פטור לדירת מגורים יחידה לאור הרפורמה במיסוי דירות מגורים מ-1.1.2014
ביום 26.12.2013 פרסמה רשות המסים את הוראת ביצוע 5/2013, המבהירה את עמדותיה בנוגע לסוגיות השונות העולות מן הרפורמה במיסוי דירות מגורים שתחילתה ב-1.1.2014.
ביום 26.12.2013 פרסמה רשות המסים את הוראת ביצוע 5/2013, המבהירה את עמדותיה בנוגע לסוגיות השונות העולות מן הרפורמה במיסוי דירות מגורים שתחילתה ב-1.1.2014. כידוע, בעקבות הרפורמה יחול פטור מוחלט במס שבח רק אם במועד המכירה המוכר הוא בעלים של דירת מגורים אחת בלבד ולא יותר מכך (למעט מספר חריגים ספציפיים, כגון דירת מגורים שנרכשה כתחליף לדירת המגורים הנמכרת או חלק מדירת מגורים שאינו עולה שליש). הפטור לדירת מגורים יחידה בלבד (לצד ביטול הפטור למכירה אחת לארבע שנים) כולל בחובו מספר תנאים, חלקם חדשים. להלן נציג בקצרה את עיקרי התנאים.
תנאי אחד הוא שהמוכר תושב ישראל. באשר לתושב חוץ יוענק הפטור אך ורק אם הוכיח שאין לו דירת מגורים אחרת במדינת תושבותו, וזאת באמצעות אישור רשויות המס במדינה זו. תנאי זו אינו ישים לדעתנו באשר רשויות המס במדינות זרות אינן יכולות להנפיק אישור כאמור, ולכן אנו מקווים כי תבוצע חקיקה מתקנת הפוסלת תנאי זה, או לחלופין שניתן יהיה להסתפק בתצהיר המוכר כי אינו בעל דירת מגורים במדינת תושבותו בחו"ל.
תנאי שני הוא כי דירת המגורים הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בעת המכירה. במכירה שתתבצע בתקופת המעבר (31.12.2017-1.1.2014) נוסף תנאי מצטבר שלמוכר יש דירת מגורים אחת בלבד גם ביום 1.1.2014. כלומר מי שנכנס לתקופת הרפורמה כשהוא מרובה דירות מגורים, לא יוכל למכור דירת מגורים בפטור בתקופת הביניים אף אם היא דירתו היחידה במועד המכירה.
תנאי שלישי (וחדש) הוא שבמועד המכירה המוכר הוא בעל הזכות בדירת המגורים במשך 18 חודשים לפחות מיום שבנייתה נסתיימה. מטרת התנאי היא למנוע ממשקיעים למכור דירת מגורים מיד עם קבלת טופס 4. שאלה שהתעוררה בהקשר זה הייתה מהו הדין במקרים שבהם המוכר החזיק בדירת מגורים, ודירת המגורים נהרסה ונבנתה מחדש (כגון פינוי בינוי או תמ"א 38/2). האם בסיטואציה כזו יידרש הבעלים להמתין שוב 18 חודשים מעת שהושלמה דירת המגורים החדשה? בהוראת הביצוע קיבלה רשות המסים את העמדה המקלה שלפיה המוכר לא יידרש להמתין שוב 18 חודשים, ותקופת ההחזקה בדירת מגורים הישנה תיחשב לו לעניין זה. לדעתנו, זוהי אכן הפרשנות הראויה המבוססת על תכלית החקיקה. כמו כן נקבע במסגרת הוראת הביצוע כי במקרה של מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה (ואינה זכאית לפטור למוריש), תיכלל במסגרת תקופת 18 החודשים האמורה גם התקופה שבה החזיק המוריש בדירה כדירת מגורים.
תנאי רביעי הוא כי המוכר לא מכר ב-18 החודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי סעיף זה (תנאי זה דומה לתנאי שהיה נהוג גם בעבר).
במסגרת הפטור ניתן למכור גם חלקי דירות מגורים, ואפילו חלקים הקטנים משליש. עם זאת, אם וככל שהבעלות בחלק דירת מגורים נוטרלה במסגרת מכירת דירת מגורים אחרת (מאחר שאינה עולה על שליש), הרי המוכר לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירתה בעתיד אף אם במועד המכירה היא תהיה בידיו בגדר "דירת מגורים יחידה".
לבסוף נזכיר כי הפטור לדירת מגורים יחידה כפוף החל מ-1.1.2014 לתקרת שווי של 4.5 מיליון ש"ח, כאשר חלק השווי העולה על סכום זה לא יהיה זכאי לפטור ממס אף אם מדובר בדירת מגורים יחידה.
