אפריקה מגורים -0.57%  פרסמה את דוחות הרבעון הראשון של שנת 2022 שמראות על המשך גידול במספר הדירות הנמכרות, למרות ששורת ההכנסות מראה קיטון טכני עקב שינוי בהכרה בהכנסות, ומצטרפות לנתונים השונים המתפרסמים בנוגע לשוק הדיור המעידים על נקודת רתיחה של מחירים וביקושים. 

מיכה קליין מנכ"ל חברת אפריקה מגורים מרוצה מביצועי החברה: הוא מצביע על רמת הרווחיות הגבוהה - 22% רווח גולמי לעומת 16% ברבעון המקביל - וכן מדגיש את העובדה שהחברה השכילה בשנה האחרונה להוריד את שיעור המינוף בצורה חדה על ידי הורדת החוב בחצי מיליארד שקל, וכן על יתרת המזומנים הגבוה שנותנת\ת לחברה גמישות תפעולית בתקופת העלאת ריבית, וכן מאפשרת ניצול הזדמנויות רכישה שתקופה כזו מזמנת. 

ש. איך היית מתאר את מצב השוק בתקופה האחרונה?

"ניתן לראות באופן כללי ברמה גורפת בכל האזורים בהם אנו פועלים שיש בום מטורף במכירות. התפרסם השבוע שמחירי הדירות עלו ב-16% בשנה האחרונה. המחירים עלו והרווחיות שלנו עולה. זה ברמת המאקרו. 

"ברמה של החברה שלנו, בשנה האחרונה גבינו מעל מיליארד שקל מפרויקטים שהסתיימו, והפננו את המזומנים לחברה פנימה, כלומר פרענו והקטנו את החוב של החברה בלמעלה מחצי מיליארד שקל. בנוסף יש לנו כמות מזומנים גבוהה מאד. שוק הריביות כרגע במצב לא יציב, כך שאנו שמחים להיות במקום שאנחנו חשופים מעט מאד לשינויי ריבית, וכן עם יתרת מזומנים גבוהה שגורמת לכך שאין עלינו לחץ לגייס בתקופה הקרובה לצורך התפעול השוטף של החברה". 

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ש. אם כן מתווה עליית הריביות לא ישפיע עליכם? 

ת. "יתרת המזומנים, כאמור, מאפשרת לנו לפעול בתקופה הקרובה בלי לחץ לגייס. אבל יש פה גם נקודה מעבר. עליית הריבית מצטרפת למגבלות המימון שמוטלות על הבנקים, וגורמות לכך שיזמים מתקשים יותר לממן את הייזום. הדבר הזה יכול ליצור בעבורנו הזדמנויות לעסקאות טובות. כלומר, אנשים שכבר קנו קרקע יתקשו לממש את הקרקע הזו בגלל שהבנקים יהיו יותר קשים איתם או שהם יתקשו לעמוד בעלויות המימון, וכך ייווצרו לנו הזדמנויות רכישה מעניינות".

ש. האם זה ישפיע על צד הביקוש ויקשה על קניית דירות?

ת. "הריבית באמת כבר התחילה לעלות בעקבות עליית האינפלציה, והצפי שלנו היא שהריבית תמשיך לעלות, ובכל זאת אנו לא רואים ירידה בביקושים. בדוחות פרטנו בצורה קצת יוצאת דופן, שבחודש וחצי האחרונים חתמו כ-160 יחידות על בקשות רכישה (לעומת מכירה של 195 יחידות דיור ברבעון הקודם עליו דווחנו). זו אינדקציה שמראה שאנשים מגבירים עוד יותר את קצב הרכישה. הסיבה לכך היא שהם יודעים ומבינים את העובדה שהריבית עולה ועוד תעלה יותר, אם כן יש למהר לקנות.

"בנוסף, ומה שיותר חשוב, הם יודעים שמשאב הקרקע הוא מוגבל. תוסיף את העובדה שהמחירים במכרזים על הקרקעות רק עולים כל הזמן. עכשיו במכרז בגבעת שמואל יח"ד נמכרה ב-1.35 מיליון שקל ובמכרז אחר ב-1.5 מיליון שקל. בשוק מבינים שהמחירים לא יכולים לרדת. הם רואים שנה אחורה שהמחירים עלו ב-16%, הם מסתכלים שנה קדימה ורואים שהמצב לא הולך להשתנות". 

• אימאג'סט בחוזה לשירותי לוויין בכ-9 מיליון דולר
• גב-ים: עלייה של 11.5% ב-NOI ו-6.5% ב-FFO - שיעור התפוסה על 97%
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מכר למשקיעים וקנה אחרי חודשיים בשליש מחיר

ש. זה נכון שההיצע לא משתפר, השאלה באיזה מחירים הציבור בסוף לא יוכל יותר לעמוד, מתי יגמר כוח הקניה ופשוט לא יהיה כסף לאנשים?

ת. "בסוף אנחנו לא מדברים על עשרות אלפי יחידות דיור. ההיצע הוא מוגבל, ולכמות הזו, גם אחרי עליות המחירים, וגם עם הפגיעה בהייטק (שעוד לא קרתה) וגם אחרי הפגיעה בשוק ההון שמתרחשת לאחרונה, עדיין למספיק אנשים יש עוד הרבה כסף לקנות דירות ואנחנו לא רואים פגיעה בביקוש. אנחנו פוגשים אותם במשרדי המכירות. יש עוד אנשים שבאים לקנות שתי דירות שלוש, ולפעמים אפילו 8 או 10 דירות. כלומר יש אנשים עם כסף והביקושים נכון לבינתיים לא נפגעים.זה נכון שכח הקניה מוגבל אבל אנחנו עוד רחוקים מהנקודה הזו, ביחס להיצע המאד מוגבל של דירות, שלהם יש מספיק קונים". 

ש. אז אתה בונה בעצם בעיקר לעשירים? 

ת. "לא בכלל לא. אנחנו מוכרים לכל המשק. יש דירות בחריש 1.15 או 1.2 מיליון שקל. יש בקרית ביאליק, בכפר יונה בגבעת שמואל בתל אביב ובירושלים. יש מנעד שלם של מחירים שמגיע לכולם. אז גם על רקע עליית המחירים - מי שלא יכול להרשות לעצמו לקנות בתל אביב יוכל לקנות בגבעת שמואל, ואם לא אז בכפר יונה, קריאת ביאליק או חריש, בסוף יש לנו מנעד רחב מאד ממחיר נמוך מאד עד מחיר גבוה מאד". 

ש. איך אתם רואים את המשך הצמיחה שלכם?

ת. "את שנת 2021 סיימנו עם תוספת של מעל 2000 יח"ד לחברה. זה שיעור גבוה וצבר הקרקעות עלה במגוון מקומות כמו אזור, קרית אונו ונהריה, כך שהטווח הרחב נשמר באופן קבוע. 

"בנוסף אנחנו נמצאים לא רק במגורים אלא גם בהתחדשות עירונית, בדיור להשכרה, במסחר ותעסוקה - כלומר אנחנו עובדים ומתרחבים במגוון פלחים של השוק.

"דיור להשכרה הוא תחום מעניין מבחינתנו וגם מביא בשורה לאלו שאולי מתקשים לעמוד במחירים העולים. יש לנו פרויקט של 271 יח"ד של דיור להשכרה, חצי ממנו מפוקח. זו בשורה מדהימה לציבור שלא יכול להרשות לעצמו או לא רוצה לקנות דירה. כך הוא מקבל אפשרות להשכיר דירה למשך 10 שנים במחיר קבוע ואף אחד לא יכול להוציא אותו משם. הוא יודע מראש כמה הוא ישלם בעוד 5 שנים ובעוד עשר שנים. החברה מצידה גם מרויחה מכניסה לשוק הזה. אנו נהנים מתשואה קבועה, ובנוסף מעליית הערך של הדירות שאנחנו לא נפרדים ממנה אלא נשארים איתה". 

ש. לגבי סוגיית עליית מחירי הדיור בארץ: ישנה דרך להתמודד עם העלייה הדרסטית שמכבידה על הציבור? או שמחבחינתך המגמה הזו חיבית?

ת. "ראשית, גם אנחנו לא נהנים מעליית המחירים. אמנם אנחנו נהנים בשעת המכירה, אבל בסופו של דבר אנחנו צריכים לקנות קרקעות חדשות להמשך התפתחות שעולות לנו יותר ויותר. בשוק כאוטי אף אחד לא נהנה בסופו של דבר. 

"לפני שנתייחס לדרכים שאולי יכולות לסייע, אני רוצה לציין לטובה את מה שקורה במנהל בזמן האחרון שבאמת עושים עבודה מאומצת, במיוחד מאז הקמת הממשלה האחרונה. אבל בסוף, יעיל ככל שיהיה, המנהל הוא רק גוף אחד ששולט ברוב מוחלט של הקרקעות בארץ. למרות העבודה הטובה שלהם זו עובדה בעייתית. אם היה אפשר להפריט, או להפוך ליחידות נפרדות הדבר היה יכול לסייע. בסופו של דבר אנו מגיעים למצב שכל השוק משוכלל חוץ מהמשאב הבסיסי, הקרקעות, שהוא מונפול. 

"בנוסף יש את התכנון וכל התהליך הבירוקרטי עד הקמת הדירה שהוא תהליך ארוך, שמוסיף הרבה מאד זמן, לא חודשים אלא שנים, וזמן זה כסף. ככל שהתהליך הזה יהיה יותר משוכלל ויקוצר, ובהחלט יש מה לקצר ואיך לייעל את התהליך הזה, הדבר יוכל לבוא לידי ביטוי במחירים.

"גורם נוסף הוא הרשויות המקומיות. כעת האינטרס של הרשויות הו לא להוסיף יחידות דיור כי כל יחידת דיור היא גרעונית עבורם ופוגעת בהם. צריך לתת להם את היכולת לפתח את התשתיות והתחבורה, צריך להפנות להם משאבים כדי שלא יפסידו על הוספת דירות.

"אפשר לנקוט גם בצעד פוליטי. אם הוספת יח"ד באחוז מסוים ילכו רק לבני המקום הדבר יכול להיות הישג פוליטי לראשי הערים שיעודד אותם להוסיף יח"ד. כשהעיריה רוצה היא יכולה. בסופו של דבר שני הגורמים האלו, המדינה עם הקרקע, המשאב, והעיריות עם הבירוקרטיה הם המשפיעים יותר מכל על היצע הדירות. הבעיה העיקרית אם כן, שגורמת לעליית מחירי הדירות, היא ההיצע, ולזה מצורפים גורמים אחרים". 

ש. יש טענה שנשמעת לפעמים שגם החברות עצמן גורמות במתכוון לבעיית היצע, כיון שהן יושבות על קרקעות רבות ולא מפתחות אותן כדי ליצור מחסור שיגרום לעליית מחירים. יש אמת בטענה הזו?

ת. "אין כל אמת בטענה הזו. העובדה היא שאנחנו מוכרים בכל פרויקט יותר מהר מההתקדמות בביצוע. אם היינו רוצים לעכב וליצור ביקוש היינו מעכבים את המכירות ומוכרים רק בסוף הביצוע וכך נהנים מעליית המחירים, אבל אנחנו מוכרים יותר מהר מקצב הביצוע מה שמפריך את הטענה הזו.