בנק ישראל מתריע: "כשהריבית תעלה נוטלי משכנתא רבים יתקשו לשלם - אחד הסיכונים המרכזיים ליציבות הפיננסית"

בנק ישראל ממשיך להביע את חששותיו לגבי שוק הנדל"ן: "שיעור העלייה השנתי במחירי הדירות אומנם התמתן אך מוסיף להיות גבוה"

לירן סהר | 02/02/2015 11:27 (22)

נושאים בכתבה משכנתא

בנק ישראל ממשיך להפחיד עם תחזיות איוב לשוק הדירות הישראלי חברי הוועדה המונטרית של הבנק טענו כי "אחד הסיכונים המרכזיים הנשקפים ליציבות הפיננסית מסביבת ריבית נמוכה נעוץ בליבוי הביקוש לאשראי ובחשש שכאשר הריבית תעלה בסופו של דבר, הלווים יתקשו לעמוד בתשלומי ההחזרים", כך נאמר הבוקר בדוח המדיניות המוניטרי החצי שנתי של הבנק.

נזכיר כי בחודש שעבר הזהיר בנק ישראל בדו"ח היציבות הפיננסית כי שוק הדיור הוא האיום הגדול ביותר על יציבות הבנקים וכי למערכת הבנקאית חשיפה גבוהה למשכנתאות ולענף הבינוי והנדל"ן.

בבנק ישראל מציינים כי במהלך מחצית השנה הנסקרת, מחירי הדירות הוסיפו לעלות, אולם ניכרה בהם התמתנות מסוימת על רקע חוסר הוודאות הגבוה שיצרו החלטות שונות של הממשלה. בסוף השנה שבו המחירים לעלות, והם המשיכו להוות שיקול מרכזי נגד הפחתת הריבית. "אולם מאפייני הסיכון של המשכנתאות החדשות ירדו בעקבות צעדים שנקט המפקח על הבנקים -והדבר מספק לקובעי המדיניות מרחב תמרון ומחזק את יציבותה של

המערכת".

התמתנות בעליית מחירי הדירות

לפי בנק ישראל, מחירי הדירות הוסיפו לעלות במהלך התקופה הנסקרת, אם כי בקצב מתון יותר. שיעור העלייה השנתי (עד ספטמבר-אוקטובר ) במחירי הדירות הוסיף להיות גבוה, אם כי הוא התמתן במעט הוא ירד ל-5.8%, לאחר שמסוף 2012 הוא נע בין 7% ל-10%. בחלק מהחודשים האחרונים ירדו מחירי הדירות וכן מספר העסקאות, מספר שהגיע לשיא בסוף 2013. לקראת סוף התקופה, בחודשים אוגוסט-ספטמבר, נרשמה עלייה במחירי הדירות לצד עלייה בהיקפי המשכנתאות.

בבנק ישראל מסבירים כי הדחייה והעיכוב ברכישת דירות בעקבות ההמתנה לתוכניות מחיר מטרה ומע"מ 0%, , הפחיתו את הביקוש וההיצע ועל כן סביר כי הם מסבירים את הקיפאון שנוצר בשוק הדיור בחלק מהתקופה הנסקרת ואת הגידול המתון במחירים. לקראת סוף השנה התברר כי תכנית מע"מ אפס לא תצא לפועל, ולאחר מכן נצפתה כאמור עלייה במחירי הדירות.

סיכון נוסף - מרווחים נמוכים של האג"ח הקונצרניות

סיכון נוסף שחברי הוועדה הזכירו נוגע למרווחים הנמוכים של האג"ח הקונצרניות. חברי הוועדה ציינו כי ייתכן שקיים בשוק זה תמחור חסר של הסיכונים. מנגד, הביקוש לאשראי עסקי לא התרחב, ואי-אפשר להבחין בתחום זה בחוסר איזון פיננסי.

