בעקבות פרשת ענבל אור: הוגשה הצעת חוק להסדרת פעילות קבוצות הרכישה - שימו לב
פרשת ענבל אור פרשת ענבל אור נותנת אותותיה: חבר הכנסת אלי כהן, יו"ר ועדת הרפורמות, מקדם הצעת חוק שנועדה להסדיר את הכשלים וליצור אחידות בתחום ארגון קבוצות הרכישה. הרקע לכתיבתה, מעבר לכשלים שהוצגו בפרשת ענבל אור, מגיע לטענת המציעים מהתאוצה בתחום קבוצות הרכישה בשנים האחרונות עם בניית אלפי יחידות דיור במסגרת קבוצות רכישה. כותבי ההצעה ציינו את הקושי בהבטחת הביצוע הפרויקטים שכן היזם בדרך כלל מתחייב עבור חברי הקבוצה מבלי לשאת בסיכון.
ההצעה נועדה לקבוע תנאים בפרויקטים נדל"ניים המתבצעים בדרך של קבוצות רכישה של 10 משתתפים ומעלה. לגבי קבוצות קטנות שהן בין חברים ובקבוצות משפחתיות, לא יידרשו להוראות החדשות.
עיקר הצעת החוק:
הבטחת כספי הרוכשים: כספי הרוכשים בקבוצת הרכישה יופקדו בידי נאמן כאשר ייעוד הכספים יוכל לשמש לרכישת הקרקע ולהוצאות ישירות של הפרויקט.
חובת הצגת אומדן עלויות: מארגן קבוצת הרכישה יידרש להציג למשתתפים הפוטנציאליים דו"ח שמאי הכולל אומדן עלויות הפרויקט. זאת על בסיס מקרים שהיו בעבר בהם היו חריגות ניכרות מהמצגים הראשונים.
הגבלת תשלומי התמורה למארגן הקבוצה: התמורה שמקבל מארגן קבוצות הרכישה תתפרס על פני תקופת הפרויקט כדלקמן: עד 25% בחתימה, 50% נוספים לאחר קבלת היתר בניה וליווי פיננסי, 20% בעת מסירת המפתח, ו5% לאחר השלמת רישום בית משותף.
- קבוצות הרכישה חוזרות לשוק בגלל מחירי הדיור? כדאי שתקראו את זה
- משרד רו"ח שטיינמץ-עמינח ישלם 11.5 מיליון שקל לנושי ענבל אור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זהות הנאמן ושכרו: הנאמן יהיה עו"ד, בעל ותק של 5 שנים לפחות, עו"ד המשמש כנאמן לא יוכל להשתתף בקבוצת הרכישה ולא יעמוד במצב של ניגוד עניינים (בעיקר קשר משפחתי) עם המארגן.
הגבלת עלות השירותים שיספק הנאמן: בגין כל משתתף יעמוד על 1 מיליון שקל לכל הפחות, ולא יותר מ-0.25% מהכספים בנאמנות.
אלי כהן: "משפחה שרוכשת דירה ומפסידה את כספה סופגת פגיעה כלכלית אנושה. הצעת החוק תיתן ביטחון למשתתפים ביחס לכספם, תגביר ודאות ביחס למחיר הדירה הסופי, תפרוס את התמורה למארגן על פני אורך חיי הפרויקט ותמנע כניסה של שרלטנים לתחום".
אברהם ללום, יו"ר ועדת קניין ומקרקעין: "הצעת החוק בנושא קבוצות הרכישה נועדה לקבוע דרכי פעילות של מארגני קבוצות רכישה כלפי חברי הקבוצה, הכול תוך הבטחת כספי חברי הקבוצה (חשבון נאמנות/ליווי סגור) וזכויותיהם במקרקעין. כולי תקווה, כי הצעת החוק, תביא להסדרת תחום שהינו חשוב לציבור במטרה להוזיל את עלויות הדיור. החוק יביא לאחידות וסדר בתחום ארגון קבוצות הרכישה באמצעות גורם מארגן".
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- 3.שחר 24/05/2016 13:42הגב לתגובה זומי ראשי להנהיג קבוצת רכישה, מה הקטרייונים החוקתיים שילוו קבוצת רכישה ולא הצעה פזיזה כפי שהוצגה
- 2.בלוף 24/05/2016 13:34הגב לתגובה זובחוק מחר עצל קבלן משלמים רק 15% מערך הבנייה בשלב קבלת ציקים וליווי פיננסי. זהירות ועוד פעם זהירות.
- 1.י. 23/05/2016 14:18הגב לתגובה זועולם העסקים מלא ברמאים הן בשוק הפרטי והן במימסד ובמערכות הכספים והבנקים. כדי לצמצם את התופעה יש להשית עונשים כבדים ולחייב קודם כל להחזיר את הגנבה עד אז שימק הגנב בכלא. אלה החוקים שעל הכנסת לחוקק ובהקדם.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