בשולי הדברים נציין כי גם במקרים שבהם לא חל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים, אין משמעות הדבר בהכרח מס "כבד". במקרים אלה עשוי לחול מס נמוך מאוד מכוח נוסחת המס הלינארית החדשה, נושא החורג ממסגרת מאמר זה.
* האמור במאמר הוא על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני
הכותב-ממשרד אלתר עורכי דין
מתי הריבית תתחיל לרדת?
הסיבות להפחתת ריבית והסיבות שלא להפחית - מתי זה צפוי להתחיל ולמה אתם לא ממש תרגישו את זה בפעמים הראשונות?
בנק ישראל צפוי להותיר את הריבית מחר על 4.5%. הוועדה המוניטרית של בנק ישראל, בראשות הנגיד פרופ' אמיר ירון, תפרסם מחר החלטת ריבית ובדומה לכל ההחלטות מאז ינואר 2024, לא צפוי שינוי. הנגיד, פרופ' אמיר ירון הולך על הצד הבטוח. הוא מחכה להורדת ריבית בארה"ב, הוא מחכה להפחתה ניכרת באי וודאות הגיאופוליטית. מנגד, יש הרבה סיבות טובות להפחתת ריבית מהירידה הצפויה באינפלציה, דרך הירידה בשער הדולר, הירידה בצמיחה, השיפור בפרמטרים הכלכליים, תמחור האג"ח והירידה בפרמיית הסיכון, לצד השיפור המשמעותי במצב הגיאופליטי. ועדיין - מבחינת הנגיד זה עדיין לא הזמן.
אינפלציה - 3.1% אבל בדרך ל-2.3%
האינפלציה השנתית עדיין חורגת מיעד היציבות של הבנק, שמוגדר בין 1% ל-3%. לפי נתוני המדד האחרונים שפורסמו ליולי, קצב העלייה השנתי עומד על 3.1%, מעט מעל הגבול העליון. אמנם המגמה מצביעה על התקרבות ליעד והכלכלנים מעריכים אינפלציה של 2.2%-2.3%, אך הנגיד יתעקש להסתכל על חצי הכוס הריקה
שיקול מרכזי נוסף בהחלטה הוא המצב הגיאו-פוליטי, ובמיוחד חוסר הוודאות סביב המשך הלחימה ברצועת עזה והשלכותיה הרחבות על הכלכלה הישראלית. למרות הצלחות במספר זירות ועמידות וגמישות של המשק הישראלי, המלחמה והחשש מהתרחבותה, הם הבלם המרכזי להעלאת ריבית. החשש הגדול שהמלחמה תוביל לשבירת תקציב, צורך להרחיב גיוסים וחשש מעלייה בריבית החוב. אלא שבינתיים קורה בדיוק ההיפך - אגרות החוב בעלייה, הריבית על האג"ח יורדת והיא מבטאת כבר הפחתת ריבית דהפקטו.
הפד' עדיין לא החל במחזור הפחתות הריבית, ונראה שבבנק ישראל לא מעוניינים להקדים אותו. בשווקים הפיננסיים הבינלאומיים מצפים להפחתה ראשונה בארה"ב רק בספטמבר, וככל הנראה רק אז יבשילו התנאים גם להפחתה בישראל. הסיבה לכך היא הרצון לשמור על יציבות מטבעית ולהימנע מתנודתיות מיותרת בשער החליפין.
- כצפוי: בנק ישראל הותיר את הריבית על כנה - 4.5%
- בנק ישראל הותיר את הריבית על כנה; ירידה בתחזית הצמיחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השוק המקומי מושפע באופן ישיר מהפער בין הריביות: הריבית בישראל גבוהה יחסית לזו באירופה, ובקרוב גם בארה"ב. מצב זה מושך משקיעים זרים להחזיק בשקל, מה שתורם להתחזקותו מול הדולר ומטבעות אחרים. אמנם התחזקות השקל מסייעת בהפחתת לחצי יבוא ומחירים, אך היא גם מקשה על מגזרים ממונפים כמו נדל"ן, קמעונאות ועסקים קטנים ובינוניים, שסובלים מעלויות מימון גבוהות יותר ומתחרות יצוא מוחלשת.
יו"ר ועד אל על נגד רגב: "מהלך שירסק את התעופה הישראלית"
שרון בן יצחק יצא נגד כוונת שרת התחבורה להקים בישראל בסיס פעילות לחברת הלואו קוסט וויז אייר, שיהיה בנתב"ג ויכלול צוותים ישראליים. לדבריו, "המשמעות היא העברת יעדים לחברות זרות, קריסה של החברות הקטנות, צמצום דרמטי של אל על ולבסוף השתלטות זרה על השוק, שתביא דווקא לעליית מחירים לציבור"
יו"ר ועד עובדי אל על, שרון בן יצחק, יוצא במתקפה חריפה על שרת התחבורה מירי רגב, בעקבות היוזמה שלה להקים בישראל בסיס פעילות לחברת הלואו-קוסט ההונגרית וויז אייר. לדבריו, מדובר בצעד פופוליסטי וחסר אחריות שעלול להמיט פגיעה קשה על ענף התעופה המקומי.
בשלב זה, קבעה רגב כבר שיחות עם מנכ"ל וויז אייר והיא בוחנת את הקמת הבסיס בנמל התעופה בן‑גוריון. המהלך הוגדר על ידה כ"מהלך שובר שוק", שבמרכזו הקמת בסיס של ממש, שיכלול מטוסים ויכלול צוותים ישראליים, כולל טייסים ודיילים. לדברי רגב, התוכנית צפויה להוביל לירידה משמעותית במחירי הכרטיסים, להתרחבות היצע היעדים הבינלאומיים - בין היתר להודו, מרוקו ואף מזרח הרחוק - ולתחרות מוגברת בשוק המקומי. כתנאי למהלך, השרה דרשה שוויז אייר תתחייב להמשיך ולהפעיל טיסות גם בעתות חירום, כפי שנדרש מחברות תעופה ישראליות - מה שיכול לשפר את הקיימות והרציפות התעופתית במצבי סיכון. בשבועות האחרונים התקיימו דיונים אינטנסיביים במשרד התחבורה, בהם השתתפו אנשי מקצוע, רשות שדות התעופה והרשות לתעופה אזרחית. למרות התנגדויות נחרצות מצד גורמי רגולציה וכמה חברות תעופה ישראליות, הוחלט להמשיך ולמקד את המהלך, ולבצע עבודת מטה שתבחן לעומק את ההשלכות הכלכליות והרגולטוריות. המשרד אף הנחה לקדם פגישה עם הנהלת וויז אייר העולמית בהקדם.
בן יצחק טוען כי משרד התחבורה "זורע חול בעיני הציבור" כשהוא מציג את המהלך כפתרון להורדת מחירי הטיסות. לדבריו, גם אם השרה מבטיחה כרטיסי טיסה זולים - בפועל המחירים לא יירדו. במקום להתמודד עם הבעיה האמיתית, שהיא סירובן של חברות זרות רבות לשוב ולטוס לישראל מזה שנה וחצי בעקבות המצב הביטחוני, בוחרת רגב לקדם מהלך שעלול להחליש עוד יותר את חברות התעופה הישראליות. הוא הוסף כי הקמת מערך ובסיס קבוע של וויז אייר בישראל יוצרת אפליה ברורה מול החברות המקומיות, שכן החברה הזרה לא תחויב באותם כללים רגולטוריים ושיקולי ביטחון. "זהו תקדים מסוכן שאין לו אח ורע בעולם", התריע בן יצחק. "המשמעות היא העברת יעדים לחברות זרות, קריסה של החברות הקטנות, צמצום דרמטי של אל על ולבסוף השתלטות זרה על השוק, שתביא דווקא לעליית מחירים לציבור".
בן יצחק אף הרחיב את הביקורת מעבר לענף התעופה, ואמר כי מדובר במדרון חלקלק: "אם מאפשרים לחברה זרה לפעול בלי חובות רגולטוריות, מחר זה יכול לקרות גם במערכת הבריאות, בבנקאות ובתחומים נוספים. לפי השיטה הזו, כל עובד ישראלי ניתן להחלפה בעובד זול ממזרח אירופה". בהתייחסו לעבר, הזכיר יו"ר הוועד כי עובדי אל על היו אלה ששמרו על רצף תעופתי בתקופת הקורונה וגם בזמן המלחמה הנוכחית, כשחברות זרות הפסיקו את פעילותן בארץ. "אנחנו הוכחנו שאין לישראל על מי לסמוך מלבד על עצמה", אמר. לסיום, קרא בן יצחק לשרת התחבורה לעצור את המהלך: "אם תתעקש להמשיך בדרך הזו - היא תיזכר לדיראון עולם כמי שפגעה במו ידיה בתעופה הישראלית".
