בנק ישראל מתריע: "כשהריבית תעלה נוטלי משכנתא רבים יתקשו לשלם - אחד הסיכונים המרכזיים ליציבות הפיננסית"

בנק ישראל ממשיך להביע את חששותיו לגבי שוק הנדל"ן: "שיעור העלייה השנתי במחירי הדירות אומנם התמתן אך מוסיף להיות גבוה"

לירן סהר | 02/02/2015 11:27 (22)

נושאים בכתבה משכנתא

בנק ישראל ממשיך להפחיד עם תחזיות איוב לשוק הדירות הישראלי חברי הוועדה המונטרית של הבנק טענו כי "אחד הסיכונים המרכזיים הנשקפים ליציבות הפיננסית מסביבת ריבית נמוכה נעוץ בליבוי הביקוש לאשראי ובחשש שכאשר הריבית תעלה בסופו של דבר, הלווים יתקשו לעמוד בתשלומי ההחזרים", כך נאמר הבוקר בדוח המדיניות המוניטרי החצי שנתי של הבנק.

נזכיר כי בחודש שעבר הזהיר בנק ישראל בדו"ח היציבות הפיננסית כי שוק הדיור הוא האיום הגדול ביותר על יציבות הבנקים וכי למערכת הבנקאית חשיפה גבוהה למשכנתאות ולענף הבינוי והנדל"ן.

בבנק ישראל מציינים כי במהלך מחצית השנה הנסקרת, מחירי הדירות הוסיפו לעלות, אולם ניכרה בהם התמתנות מסוימת על רקע חוסר הוודאות הגבוה שיצרו החלטות שונות של הממשלה. בסוף השנה שבו המחירים לעלות, והם המשיכו להוות שיקול מרכזי נגד הפחתת הריבית. "אולם מאפייני הסיכון של המשכנתאות החדשות ירדו בעקבות צעדים שנקט המפקח על הבנקים -והדבר מספק לקובעי המדיניות מרחב תמרון ומחזק את יציבותה של

המערכת".

התמתנות בעליית מחירי הדירות

לפי בנק ישראל, מחירי הדירות הוסיפו לעלות במהלך התקופה הנסקרת, אם כי בקצב מתון יותר. שיעור העלייה השנתי (עד ספטמבר-אוקטובר ) במחירי הדירות הוסיף להיות גבוה, אם כי הוא התמתן במעט הוא ירד ל-5.8%, לאחר שמסוף 2012 הוא נע בין 7% ל-10%. בחלק מהחודשים האחרונים ירדו מחירי הדירות וכן מספר העסקאות, מספר שהגיע לשיא בסוף 2013. לקראת סוף התקופה, בחודשים אוגוסט-ספטמבר, נרשמה עלייה במחירי הדירות לצד עלייה בהיקפי המשכנתאות.

בבנק ישראל מסבירים כי הדחייה והעיכוב ברכישת דירות בעקבות ההמתנה לתוכניות מחיר מטרה ומע"מ 0%, , הפחיתו את הביקוש וההיצע ועל כן סביר כי הם מסבירים את הקיפאון שנוצר בשוק הדיור בחלק מהתקופה הנסקרת ואת הגידול המתון במחירים. לקראת סוף השנה התברר כי תכנית מע"מ אפס לא תצא לפועל, ולאחר מכן נצפתה כאמור עלייה במחירי הדירות.

סיכון נוסף - מרווחים נמוכים של האג"ח הקונצרניות

סיכון נוסף שחברי הוועדה הזכירו נוגע למרווחים הנמוכים של האג"ח הקונצרניות. חברי הוועדה ציינו כי ייתכן שקיים בשוק זה תמחור חסר של הסיכונים. מנגד, הביקוש לאשראי עסקי לא התרחב, ואי-אפשר להבחין בתחום זה בחוסר איזון פיננסי.

ומה לגבי ההמשך? לפי התחזית שגיבשה חטיבת המחקר של בנק ישראל בסוף דצמבר 2014, האינפלציה בארבעת הרבעונים הבאים צפויה לעמוד על 1.1% - חלקו התחתון של תחום היעד. התחזית הנמוכה מושפעת מכך שבינואר יופחתו תעריפי החשמל והמים באופן חד-פעמי; ללא השפעה זו הייתה האינפלציה צפויה לעמוד על 1.5%. התוצר ב-2014 צפוי לצמוח ב-2.5%. ב-2015 צפוי שיפור בקצב הצמיחה - ל-3.2% - בין היתר כתוצאה משיפור ביצוא עקב הפיחות ועקב התאוששותה של התיירות מ"צוק איתן"; תחזית זו גבוהה במקצת מהתחזית שהוצגה לוועדה במהלך התקופה הנסקרת. בהתאם לאלה חטיבת המחקר צופה שהריבית ב-2015 תיוותר ברמה של 0.25%. הריבית צפויה להתחיל לעלות ב-2016.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(22):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

18.
eby 03/02/2015 15:16
הגב לתגובה זו
לו.כדאי שתברח מהארץ כמו הבוס שלה ברגע שהכל יקרוס כאן.
17.
אראל 02/02/2015 22:38
הגב לתגובה זו
משנת 2008 כשלקחתי הלוואה של 750,000 ש"ח על 100% מסכום הדירה בריבית משתנה של פריים - 1 אני שומע את תחזיות האימה של בנר ישראל. צוות של כלכלנים שאינם מבינים כלום. 7 שנים -שליש מתקופת המשכנתא שלי ולא רק שהריבית לא עלתה אלא היא ירדה. ואיש כלכ הקשקשנים בבנק ישראל לא יכול להגיד מתי, אם בכלל בשנים הבאות הריבית תעלה. אם הייתי פועל לפי הצעת בנק ישראל ולוקח הלוואה בריבית קבועה, מצבי היה גרוע הרבה יותר, הסיכון ביכולת ההחזר היה גבוה יותר והייתי חייב עוד כמעט 100,000 ש"ח לבנקים. אל תאמינו להם. אין להם מושג מה הם אומרים
16.
לפלוג 02/02/2015 15:41
הגב לתגובה זו
משכורות ואין מה לעשות שם הכל מת
15.
במקום לטפל בבורסה הדועכת מקשקשת רק שטויות (ל"ת)
טל 02/02/2015 15:06
הגב לתגובה זו
14.
אנשים לקחו משכנתאות בריבית גבוהה הרבה יותר (ל"ת)
לפלוג 02/02/2015 15:04
הגב לתגובה זו
13.
יאךךה - להעלות ריבית עכשיו ב 4% (ל"ת)
שלומי 02/02/2015 14:44
הגב לתגובה זו
12.
אריק 02/02/2015 13:41
הגב לתגובה זו
עם תעלי ריבית תפגעי ביציבות הבנקים ומי שיפגע ביציבות הבנקים יפטרו אותו
11.
הריבית בעולם אפסית 02/02/2015 13:36
הגב לתגובה זו
ריבית שלילית באירופה וריבית אפסית בארה"ב מכתיבים ריבית נמוכה בישראל ... לקרנית פלוג אין ברירה אלה להמשיך ולהוריד את הריבית בישראל ....
10.
אלי הברגיל 02/02/2015 13:18
הגב לתגובה זו
גברתי . את מוציאה את אותה הודעה כבר מספר פעמים. לדעתי זה פשוט חוצפה כל פעם שמניות הבנקים עולים קצת את מוציאה את אותה הודעה כדי להפיל אותם. ממש נודף מהמישחק הזה ריח רע . לא מבין מה האינטרס כל פעם עם אותה הודעה להפיל את מניות הבנקים והמשקיעים בהם. לדעתי זו ממש גובל בחוסר אחריות. שמענו היבנו קלטנו . למה כל שבוע אותה הודעה. ממש יכול ליגרום למחאה ציבורית לדעתי. חלאס הבנו שמענו . אין יותר במה להיתעסק.
גב פלוץ 02/02/2015 13:31
הגב לתגובה זו
למחדל. ביבי בחר אותה? חשבתי שהוא עשה שגיאה שבחר את שרה אבל גם את פלוג הוא בחר. פעמיים עם אותה טעות זה בלתי נסלח.
