הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
נדלן בנייה דירה
צילום: Getty images Israel
דעה

מחירי הדיור בקצב עלייה של 20% בשנה? זו תוכנית ריאליטי - על חשבונכם

הממשלה מחלקת דירות כאילו מדובר בסוכריות אבל הילד צעק: "המלך הוא עירום"; האם חייבים להשתעבד למירוץ לדירה? אולי יש אלטרנטיבה? גם אנחנו היינו שבויים בקונספציה של דירה - אבל יצאנו מזה
עמית והגר דרור | (31)
נושאים בכתבה אינטר דירה ראשונה מחירי הדירות נדל"ן למגורים

בסיפור הילדים המפורסם של הסופר הדני, הנס כריסטיאן אנדרסן, "בגדי המלך החדשים", מסופר על איך המון שלם מעדיף ליישר קו עם המוסכמות החברתיות ומעדיף שלא לומר בפני המלך, שהבגדים שהוא כביכול לובש, לא קיימים. עד שמגיע ילד אחד ומעז לומר בקול רם את מה שכולם חושבים - "המלך עירום".

הסיפור מלמד אותנו עד כמה קונפורמיזם הוא דבר מסוכן, עד כמה אסור לנו להיות שבויים במציאות מדומה, שמוסכמת על כולם.

 

מהסיפור הזה אפשר להסיק הרבה גם על המתרחש בשוק הדיור בישראל בשנים האחרונות. לזוגות צעירים רבים מכרו חלום. נטעו להם כל כך עמוק באתוס ובתת מודע שהם חייבים לקנות דירה, עד שזה בלתי נמנע עבורם לא לעשות כן. הם חייבים ללכת עם העדר, יעלה כמה שיעלה. הרעיון הזה נמצא חזק כל כך בתודעה של רבים מאיתנו, עד שזה הפך לחלק מהאתוס הישראלי.

 

תוכנית ריאליטי אחת גדולה - אבל היא לא לטובתכם

המירוץ לדירה הוא חלק מתוכנית ריאליטי. כל הגורמים מסביבה מנצחים, חוץ מהציבור כמובן, שמביט על המדדים השונים, פעם אחר פעם, ביאוש, ולא רואה את הסוף של עליית המחירים. הנה רק בחודש מרץ האחרון מדד מחירי הצרכן הצביע שוב על עלייה שנתית במחירי הדיור, של לא פחות מ-15.2%. התחזיות מדברות על כך, שאת השנה הקרובה אנחנו צפויים לסיים עם קצב עלייה של 20%.

 

ברקע הממשלה ממשיכה לשווק דירות כאילו מדובר בסוכריות, במסגרת תוכנית "דירה בהנחה", ומכניסה את הצעירים למירוץ אינסופי בדרך, כמובן, להגשמת המטרה "הנעלה מכולן" - רכישת דירה. הרי גם המדינה יודעת שחייבים להכות בברזל כשהוא עוד חם, והיא מצטרפת לחגיגה ומשיקה תוכניות, שרק גורמות לעלייה בביקוש לדירות ולמחירים להמריא.

 

אולי מספיק למירוץ המטורף הזה? גם אנחנו היינו שבויים בקונספציה אבל יצאנו מזה

המצב הנוכחי בלתי נסבל עבור הדור הצעיר. מישהו צריך לבוא ולצעוק "מספיק". דירה היא עוגן של יציבות ונכס חשוב מאוד אבל לא בכל מחיר. צעירים לא צריכים להקריב כל כך הרבה בשביל דירה.

 

הזוי שרכישת דירה שהייתה החלום של כל כך הרבה זוגות, תמנע מרבים מהם להגשים חלומות אחרים. שכן עליית המחירים, תבוא בסופו של דבר על חשבון הילדים, בילויים והנאות.

 

גם אנחנו היינו שבויים באותה קונספציה תקופה מסוימת. במשך שנים לא מעטות היו בבעלותנו דירות. הלחץ סביבנו לרכוש דירה הוא בלתי פוסק ומגיע מכיוונים רבים. החל מהמשפחה, חברים, תקשורות והסביבה כולה. "טבעי" מאוד היה לקנות בית עם מינוף עצום ויקר ולהכנס ל"מסלול הבטוח" של 30 שנות שיעבוד פיננסי ומחשבתי. לשמחתנו הבנו שמדובר בטעות, ושאת הכסף שלנו עדיף להשקיע באפיקי השקעה אחרים. שכרנו דירה במקום שאנחנו בחרנו לחיות ואת כספנו השקענו בצורה נבונה הרבה יותר.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

מדהים אותנו לחשוב שזוג צעיר שרוצה היום לקנות דירת 5-4 חדרים במרכז צריך לשלם מעל 2.5 מיליון שקל, וגם זה במקרה הטוב. מדובר במצב לא פשוט, שמשבש לו את החיים וגוזר עליו לחיות עם משכנתא חונקת ולהחזיר בחודש סכומי עתק, במונחים של כלכלת הבית. המשכנתא הזו עוד צפויה להתייקר עם עליית מדד המחירים לצרכן ועליות הריבית הצפיות. כך שההחזרים המשולמים כעת של המשכנתא, ככל הנראה לא מייצגים את התמונה המלאה. טירוף לכל דבר.

 

איפה אפשר להשקיע את הכסף במקום בדירה?

אולי העלאת הריבית, תהווה קריאת השכמה לכל הצעירים, שחולמים על רכישת דירה, כי סיפרו להם שזו הדרך הנכונה עבורם, קריאת השכמה שתעיר אותם מהחלום ותחדד אצלם את ההבנה, שרכישת דירה במחירים גבוהים כל כך, היא לא בשבילם.

 

איפה להשקיע את הכסף במקום אתם שואלים? אז לרוכשי הדירות העתידיים אנחנו מציעים לבחון להשקיע את הכספים שלהם, במקום ברכישת דירה, באפיקי השקעה אלטרנטיביים מגוונים אחרים, שיוכלו לייצר לכם הגדלת הון ותזרים, תוך עלויות מימון זולות בהרבה מהמינוף הכרוך במשכנתא לרכישת נכס למגורים (זאת כדי להגדיל את הפיזור ולהקטין את הסיכון, לצד השקעה אפשרית בשוק ההון כמובן).

                                    

בין אפיקי ההשקעה האלה ניתן למצוא: קרנות המשקיעות בנדל"ן בחו"ל, קרנות חוב, קרנות משפטיות ועוד. הרעיון שעומד מאחורי בניית תיק ההשקעות האלטרנטיבי הוא לאתר הזדמנויות השקעה, שמגלמות פיזור ומזעור סיכונים ככל הניתן, ולתת לכסף שלנו להגדיל את עצמו במקום לכלוא אותו בד' אמות. המטרה היא לבנות לעצמנו תיק נכסים שיאפשר, בכל מצב, לייצר החזרים מסוימים ותשואות, גם במשבר החמור ביותר.

 

זה לא כזה מורכב ואתם יכולים ללמוד את זה בעצמכם

אז נכון, ההשקעה באפיקים אלו דורשת ידע מסוים, גיבוש תוכנית מסודרת וקביעת אסטרטגיה ומטרות, שיאפשרו לכם ליצור מקורות הכנסה פסיביים, דבר שמצריך לעשות שיעורי בית ולהתעדכן בנעשה באופן תמידי. עם זאת, כשהיום יש כל כך הרבה מקורות לצבור ידע, החל מספרים, אתרים, סרטונים פודקאסטים ומה לא? המלאכה הזאת הופכת לקלה הרבה יותר, ובסופה יכולה להניב לכם רווחים משתלמים וגמישות רבה.

