מכירת דירת מגורים ע"י עוסק בנייה אינה בהכרח "עסקה"

תקציר ע"מ 1271/06 פריזט דוד נ' מנהל מע"מ פתח תקווה

רקע עובדתי וטענות הצדדים --------------------------------------------- למערער הוצאה שומת מס עסקאות בגין מכירת בית המגורים הפרטי שלו. עיסוקו של המערער הוא בבנייה ובשיפוץ של נכסים. הבית נבנה כחלק מעסקת קומבינציה, שבמסגרתה בנה המערער בית מגורים נוסף לבעלת הקרקע בתמורה למחצית מן הקרקע. בשנים האחרונות לא מכר המערער נכסי מקרקעין אחרים, למעט הדירה. המערער טען כי החזיק בדירה זו לשימוש אישי שלו ושל בני משפחתו, ומשכך היא אינה מהווה "ציוד" כהגדרת המונח בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "החוק"), והמכירה אינה מהווה "עסקה" כהגדרתה בחוק. נוסף על כך טען המערער כי המכירה אינה מהווה "עסקת אקראי", וכי לא נדרש מס תשומות בגינה. לעומתו טען המשיב כי המכירה בוצעה במישור העסקי, ולחלופין כי מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, בין היתר בשל עסקו של המערער, בקיאותו בבנייה, תקופת ההחזקה הקצרה בנכס, דרך קבלת המקרקעין, היקף העסקה ואופן מימונה, וזאת אף אם המערער לא ניכה את מס התשומות בגין הבנייה.

דיון ---------------- בית המשפט בוחן את המבחנים שנקבעו בפס"ד אלמור (ע"א 111/83) לעניין בחינת פעילות עסקית: היקף עסקיו של המערער - אין בעצם ביצוע עסקת מקרקעין אחת שנערכה על ידי המערער, שעיסוקו כאמור הוא בבנייה, כדי להפוך את המכירה לעסקה. מבחן היקף העסקה - בית המשפט סבור כי מכירה הגבוהה בהרבה ממחיר העלות, אינה מעידה, כשלעצמה, כי מדובר בפעולה מסחרית. מבחן הידע והבקיאות - אין ספק כי למערער, מכוח עיסוקו, ידע וכישורים העולים על ידיעותיו וכישוריו של האדם הממוצע. ברם, כפי שעולה מהילכת אלמור, בית המשפט מציין בתחילת דבריו כי אין לבודד מבחן כזה או אחר ולהיאחז בו בלבד כדי לקבוע מסקנה. מבחן התדירות - אין בסיס לטענתו של המשיב כי העסקה הנוכחית, גם אם היא עסקה בודדת, עומדת במבחן התדירות ובמבחן הפוטנציאל העסקי. מימון העסקה - מן הראיות עולה באופן חד משמעי כי הליך רכישת הקרקע ובניית הבית מומנו במימון פרטי לחלוטין של המערער, וכי לצורך כך הוא נעזר בבני משפחתו. מבחן טיב הנכס - העובדה כי סטנדרט הבנייה של בית המגורים של המערער היה דומה לסטנדרט הבנייה של יחידת הדיור השנייה, אין בה כדי להפוך את הבנייה למסחרית. אף העובדה כי המערער ביצע כמה התאמות בבית המגורים לטובת הרוכשים אינה מצביעה על פעילות מסחרית, שעה שההתאמות לא היו מהותיות. מבחן הנסיבות - נסיבות המקרה מביאות באופן חד משמעי למסקנה כי מדובר בפעולה פרטית של המערער. בית המשפט מותח ביקורת על התנהגות המשיב, על כך שלא בחן את פעילותו הקודמת של המערער בעסקאות נדל"ן או בעסקאות קומבינציה, על כך שלא בחן אם רכושו הקבוע של המערער כעוסק כולל נכסי מקרקעין, ועל שלא ידע מה היקף עסקאותיו של המערער בהשוואה לקבלנים אחרים בענף. עוד מותח בית המשפט ביקורת על המשיב על שלא התייחס לעובדה כי לא נדרשו הוצאות מימון, על שלא ביצע הערכה לשינויים שנעשו כלפי הרוכשים, ועל כך שלא הביא בחשבון את נסיבותיו האישיות של המערער ואת הסיבה למכירת הדירה. ה תוצאה הערעור התקבל.

בבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו על ידי כב' השופטת דניה קרת-מאיר ניתן ב-31.1.2010