אתה לא זוכר שכפו אותה עליו.מחשבי השמאל ליכלכו את האחרים (ל"ת)
eby 03/02/2015 15:20
9.
פשוט גאון בנק ישראל (ל"ת)
גל 02/02/2015 12:38
הגב לתגובה זו
8.
התרעה 02/02/2015 12:27
הגב לתגובה זו
היא אחראית ישירה למחדל. היא חושבת שהיא מתריעה כעת אז זה מנקה אותה מאשמה? צריך להכין לה כתב אישום ולהטיל עליה מאסר וקנס על המחדל.
7.
גיא 02/02/2015 12:17
הגב לתגובה זו
אם זה במשכנתא ,אם זה בעובר ושב,אם זה בהלוואות אם זה בכרטיסי אשראי.בן אדם צריך לחיות לפי כיסו.אם לא תוכלו להחזיר לכם לא יעשו תספורת ,הבנק יממש את כל מה שהוא יוכל כדי לקבל את כספו בחזרה.
6.
נראלי ששיעבדתם דור שלם לנדלן ,תעשו מחקר על זה לטאות . (ל"ת)
שתקי לטאה 02/02/2015 12:14
הגב לתגובה זו
5.
עוף החול 02/02/2015 12:12
הגב לתגובה זו
אפשר לקנות את כל אפריקה ישראל.
4.
אבי 02/02/2015 12:00
הגב לתגובה זו
המח"מ שלה הוא 7.5 שנים לעומת 15 שנים, ולכן שינוי של 3% בריבית מייקר את ההחזר החודשי ב 22.5% במקום זינוק של 45% (שלרבים יהיה קשה לעמוד בו.) אני רואה את הכתבות על מחאת הארנונה, אנשים משלמים 600 שקל יותר ממה שהתרגלו ויוצאים מהכלים בגלל זה. במצב כזה לא ברור איך ישלמו 40% יותר על משכנתא של 4,000 שקל הבעיה עם משכנתא קצרה שההחזר החודשי שלה יוצא שווה לשכר דירה ואפילו יקר יותר, לעומת המצב הנוכחי שבו ההחזר החודשי זול יותר מאשר שכר דירה. הרבה ישראלים רואים את זה בתור השיקול העיקרי אם לקנות או לא, ולכן הביקוש לרכישת דירות עשוי לרדת אם יתנו רק משכנתאות קצרות, וירידה כזאת עשויה להוריד את מחיר הדירות ולהוריד את מחיר הקרקע שהקבלנים מוכנים לשלם. קובעי המדיניות רוצים להגביר את הפעילות הכלכלית בענף הנדל"ן כדי לסחוב את המשק קדימה, וכאשר מקשים על החזר משכנתאות אז מחירי הדירות ירדו אבל המשק יכנס להאטה ומיתון. לכן בנק ישראל יחכה שכוח חיצוני יכריח אותו לעשות את זה.
3.
יוני 02/02/2015 11:59
הגב לתגובה זו
הרצחת וגם ירשת ?
מנשה 02/02/2015 12:45
הגב לתגובה זו
נתחיל עם החדשות ה"טובות" יחסית: 1. הריבית לא תעלה כ"כ מהר כשיש לחצים "דפלציונים" , גם אם חלקם מפוברקים 2. בעולם מחובר , לא ניתן לנהל מדיניות ריבית מנוגדת באופן משמעותי לריבית המקובלת לעולם שאליו אתה מחובר 3. ה"צמיחה" היא נתון חמקמק ולרוב בעלי היכולת להשפיע על נתון זה יעשו כל שביכולתם כדי להציגו (לא בהכרח "בר קיימה" ועם זאת בעולם בו בודקים ביצועים קצרי טווח בלבד, כך גם הראייה----עד הפנייה הקרובה ותו לא) 4. לא "רע" להם - הם לא אלה שמשלמים בסופו של יום ולפיכך לא מפריע בשום צורה להחזיק ב"מקל" משני קצותיו זה המצב ואיתו צריך להתמודד
זה בעל מכה שאומר שאישתו מוכה . (ל"ת)
בא 02/02/2015 12:12
הגב לתגובה זו
2.
יוסי 02/02/2015 11:54
הגב לתגובה זו
במקום להשקיע בדירות ישקיעו בפק"מ ואז כולם ירוויחו
1.
חוצפה! במו ידיהם גרמו לבועה ולבכייה לדורות (ל"ת)
רוני 02/02/2015 11:51
הגב לתגובה זו

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן