הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.

הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול)  הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?

זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים. 

גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות  עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.

• חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
• משבר האלומיניום ואיך הוא יכול להעלות את מחירי הדירות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.  

בישראל, פרויקטים של התחדשות עירונית נחשבים מנוע מרכזי להתמודדות עם בניינים ישנים ולחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. ואולם מאחורי החתימות על ההסכמים וההבטחות לדירות חדשות ומרווחות, מסתתרת מציאות משפטית מורכבת. כשזוג נשוי מחליט להתגרש, והדירה שבבעלותם כלולה בפרויקט של פינוי-בינוי או תמ"א 38, הבעיה אינה מסתכמת רק בחלוקת הרכוש. היא נוגעת גם לזכויות העתידיות בדירה החדשה שתיבנה, ולשאלה מי מבני הזוג מוסמך לחתום בשם שניהם על ההסכמים מול היזם והבנק.

במקרים רבים רק אחד מבני הזוג רשום כבעלים בטאבו. מבחינה פורמלית, זהו האדם שמולו מתנהלים היזם והבנק. אלא שבפועל, מוסדות המימון דורשים לעתים גם את חתימתו של בן הזוג שאינו רשום, מתוך הבנה שהדירה משמשת לצרכים משפחתיים, וכי החוק מעניק לשני הצדדים זכויות קנייניות מוגנות. כאן נוצרת נקודת תורפה: ברגע שמערכת היחסים מתערערת והצדדים מצויים בסכסוך, די בסירוב של בן הזוג הלא רשום כדי לעכב את המשך ההתקשרות ולהותיר את הפרויקט כולו תקוע במבוי סתום. בתי המשפט נדרשו לא פעם לסוגיות מסוג זה, כשהמתח בין דיני המקרקעין, דיני המשפחה והחוזים יוצר מערבולת שאינה פשוטה להכרעה.

כשמדובר בדירה להשקעה שאינה משמשת למגורי בני הזוג עצמם, הסוגיה מורכבת פחות. לעתים ניתן להציג חוות דעת משפטית או הסכם ממון שמבהירים כי לבן הזוג הלא רשום אין זכויות ממשיות בנכס. במצבים כאלה יכולים הבנקים לאשר את ההתקדמות גם ללא הסכמתו, כל עוד אין פגיעה בזכויותיו החוקיות. ואולם כשמדובר בדירת המגורים המשותפת, ידו של בן הזוג הלא רשום על העליונה, שכן הדין מכיר בזכויותיו למנוע עסקות שמערערות את הזכויות שלו. המשמעות היא שפרויקטים שלמים עלולים להיתקע רק משום שצד אחד מסרב לשתף פעולה.

מקרה אחד של אלמנה שבעלה הלך לעולמו במהלך תכנון פרויקט פינוי-בינוי ממחיש היטב את המורכבות. אף שהמנוח הוריש את זכויותיו בנכס לידועה בציבור שלו, בית הדין הרבני קבע כי זכות המדור של האלמנה - הזכות להמשיך להתגורר בדירת בעלה המנוח עד סוף חייה - גוברת על זכויות הצוואה. המשמעות היתה שהיא יכלה לסרב להריסת הבניין ולדרוש להמשיך להתגורר בדירה החדשה שתיבנה, גם בניגוד לעמדת יתר הדיירים והיזמים. ההכרעה הזו הוכיחה כי זכויות משפחתיות יכולות להטות את הכף, גם בפרויקטים מתוכננים היטב, ולחייב את היזמים להיערך לתרחישים חריגים.

• מגידו מכרה 133 דירות במחצית הראשונה של 2025
• יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

דוגמה נוספת מגיעה מהתחום של הדיור הציבורי. במקרה הזה, זוג שגר בדירה כזו והתגרש נדרש להתמודד עם השאלה מי מהם ימשיך להיות דייר בדירה החדשה שתיבנה במסגרת פרויקט ההתחדשות. הוועדה הציבורית שהכריעה בסוגיה העבירה את הזכויות לאשה, בין היתר בשל מצבה הבריאותי ומכיוון שהילדים נשארו בחזקתה. בית המשפט המחוזי קיבל את ההחלטה וקבע כי בהתאם לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, במצב של פירוד יש להעדיף את הצד שבו מתגוררים הילדים, ואם אין ילדים - יש לבחון שיקולים של בריאות, הכנסה וצרכים מיוחדים. כאן, ההתחשבות במצבו האישי של הדייר גברה על התנגדויות אחרות, והפרויקט המשיך קדימה.