כחלון: "להכריז על מצב חירום בנדל"ן ולשמור על איזון שלא תהיה התמוטטות"
אני לא הולך להוזיל את מחירי הדירות כי אני לא קוסם ולא אעשה מה שלא עשו לפניי", כך אמר משה כחלון, שר התקשורת והרווחה לשעבר, שייכנס בקרוב לתפקיד יו"ר מועצת מקרקעי ישראל, בכנס לשכת עורכי הדין באילת .
לדבריו, "המצב היום הוא לא נורמלי וצריך להכריז על מצב חירום בנושא הזה ולבצע סדרת חקיקות ולשמור על איזון שיביא לכך שגם כשהנדל"ן יירד לא תהיה התמוטטות. החקיקה צריכה לכלול הפקעת סמכויות מהמוניציפלי לצורך לתכנון וקידום פרויקטים. גם במדינות אחרות חוקקו חוקים קיצוניים כשהיה צריך".
כחלון התייחס לנושא הגרעון וטען שהממשלה הקודמת הייתה נדיבה מדיי "הייתי שותף לחלק מהדברים. כשמתחייבים למורים, לרופאים, לשוטרים, לפרקליטים, לצבא קבע ולפנסיות בסוף מועד התשלום מגיע. הכסף לא התאדה, הוא נמצא במשכורות של עובדי המדינה."
כחלון מוסיף כי "יש שני מוסדות שהעיניים של הציבור נשואות אליהן: הכנסת ובתי המשפט. כל היתר לא עונים פשוט. הבנק דופק אותו, למי הוא יפנה? למפקח על הבנקים? הוא פונה לכנסת. לא צריך לחשוש מזה. כל מה שהציבור מבקש זו שקיפות. היום יותר קשה לאנשים שלא אוהבים שקיפות שיש שקיפות. מי שלא מרגיש נוח עם שקיפות אז יש לו בעיה".
- 8.קבלן,בנק,ממשל=גנבים 29/05/2013 14:26הגב לתגובה זומדינה=קפיטליזם חזירי=אשמים בגרעון ובבועה ועכשיו אנתי טבע כלכלי מחוקק חוק לעצור את פיצוצה הטבעית?=ניהול כושל,שחיתות,קומבינות=הפסדים כספיים הדירים=האשם לא משלם=המשלם תמיד העם הפראייר=הגיעה הזמן לחרם צרכן=לצדק חברתי לעצור את ניצול העם הפראייר="אמן" ...
- 7.אבי 28/05/2013 14:45הגב לתגובה זוברוכים השבים.
- 6.דחלילון 28/05/2013 14:27הגב לתגובה זוככה כול חודש נשאר להם הרבה כסף בכיס ומה עושים בו ? קונים נדלן להשקעה ויש כאלה שלא גומרים את החודש ואין להם בית והחזירים מנצלים את זה ומעלים כל שנה את השכירות לחלשים הגיע הזמן לקיצוץ מידי בשכר עובדי המגזר הציבורי ואגב אני אחד מהם לפני שיהיה מאוחר ונגיע לחוסר שליטה
- ובנוסף נותנים להם קרן הישתלמות מוסיפים חטא על פשע (ל"ת)אזרח 28/05/2013 14:45הגב לתגובה זו
- 5.שאלה לכחלון ,איך הצלחת להוציא לי את המילים מהפה . (ל"ת)בא 28/05/2013 14:19הגב לתגובה זו
- 4.כחלון והממשלה 28/05/2013 14:17הגב לתגובה זובעצם שיחדה את בוחריה בגלל זה הם כמה קדנציות טובות בממשלה. בראשות ביבי שלא עושה כלום חוץ מלשרוד על הכיסא הנוח שלו. עכשיו הוא שולף לנו את כחלון אלק קוסם. איפה הם היו אז? חבורה של מטומטמים שצריך לשפוט אותם על זה שהם אימפוטנטים
- 3.בורסה-מן 28/05/2013 13:44הגב לתגובה זוהדור המבוגר בטוח שהוא מינימום ד"ר לכלכלה וקובע עובדה "נדלן רק עולה", וכך בעצם קובר את עתיד ילדיו למרות שסה"כ רצה לראות אותם מסודרים (עם 30 שנה משכנתא)
- 2.התמוטטות?חחח קודם שתיעצר העלייה.. (ל"ת)א.מ 28/05/2013 13:33הגב לתגובה זו
- 1.אזרח 28/05/2013 13:14הגב לתגובה זוהרי כולם עובדים ומקבלים שכר רובם מבוססים ועכשיו יש מצב קשה ובימקום להפנות משאבים לחינוך לרווחה החלשים נחלשים יותר יש עוד בטן מלאה בדברים הגיע זמן לחשבון נפש החזקים יוותרו לטובת החלשים אחרת מיתפתחות כאן שתי מדינות מחיר כבד לכולנו
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
