נדל"ן נדלן בניין בניין
צילום: ענת דניאלי

עסקאות בולטות: ביקשו 2.97 מיליון שקל על בית ישן בן 3 חדרים בכפר סבא - כמה קיבלו?

וגם כמה עולה דירת 3 חדרים באשדוד? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף
ענת דניאלי | (9)

העסקאות הבולטות כפי שנמסרו ע"י סוכנויות התיווך השונות, הנה הרשימה:

כפר סבא

בית ישן 3 חדרים ברחוב י. כהן, 80 מ"ר בנוי, על מגרש 385 מ"ר, מרכזי ושקט, נמכר ב-2.44 מיליון שקל. מחיר מבוקש 2.97 מיליון שקל.

רי/מקס One

אשדוד

דירת 4 חדרים ברחוב אבוחצירה, 90 מ"ר, קומה 3 מתוך 7, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-1.27 מיליון שקל.

לוי יצחק - עורך מחירון הדירות

רחובות

דירת 3 חדרים ברחוב הכרמל, 80 מ"ר, קומה 7 מתוך 16, מעלית וחנייה, מרפסת 12 מ"ר, נמכרה ב-1.19 מיליון שקל.

לוי יצחק - עורך מחירון הדירות

ירושלים

דירת 4 חדרים ברחוב ישראל אלדד, 100 מ"ר, קומה 4 מתוך 7, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-2.78 מיליון שקל.

לוי יצחק - עורך מחירון הדירות

דירת 4.5 חדרים ברחוב אהרון אשכולי ברמות, 79 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.826 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב אליעזר הגדול בקטמונים, בפרויקט גני ציון, 105 מ"ר מרפסת 12 מ"ר, קומה 4 מתוך 8, עם מחסן 6 מ"ר, מעלית וחניה, נמכרה ב- 2.75 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב שחל בגבעת מרדכי, 60 מ"ר, קומה 1 מתוך 8, עם מעלית, ללא חניה, נמכרה ב- 1.335 מיליון שקל.

אנגלו סכסון ירושלים

חיפה

דירת 5.5 חדרים ברחוב פרויד באחוזה, 180 מ"ר במפלס אחד 30 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 5, עם כניסה נפרדת, מעלית וחניה, נמכרה ב 1.85 מיליון שקל.

דירת 5.5 חדרים ברחוב כספרי באחוזה, 122 מ"ר 12 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 5, עם מעלית , חניה ומחסן, נמכרה ב- 2.05 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב הנרייטה סולד, 120 מ"ר מרפסת 20 מ"ר, קומה 2 מתוך 4 , משופצת, עם כניסה נפרדת, מעלית וחניה, נמכרה ב- 3.05 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

תל-אביב

בית 4.5 חדרים ברחוב עיינות, שכונת יד אליהו, 98 מ"ר בנוי על שטח של 150 מ"ר לשיפוץ, נמכר ב-2.1 מיליון שקל.

רי/מקס אושן

רמת-גן

דירת 3 חדרים ברחוב שלם, 70 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-1.54 מיליון שקל. מחיר מבוקש 1.56 מיליון שקל.

השכרה

דירת 3 חדרים ברחוב יונה, 80 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית וחנייה, הושכרה ב-3,800 שקל.

רי/מקס 100%

גבעתיים

דירת 4 חדרים ברחוב גנסין, 84 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-2.42 מיליון שקל. מחיר מבוקש 2.49 מיליון שקל.

דירת 3.5 חדרים ברחוב ההסתדרות, 110 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-2.09 מיליון שקל. מחיר מבוקש 2.19 מיליון שקל.

השכרה

דירת 5 חדרים ברחוב המרי, 125 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, עם מעלית וחנייה, הושכרה ב-8,500 שקל.

רי/מקס 100%

בת-ים

דירת 3 חדרים ברחוב בית וגן, כ-80 מ"ר, קומה 2, משופצת ומפוארת, חזית ופינתית, חנייה מקורה בטאבו, נמכרה ב-1.39 מיליון שקל.

חולון

דירת 2.5 חדרים ברחוב רחבעם זאבי, כ-58 מ"ר, קומה 2, עורפית, שמורה, כניסה מיידית, נמכרה ב-1.06 מיליון שקל.

רי/מקס אבניו

צור יגאל

דו-משפחתי 7.5 חדרים ברחוב ליבנים, 172 מ"ר בנוי, גינה 200 מ"ר, משופץ אדריכלית, מרווח, נוח ומפנק, אזעקה ואינטרקום, ממ"ד, מחסן, נמכר תוך 5 חודשים ב-2.77 מיליון שקל. מחיר מבוקש 2.85 מיליון שקל.

רי/מקס One

באר-שבע

דירת 4 חדרים ברחוב שאול המלך, 80 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, עם חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-700 אלף שקל.

דירת 2 חדרים ברחוב יד ושם, 50 מ"ר, קומה 8 מתוך 12, עם חנייה ומעלית, נמכרה ב-465 אלף שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב אלעזר בן יאיר, 70 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, עם חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-550 אלף שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב שלמה טנא, 150 מ"ר, קומה 2 מתוך 12, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-1.25 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב מרדכי נמיר, 70 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-710 אלף שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב ביאליק, 70 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-670 אלף שקל.

דופלקס 6 חדרים ברחוב סרן דב, 160 מ"ר, קומה 5 מתוך 6, עם מעלית וחנייה, נמכר ב-1.6 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב דרך מצדה, 70 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית, עם חנייה, נמכרה ב-560 אלף שקל.

רי/מקס פלוס

דירת 2 חדרים ברחוב בר גיורא, 32 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב-515 אלף שקל.

לוי יצחק - עורך מחירון הדירות

שדרות

דירת 3 חדרים ברחוב מקווה ישראל, קומה 3 מתוך 3, 85 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, ללא מעלית, נמכרה תוך חודש ב-550 אלף שקל.

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 8.
    משתעבדים לדעת לכול החיים זה לא נורמלי (ל"ת)
    אתם שפויים ? 24/07/2016 08:53
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    בחסות רימקס 23/07/2016 17:48
    הגב לתגובה זו
    מעבר לחוסר האמינות הבסיסי ,ביקשו 2.65 קיבלו 2.58חחח נשמע מגוכך.חוץ מזה שהגנבים מאיירס לוקחים 2% מעמ שכל מתווך אחר לוקח 1%
  • 6.
    שכחו לציין בכותרת שהבית 80מ' על מגרש 385 (ל"ת)
    מנפחים את הבועה 23/07/2016 13:46
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    המחירים יורדים!! המוכרים מתגמשים (ל"ת)
    חברים 23/07/2016 12:24
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    ניק 22/07/2016 12:13
    הגב לתגובה זו
    מי שקונה במחיר כזה פשוט מתומתם.
  • מטומטם 22/07/2016 14:33
    הגב לתגובה זו
    מתומתם כותב ב ת
  • 3.
    גם מחיר מופקע (ל"ת)
    מחיר למסתכן 22/07/2016 09:32
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    מעניין מה יקרה אם יהיה מיתון קטן במשק ? מסקרן (ל"ת)
    מה יהיה ? 22/07/2016 09:14
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    כחלון מה קורה ??? מתי הבועה תתפוצץ ? (ל"ת)
    כחלון התותח 22/07/2016 08:35
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.