשים בייעוד למגורים, שתאפשר הקמת שכונה חדשה בהיקף משמעותי בלב אחת הערים המתפתחות בישראל. קריית גת נמצאת בשנים האחרונות בתנופת פיתוח, בין היתר בזכות הרחבת אזורי התעשייה וההייטק, קידום תשתיות תחבורה חדשות וביקושים גוברים לדיור מצד זוגות צעירים ומשקיעים. בעסקאות אחרונות שבוצעו בעיר נרשמו מחירים ממוצעים של 16-18 אלף שקל למ"ר, תלוי במיקום ובשלב בו הפרויקט נמצא. מושב עוזה הוא יישוב חקלאי־דתי בחבל לכיש, השייך למועצה האזורית שפיר, וממוקם מדרום לעיר קריית גת.
רווחיות גולמית
דבר מעניין בעסקה הוא שיעור הרווחיות הגולמית הצפוי ה'גבולי' יחסית שעומד על כ-15% בלבד. מדובר על שיעור שנחשב נמוך יחסית לסטנדרט בענף היזמי, שבו פרויקטים רבים מתומחרים על בסיס רווחיות של 15%-20% ואף יותר. המשמעות היא שהחברה נכנסת לפרויקט עם מרווח ביטחון מצומצם יחסית, מה שיכול להעלות סיכון תזרימי בתקופה שבה עלויות מימון גבוהות ומדד תשומות הבנייה ממשיך להכביד. עם זאת, בפועל ייתכן שהרווחיות תתברר כגבוהה יותר - ברוב הפרויקטים שלה בשנים האחרונות נרשמו שיעורי רווחיות נאים יותר, בין היתר בזכות שדרוגי תכנון, תוספות זכויות והיכולת למכור במחירים גבוהים מההערכות הראשוניות. נראה כי החברה שמרנית ביחס לחברות אחרות בענף - וזה מתבטא גם בשאר הפרויקטים שלה, ושם הרווח והרווחיות גדולים בהרבה ומתעדכנים לאורך הזמן כלפי מעלה. לפחות כך היה בעבר הלא רחוק. נקח לדוגמא את הפרויקט שנמצא בשיווק כעת - בכרמי הנדיב. שם החברה עדכנה במצגת שפרסמה לאחרונה כי שיעור הרווחיות הגולמית יעמוד על 40%. וזה פרויקט שיכניס לקופה שלה כ-64 מיליון שקל.
אבישי בן- חיים, מנכ"ל רוטשטיין נדל"ן, מסר: "חתימת ההסכם מהווה אבן דרך משמעותית נוספת בפעילות החברה ותומכת באסטרטגיית הצמיחה וההתרחבות שלנו ובפיתוח שכונות גדולות. על אף התקופה המאתגרת בשוק הדיור, הצלחנו בחודשים האחרונים לרשום היקפי מכירות גבוהים המעידים על האמון של הרוכשים במותג רוטשטיין ובאיכות הפרויקטים שלנו. אנו בטוחים שגם בקריית גת נראה ביקושים חזקים ונמשיך לייצר ערך למשפחות הרוכשות ולמשקיעים".
שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?
שווי השוק של החברה עומד על כ- 1.49 מיליארד שקל והונה העצמי נאמד בכ- 674 מיליון שקל. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-38%, וב-12 החודשים האחרונים בכ-98%.
- רוטשטיין תפצה רוכשי דירה - אך לא על הג'קוזי
- אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עסקאות אחרונות באזור:
ברחוב האישה העברייה 21, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.11 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.
ברחוב הגבורה 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.225 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.