ומה לגבי ההמשך? לפי התחזית שגיבשה חטיבת המחקר של בנק ישראל בסוף דצמבר 2014, האינפלציה בארבעת הרבעונים הבאים צפויה לעמוד על 1.1% - חלקו התחתון של תחום היעד. התחזית הנמוכה מושפעת מכך שבינואר יופחתו תעריפי החשמל והמים באופן חד-פעמי; ללא השפעה זו הייתה האינפלציה צפויה לעמוד על 1.5%. התוצר ב-2014 צפוי לצמוח ב-2.5%. ב-2015 צפוי שיפור בקצב הצמיחה - ל-3.2% - בין היתר כתוצאה משיפור ביצוא עקב הפיחות ועקב התאוששותה של התיירות מ"צוק איתן"; תחזית זו גבוהה במקצת מהתחזית שהוצגה לוועדה במהלך התקופה הנסקרת. בהתאם לאלה חטיבת המחקר צופה שהריבית ב-2015 תיוותר ברמה של 0.25%. הריבית צפויה להתחיל לעלות ב-2016.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(22):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

18.
eby 03/02/2015 15:16
הגב לתגובה זו
לו.כדאי שתברח מהארץ כמו הבוס שלה ברגע שהכל יקרוס כאן.
17.
אראל 02/02/2015 22:38
הגב לתגובה זו
משנת 2008 כשלקחתי הלוואה של 750,000 ש"ח על 100% מסכום הדירה בריבית משתנה של פריים - 1 אני שומע את תחזיות האימה של בנר ישראל. צוות של כלכלנים שאינם מבינים כלום. 7 שנים -שליש מתקופת המשכנתא שלי ולא רק שהריבית לא עלתה אלא היא ירדה. ואיש כלכ הקשקשנים בבנק ישראל לא יכול להגיד מתי, אם בכלל בשנים הבאות הריבית תעלה. אם הייתי פועל לפי הצעת בנק ישראל ולוקח הלוואה בריבית קבועה, מצבי היה גרוע הרבה יותר, הסיכון ביכולת ההחזר היה גבוה יותר והייתי חייב עוד כמעט 100,000 ש"ח לבנקים. אל תאמינו להם. אין להם מושג מה הם אומרים
16.
לפלוג 02/02/2015 15:41
הגב לתגובה זו
משכורות ואין מה לעשות שם הכל מת
15.
במקום לטפל בבורסה הדועכת מקשקשת רק שטויות (ל"ת)
טל 02/02/2015 15:06
הגב לתגובה זו
14.
אנשים לקחו משכנתאות בריבית גבוהה הרבה יותר (ל"ת)
לפלוג 02/02/2015 15:04
הגב לתגובה זו
13.
יאךךה - להעלות ריבית עכשיו ב 4% (ל"ת)
שלומי 02/02/2015 14:44
הגב לתגובה זו
12.
אריק 02/02/2015 13:41
הגב לתגובה זו
עם תעלי ריבית תפגעי ביציבות הבנקים ומי שיפגע ביציבות הבנקים יפטרו אותו
11.
הריבית בעולם אפסית 02/02/2015 13:36
הגב לתגובה זו
ריבית שלילית באירופה וריבית אפסית בארה"ב מכתיבים ריבית נמוכה בישראל ... לקרנית פלוג אין ברירה אלה להמשיך ולהוריד את הריבית בישראל ....
10.
אלי הברגיל 02/02/2015 13:18
הגב לתגובה זו
גברתי . את מוציאה את אותה הודעה כבר מספר פעמים. לדעתי זה פשוט חוצפה כל פעם שמניות הבנקים עולים קצת את מוציאה את אותה הודעה כדי להפיל אותם. ממש נודף מהמישחק הזה ריח רע . לא מבין מה האינטרס כל פעם עם אותה הודעה להפיל את מניות הבנקים והמשקיעים בהם. לדעתי זו ממש גובל בחוסר אחריות. שמענו היבנו קלטנו . למה כל שבוע אותה הודעה. ממש יכול ליגרום למחאה ציבורית לדעתי. חלאס הבנו שמענו . אין יותר במה להיתעסק.
גב פלוץ 02/02/2015 13:31
הגב לתגובה זו
למחדל. ביבי בחר אותה? חשבתי שהוא עשה שגיאה שבחר את שרה אבל גם את פלוג הוא בחר. פעמיים עם אותה טעות זה בלתי נסלח.