נכון, הגישה שלנו תהיה קשה לעיכול עבור רבים מכם, שאולי יזרקו לאוויר מילים כמו "שטויות" או "קשקוש" או "מה, אנחנו מכירים הרבה אנשים שעשו "אקזיט" מהדירה שלהם". אבל עם יד על הלב, תשאלו את עצמכם רגע, אם לא עדיף, במקום להיכנס לכל הטירוף הזה ולהיות שבויים של גורמים אינטרסנטים שונים, לקחת את גורלכם ולייצר לעצמכם משכורת שלישית. ניתן לעשות זאת ע"י רכישת ידע מסוים בהשקעות, שנגיש לכולם ולא מאוד מסובך להבנה. אנחנו בעצמנו עברנו את אותו התהליך, ומהתוצאות שלו נגזרה השקפת העולם שלנו.

אנחנו יודעים שהגישה שלנו כוללת ניפוץ של אתוס, שהיסודות שלו כל כך חזקים ומושרשים בחברה הישראלית, עד כדי כך שחלק מהאנשים יתקשו לקבל את הדברים שכתבנו במאמר הזה. אבל אנחנו מוכנים לקחת את הסיכון ובדיוק כמו הילד ההוא באגדת הילדים המפורסמת, לצעוק בכיכר העיר מול כולם: "המלך עירום", אם זה מה שצריך כדי לשנות את המציאות הבלתי נתפסת הזאת.

 

הכותבים מלווים יחידים, זוגות ומשפחות לעצמאות כלכלית באמצעות יצירת הכנסות פסיביות

 

תגובות לכתבה(31):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 21.
    חזי 06/05/2022 00:02
    הגב לתגובה זו
    לא צריך להיות חייל, זה רק הפראייר שמשרת ונותן מחייו תמורת פרוטות
  • 20.
    ינחמני 05/05/2022 09:50
    הגב לתגובה זו
    אם נשווה מה קרה למחירי הדיור באסטרליה שהם עלו שנה שנה במשך 40 שנה אז יש לנו עוד 28 שנים של עליות במחירי הדיור בארץ
  • 19.
    גם הנדל"ן יקרוס 04/05/2022 20:51
    הגב לתגובה זו
    אז ברור שהמחירים ירדו. חלק מהקבלנים קנו קרקע לפני שנים רבות והם מכניסים אותו למדד הבניה, וגורפים ריווחי עתק (=כי עלות הקרקע כבר מגולמת והיא לא קשורה לעלויות הבניה). הקבלנים חוגגים על חשבוננו, בגלל הבהלה לבית חדש מהניילונים והפנטזיה על בית בתוך פארק או שמורת טבע (=שבמציאות הבניה היא על חשבון הטבע)
  • אמנון 08/05/2022 10:31
    הגב לתגובה זו
    הם מרווחים מעליית מחירי הדיור שמעלה את ערך הקרקעות שמעלה את מחירי הדיור שמעלה את ערך הקרקעות שמעלה...
  • 18.
    בן 04/05/2022 10:51
    הגב לתגובה זו
    איין תשואה טובה יותר מנדלן בישראל.
  • 17.
    בן 04/05/2022 10:51
    הגב לתגובה זו
    איין תשואה טובה יותר מנדלן בישראל.
  • 16.
    שירי 04/05/2022 09:27
    הגב לתגובה זו
    של עליית מחירי הדיור, מענין במה השקעתם, שנתן יותר...
  • 15.
    התמים 04/05/2022 08:51
    הגב לתגובה זו
    אתם סותרים את עצמכם כי מצד אחד אתל כותבים שהנדלן יעלה 20% ומצד שני אומרים לא להשקיע בו??? איזה עוד השקעה יש הערכות שתעלה 20% למוצר שהוא כל כך יציב ובטוח שבנק מוכן לתת לו מימון של 50% עד 70% התשובה שום השקעה רק השקעות מסוכנות שהבנק לא יראה בהם בטוחה אפילו לא בשקל אחד וכאן השקעה בטוחה עם צפי של 20% בשנה תורידו את כל הבלה בלה בלה בכתבה ומה שכתוב זה רצו חקנות דירה הם הולכות לעליית ערך רצינית ואך השקעה יציבה חא צתן לכם תשורה דאפילו מתקרבת
  • 14.
    דפנה 04/05/2022 00:20
    הגב לתגובה זו
    כמו שליסניג לא כלכלי, ועדיין מוכנה לשלם פרימה על הפינוק של הדלקן והטיפולים וההחלפה לרכב חדש כל 4 שנים. ככה גם קניתי דירה בשביל שאוכל לשפץ ולגור בה בכיף בלי להיות נתונה לגחמתיו וחסדיו של בעל דירה חמדן השיקול הכלכלי לרווח חלופי היה בעדיפות פחותה. לשמחתי גם עשיתי עליה אחלה תשוואה, תשוואה שלא הייתי משיגה בשום אפיק אחר למעט ביטקויין.
  • מה הקשר 04/05/2022 12:45
    הגב לתגובה זו
    קניית רכב היא הפסד נקי שגדל משנה לשנה רכישת דירה היא רווח נקי שגדל משנה לשנה וגם עשוי להוביל לרווח נוסף.
  • 13.
    האמת לאמיתה 03/05/2022 21:45
    הגב לתגובה זו
    היזהרו מהזוג הנ"ל. מדובר בזוג , בעל פנסיות ממשהב"ט ושלל עושר שהושג במשרות הבינוניות אך המתגמלות ששותות כל לשד התקציב החברתי במדינה . הם חכמים גדולים לדבר על סיכונים - בעוד הם נצמדו לביטחון עד שהיתה להם וודאות בשם םנסיה ממשרד הביטחון ויותר מדירה אחת. כרוב יוצאי הקבע ,הם מבקשים כעת להגשים עצמם , על ידי שידול אנשים תמימים ולחיצה על חולשותיהם להשקיע בחו"ל - ומה שמעניין אותם היא העמלה . הכל דרך לחיצה על חולשות שהם מזהים בפגישות אחד על אחד. אזהרה ! מי שיקנה בחול , לרוב יאבד את כספו , חשוף לאיבוד ערך המטבע , וגם אם יעשה תשואה של 100% על דירה שנקנתה ב100,000$ , ההתעסקות , הגבלת המינוף ושער המטבע , המיסוי ,ולבסוף החזרת הכסף - תתגלה כטעות פטאלית. בטח לאור העליות בישראל שימשיכו . עדיף לקנות פה ולהחזיק עוגן. גידור מה שנקרא של סיכון. המקשיב לאלה ושכאלה , שם כספו על קרן הצבי.
  • צודק 04/05/2022 12:47
    הגב לתגובה זו
    את השוק והחוקים המקומיים. השקעה צריכה להיות קרובה, ודירה להשכרה, עוד יותר קרובה, ממש לידך! כול השאר הם אינטרסנטים שמחפשים פריירים .
  • 12.
    dd 03/05/2022 21:36
    הגב לתגובה זו
    אמר שכל זוג צעיר צריך לקבל דירה חדשה מהנילונים ובסיבסוד המדינה?יש גם דירות ביד 2 טובות אפשר להתחיל גם שם את החיים!
  • 11.
    מה זה קרן משפטית? פעם ראשונה שאני נתקל במושג. (ל"ת)
    מושג חדש 02/05/2022 18:15
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    שי 02/05/2022 18:10
    הגב לתגובה זו
    כשאני קניתי דירה ב 2011 ב 1.8 המונולגים כנגד קניית דירה היו זהים. הייתי בטוח שהנה זה הולך לקרוס (ב 2008 אותה הדירה עלתה 1.2) אבל רצינו להיות הבעלים של הדירה. כמו שאפשר להבין החלטה רעה זה לא היה. אם לא הייתי קונה את הדירה היום הייתי נאלץ לשלם שכירות מוגזמת. הלוואי שהדירות יחתכו בשליש, רוב הציבור ירוויח מזה. אבל לומר לאנשים(שיכולים להרשות לעצמם) לא לקנות זה מסוכן.
  • לאוניד 02/05/2022 21:43
    הגב לתגובה זו
    למה אתה חושב שזה מסוכן? כמו בכל דבר, אם הגישה היא כלכלית (אני שם בצד שיקולים פסיכולוגיים ואחרים) הדבר היחיד הנכון הוא להשוות (חשבונאית) מה זול יותר דירה למגורים או דירה להשכרה (כאשר משווים תפוחום לתפוחים, כלומר דירה באותו מיקום, אותו גודל ואותה איכות). בדיוק כמו שעושים בהשוואה של למשל רכב פרטי לעוצת ליסינג. אין הבדל.
  • השכירות גם תתייקר. ואז מה? (ל"ת)
    חוסך 03/05/2022 00:05
  • 9.
    כל מילה בסלע- 02/05/2022 17:28
    הגב לתגובה זו
    במקום זה לקחנו את ההון ובמקום להשקיע ב-ד' אמות, או לתת לבנקים, או לשאר גזלני השוק, פתחנו תיק השקעות מנוהל כבר למעלה משנה ועשינו פי 2 ממה שהיינו עושים על תשואה של דירה . מסכים מאוד עם מה שנאמר, ואם כולם יפעלו ככה מחירי הדירות יצנחו.
  • 8.
    חיים 02/05/2022 14:06
    הגב לתגובה זו
    הכנסה פאסיבית ושאר ירקות .....צריך עבודה טובה ודירה במקום טוב פשוט ונכון
  • 7.
    סתם אחד 02/05/2022 13:58
    הגב לתגובה זו
    כלכלית, אולי אתם צודקים ואולי לא. אבל דירה זה גם נושא רגשי. התמזל מזלי לגור בדירה משלי. כל דבר שאני עושה בה הוא עבורי ועבור משפחתי ואף בעל בית לא יתקשר אלי מחר ויגיד שהוא צריך בחזרה את הדירה
  • 6.
    דני הגבוה 02/05/2022 13:50
    הגב לתגובה זו
    אם הדירות יעלו ב 20% אז כל אלטרנטיבה של פחות מזה לא כדאית לשנה הקרובה. גם אם נסתכל על טווח של 10 שנים, סביר לפי המצב כיום שהדירות יעשו ממוצע של 5-7% לפחות. כשהסיכון כמעט אפסי והאפסייד גבוה. בתנאים האלה ניראה שהנבואה מגשימה את עצמה וכדאי למרבה הצער לרכוש דירה. הממשלה הייתה צריכה להתערב בצורה אחרת לגמרי על מנת גם להגדיל את ההיצע וגם לצנן את הביקושים. אבל למי שיש דירה אין אינטרס ולמי שאין דירה אין כוח.
  • אנונימי 03/05/2022 22:30
    הגב לתגובה זו
    אתה אומר בעצם, שיש לך נוסחה בטוחה, ללא סיכון, של 20% שנתי, וכך 5-7% כל שנה !!תשמע , זה מדהים !! זה גם נוגד את כל יסודות תורת הכלכלה שלפיהם אין כסף בטוח בכזו תשואה.ואתה יודע מה הכי מדהים ? שהבנקים, שמנצחים על כל החגיגה הזו כבר 13 שנים רצופות, לא השכילו לרכוש לעצמם ולו דירה אחת להשקעה !!! במקום זה הם רצים אחרי השקעות בשברירי אחוזים..כנל המוסדיים.תגיד, ייתכן שמישהו מפספס פה משהו ???
  • לאוניד 02/05/2022 21:38
    הגב לתגובה זו
    אתה צודק במקרה של דירה להשקעה ואם אכן עליות המחירים ימשכו. אבל זה לא נכון במקרה של דירה למגורים. דירה למגורים היא הוצאה, היא לא השקעה. כי היא לא מביאה לך תזרים מזומנים וכל עוד אתה גר בה (או משדרג אותה) אתה "מוצמד" למחיר שלה. אז אם המחיר עולה, לא הרווחת כלום.
  • דני ההולנדי 03/05/2022 13:24
    אם הייתי קונה את הדירה אז כבר יש לי 3%
  • 5.
    ברבו - איך יוצרים אתכם קשר? (ל"ת)
    דני הגבוה 02/05/2022 13:44
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    הגולש 02/05/2022 13:38
    הגב לתגובה זו
    רכישת דירה למגורים הינה סוף לשיעבוד שכירת דירהמשכנתא מבינים הדופק שכירות היא גם כשאתה קשיש וחולה יש כאן מי שרוצה להיות קשיש וחולה ולחפש דירה להשכרה?הם פותחים הנתון עובדתי שברשותם היו מספר דירות - על זה נאמר: צרות של עשיריםצרות של עשירים אינם עניין של חסרי דיור, אלו צריכים ראשית כל דירה עבור עצמם, שלא יצטרכו לחפש דירה להשכרה כל כמה שנים,במיוחד כשיש ילדים וחשוב מקום הלימודים והחבריםאתם עיתון כלכלי, כיצד אתם מפרסמים "כתבה" כה מזיקה?!
  • לאוניד 02/05/2022 21:36
    הגב לתגובה זו
    נכון, זו כתבה שהיא פרסומת. אבל מה לגבי כל כתבות הנדל"ן במדור נדל"ן שמסבירות כמה קניית דירה כדאית ושעליית המחירים רק תמשיך? הן אינן פרסומת? ולא מייצגות אינטרס מסוים?
  • 3.
    תמיר 02/05/2022 13:03
    הגב לתגובה זו
    כשנשבר האמון במטבע - הכלכלה קורסת. אמנם מחירי העגבניות עולים לאט, אבל זה כי האש מופנית לנדל"ן ולכלי הרכב. עם שאר ההוצאות אנשים עוד מסתדרים.
  • מריו 06/05/2022 08:53
    הגב לתגובה זו
    פירמידה
  • 2.
    ליאת 02/05/2022 10:14
    הגב לתגובה זו
    העם היהודי ומיתוס ה״נחלה״. איזו שטות. דור שלם משועבד וגורם לעלייה במחירי הנדל״ן בגלל הריצה המטורפת אל השקעה שאינה בהכרח נכונה לטווח הארוך. מחירי הנדל״ן יכולים לרדת. הם גם יכולים להתרסק. וכולם פה מנפנפים באמירות כאילו אין כזה דבר ולא בישראל ובלה בלה בלה. אז כן, גם בישראל. אנחנו צריכים להביא את המדינה למצב בו ניתן לקנות דירה במחיר שפוי, כקורת גג. השקעה זה סיפור אחר. וכל עוד כולם רצים וממשכנים את עצמם ואת ההורים שלהם, אנחנו שותפים לבניית מגדל בבל. שיקרוס על כולנו. בהצלחה.
  • 1.
    עידו 02/05/2022 09:33
    הגב לתגובה זו
    אני אמנם רכשתי דירה ב2013 אז לא פייר לומר שזו היתה טעות במחיר של 1.2 מליון. מצד שני זה אמנם מקשה על הוצאות אחרות אבל לפחות שנים ( חצי מחיר מדירה כיום) . צריך להבין שדירה עד 1.2 מליון זה דבר שניתן לרכישה ולא חלום מוגזם. אבל להשקיע 2.5 מליון ולשעבד חיים זו טעות גורלית.
שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מבצעי 80/20 קבלנים רשות המסים

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

להמשך הכתבה לחץ כאן
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסף
ועידת התשתיות

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"

מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות

מנדי הניג וצלי אהרון |
נושאים בכתבה ינקי קוינט מחירי הדירות דיור להשכרה

הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.

ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.

בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.


מצב הקרקעות בישראל

מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."

לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."

להמשך הכתבה לחץ כאן