ישראל נמצאת במבוי סתום בתחום ההתחדשות העירונית היתרונות של תוספת דירות מודרניות ובטוחות במרכז הערים ידועים לכולם, אך הבירוקרטיה המתישה, הדיירים סרבנים, אי הכדאיות הכלכלית ברוב חלקי הארץ וסתם חוסר האכפתיות של רשויות השלטון, מונעים מיוזמות מסוג זה לצאת לפועל. Bizportal שוחח עם האדריכלית ומתכננת הערים רותי הרשקוביץ, הפעילה במייזמי התחדשות עירונית בעיקר בגבעתיים, על הנושא.

תופעת הדייר הסרבן תוקעת פעמים רבות מקלות בגלגלים של ההתחדשות העירונית, איך פותרים את הבעיה?

"דיירים רבים מפחדים מפינוי בינוי וחושדים לא פעם שעובדים עליהם, לכן ברגע שהרשות המקומית מעורבת (כפי שקורה בגבעתיים) ויוזמת את הפרויקט - נוצר אמון רב יותר בקרב הדיירים. הדרך הנכונה לביצוע התהליך היא ביצוע מכרז על ידי הדיירים שמתארגנים ובוחרים בין מספר חברות, בליווי של אדריכל."

"אני באמת לא מבינה מדוע דיירים מסרבים. בפינוי בינוי בתל אביב למשל מקבלים מתנה של 40 מ"ר, זה כמו לתת 1.2 מיליון שקל, ואף יותר כי מדובר בבניין חדש עם מעלית וחניה. אני חושבת שהיום דיירים מתחילים להבין את הרווח ופחות מתנגדים. הבעיה היא שיש עודף דמוקרטיה בהתחדשות עירונית, צריך לדאוג להפחית את הרוב לביצוע תמ"א 38 ופינוי בינוי לרוב רגיל של 51% ולא של 75% ו-80% בהתאמה כפי שקורה כיום. לא ייתכן שהרוב יהיה שבוי על ידי מיעוט, צריך להגיע להידברות עם הדייר הסרבן."

במקום לפעול בצורה פרטנית בכל בניין או מספר חד ספרתי של בניינים, מדוע לא לוקחים מאסה של בניינים, לדוגמה במרכז פתח תקווה, ומחזקים אותם במקביל?

• מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
• מגדל תלווה את Re-New בעסקת מימון בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"בפרויקט שאני מבצעת כיום ברחוב ההסתדרות בגבעתיים העבודה נעשית בשלבים, 80-90 דירות בכל שלב ומספר יזמים מעורבים. פרויקט ערבי נחל בגבעתיים יכול היה להיות מוקם מזמן אם היו פועלים שם מספר יזמים. אחד הדברים שאפשרו לנו לבצע את החיזוק בהסתדרות הוא יחס של 3.4 קומות לקומה, כאשר ברחוב ערבי נחל היחס הוא 4.2 קומות לקומה. בתל אביב נרעשים מיחס של 3 קומות לקומה שהורסים, לכן פרויקטים לא זזים, העירייה מתחשבנת ונכנסת לכיס של היזם, אוי ואבוי אם הוא ירוויח."

ומה לגבי הפריפריה? באזורים הכי מועדים לרעידות אדמה אין כרגע כל פתרון

"בפריפריה המדינה חייבת לחזק בעצמה, ניוד זכויות ליזמים, כלומר חיזוק תמורת קרקעות באזורי הביקוש יהיו כל כך מסובכים, הערכות השווים יהיו מורכבות והתוכניות לא ייצאו לפועל כלל."

מהי הדרך הטובה ביותר לביצוע פינוי בינוי?

"לדעתי על ידי ביצוע של הדבר ההפוך - כלומר ביצוע של בינוי ואז פינוי. במילים אחרות, בניית הבניינים החדשים על קרקע עירונית, כגון קרקע של בית ספר או פארק. לאחר תום הבנייה יפנו להריסת השיכונים באותו האזור ודיירי השיכונים יעברו לבניינים שכבר נבנו. במקום השיכונים הורסים, יבנו את בתי הספר וכו'. זו הדרך האידאלית, כפי שמבצעת יהוד, העיר הכי יצירתית בתחום. אך בעייתיות רבה טמונה בריבוי הרשויות המקומיות בישראל - לדוגמה, בגבעתיים, היכן שנמצא שלט הכניסה לגבעתיים, על דרך השלום, רציתי לבצע בינוי פינוי באמצעות הקמת בניין במקום הגינה של השלט ולאחר מכן הקמת גינה חלופית במקום הבניינים הישנים, אך גיליתי שהשלט בכלל נמצא על קרקע של תל אביב ולא יכולתי להרשות לעצמי לבזבז 3 שנים בבירוקרטיה של החלפת שטחים בין הרשויות. זה כל כך טיפשי שלא מקימים רשות מקומית אחת בלבד בכל גוש דן."

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרשקוביץ מתייחסת לנושא עירוב השימושים כפתרון להתחדשות עירונית - "צריך לבצע הצרכה, כלומר עירוב של תעסוקה ומגורים. מדוע לא לקחת אזורי תעשייה נטושים, כמו חלק ניכר מאזור התעשייה של בני ברק מול קניון איילון, ולהעביר אליהם את תושבי שיכוני פרדס כ"ץ הסמוכה, ואז במקום השיכונים הישנים להקים שם שכונה חדשה? הבירוקרטיה בתחום הזה כל כך מתישה. כדאי מאוד שמשרד הפנים יתחיל לחייב רשויות מקומיות לחזק X בניינים בשנה, אחרת שום דבר לא יזוז, דיברנו מספיק כבר על הנושא. סנקציה מול רשויות שלא יעמדו בחיזוק, בצורה של קיצוץ בתקציבים המועברים היא פתרון, או לחילופין תגמול על עמידה ביעדים."

את מאמינה שהממשלה הנוכחית תצליח סוף כל סוף להצעיד קדימה את ההתחדשות העירונית?

"מאמינה שצריך לתת לשר הבינוי והשיכון אורי אריאל את הקרדיט, צריכה להיות פתיחות של הגופים המתכננים, הם חייבים לשמוע את מה שיש לאנשים לומר. חייבים לייעל משמעותית את הבירוקרטיה, תהליך של אישור תמ"א 38 יכול לארוך חצי שנה בלבד מהתחלת החתמת הדיירים ועד לקבלת היתר הבנייה, בתוכנית פינוי בינוי ניתן תוך שנה ליצור תב"ע כך שתוך גג שנתיים תוכנית תוכל לזכות להיתר בנייה. המחסור כל כך חמור והלחץ אדיר לטפל במחסור בדירות כך שגם בממשלה מבינים כעת שאין דרך אחרת מלבד התחדשות עירונית."

כתבות מעניינות נוספות:

דנוס: "מי שהקשיב לממשלה בעניין מחירי הדירות בשנתיים וחצי האחרונות הפסיד סכום עתק - 250 אלף שקלים"

שווה קניה? הבית הכי יקר בכרכור מוצע למכירה - צפו בתמונות