אתה לא זוכר שכפו אותה עליו.מחשבי השמאל ליכלכו את האחרים (ל"ת)
eby 03/02/2015 15:20
9.
פשוט גאון בנק ישראל (ל"ת)
גל 02/02/2015 12:38
הגב לתגובה זו
8.
התרעה 02/02/2015 12:27
הגב לתגובה זו
היא אחראית ישירה למחדל. היא חושבת שהיא מתריעה כעת אז זה מנקה אותה מאשמה? צריך להכין לה כתב אישום ולהטיל עליה מאסר וקנס על המחדל.
7.
גיא 02/02/2015 12:17
הגב לתגובה זו
אם זה במשכנתא ,אם זה בעובר ושב,אם זה בהלוואות אם זה בכרטיסי אשראי.בן אדם צריך לחיות לפי כיסו.אם לא תוכלו להחזיר לכם לא יעשו תספורת ,הבנק יממש את כל מה שהוא יוכל כדי לקבל את כספו בחזרה.
6.
נראלי ששיעבדתם דור שלם לנדלן ,תעשו מחקר על זה לטאות . (ל"ת)
שתקי לטאה 02/02/2015 12:14
הגב לתגובה זו
5.
עוף החול 02/02/2015 12:12
הגב לתגובה זו
אפשר לקנות את כל אפריקה ישראל.
4.
אבי 02/02/2015 12:00
הגב לתגובה זו
המח"מ שלה הוא 7.5 שנים לעומת 15 שנים, ולכן שינוי של 3% בריבית מייקר את ההחזר החודשי ב 22.5% במקום זינוק של 45% (שלרבים יהיה קשה לעמוד בו.) אני רואה את הכתבות על מחאת הארנונה, אנשים משלמים 600 שקל יותר ממה שהתרגלו ויוצאים מהכלים בגלל זה. במצב כזה לא ברור איך ישלמו 40% יותר על משכנתא של 4,000 שקל הבעיה עם משכנתא קצרה שההחזר החודשי שלה יוצא שווה לשכר דירה ואפילו יקר יותר, לעומת המצב הנוכחי שבו ההחזר החודשי זול יותר מאשר שכר דירה. הרבה ישראלים רואים את זה בתור השיקול העיקרי אם לקנות או לא, ולכן הביקוש לרכישת דירות עשוי לרדת אם יתנו רק משכנתאות קצרות, וירידה כזאת עשויה להוריד את מחיר הדירות ולהוריד את מחיר הקרקע שהקבלנים מוכנים לשלם. קובעי המדיניות רוצים להגביר את הפעילות הכלכלית בענף הנדל"ן כדי לסחוב את המשק קדימה, וכאשר מקשים על החזר משכנתאות אז מחירי הדירות ירדו אבל המשק יכנס להאטה ומיתון. לכן בנק ישראל יחכה שכוח חיצוני יכריח אותו לעשות את זה.
3.
יוני 02/02/2015 11:59
הגב לתגובה זו
הרצחת וגם ירשת ?
מנשה 02/02/2015 12:45
הגב לתגובה זו
נתחיל עם החדשות ה"טובות" יחסית: 1. הריבית לא תעלה כ"כ מהר כשיש לחצים "דפלציונים" , גם אם חלקם מפוברקים 2. בעולם מחובר , לא ניתן לנהל מדיניות ריבית מנוגדת באופן משמעותי לריבית המקובלת לעולם שאליו אתה מחובר 3. ה"צמיחה" היא נתון חמקמק ולרוב בעלי היכולת להשפיע על נתון זה יעשו כל שביכולתם כדי להציגו (לא בהכרח "בר קיימה" ועם זאת בעולם בו בודקים ביצועים קצרי טווח בלבד, כך גם הראייה----עד הפנייה הקרובה ותו לא) 4. לא "רע" להם - הם לא אלה שמשלמים בסופו של יום ולפיכך לא מפריע בשום צורה להחזיק ב"מקל" משני קצותיו זה המצב ואיתו צריך להתמודד
זה בעל מכה שאומר שאישתו מוכה . (ל"ת)
בא 02/02/2015 12:12
הגב לתגובה זו
2.
יוסי 02/02/2015 11:54
הגב לתגובה זו
במקום להשקיע בדירות ישקיעו בפק"מ ואז כולם ירוויחו
1.
חוצפה! במו ידיהם גרמו לבועה ולבכייה לדורות (ל"ת)
רוני 02/02/2015 11:51
הגב לתגובה זו

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.02% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן