תחמוני המס של בעלי הדירות ואיך זה שמס רכישה האפקטיבי הוא 1% בלבד

מס רכישה הוא מס מוזר. משלמים אותו ברכישת נכס. למה לשלם מס כשקונים משהו? משלמים מסים שמרוויחים. כאן אין עדיין רווח, אין משכורת ומשלמים מס. זה מושרש כבר עשרות שנים, אז פחות שואלים את השאלה העקרונית הזו, אבל זה מס מקובל בעולם שנובע משני צרכים - הראשון, להגדיל את הקופה של המדינה והשני כדי לווסת את שוק הדירות. אם רוצים להרחיק משקיעים משוק הדירות מעלים את מס רכישה למשקיעים וככה יהיו לכאורה יותר דירות לזוגות צעירים. זה תיאורטית נכון, בפועל זה - לא נכון. כי משקיעים קונים דירות בעיקר דרך הילדים שלהם, בני משפחה וכו'. להרחבה על מס רכישה: מי משלם, כמה ולמה?

לכל מס יש תכנון מס ופעמים רבות זה סוג של תחמון מס. בעיני רשות המסים זה לא חוקי, בעיני עורכי הדין זה אפור. בכל מקרה זה לא צודק, לא מוסרי, אבל זה קיים ובמספרים גדולים.  אנחנו רואים באתרים של עורכי דין הסברים על רכישה של דירות השקעה דרך ילדים כדרך לגיטימית. נזכיר שאם רשות המס חושבת ומוצאת שזו עסקה מלאכותית, אז היא תחייב אותם במס גבוה עם כל ההשלכות והקנסות. אם רשות המסים תמצא למשל שהכסף מהשכירות מגיע אליכם ולא אל הילד - זו גושפנקא לעסקה מלאכותית כדי להתחמק ממס. חוץ מזה צריך לזכור דבר חשוב - נניח שעשיתם את המהלך דרך הבן-בת שלכם. הדירה על שמם, לכל דבר ועניין. זה באמת מה שאתם רוצים? מסתבר שמהלכים כאלו יוצרים במקרים רבים בעיות בתוך המשפחה. וגם - שללתם מהם את האפשרות לקבל "דירה בהנחה"  מהמדינה. ברגע שיש דירה על שמתם - אין להם הטבות. נכון, ההטבות מגיעות בפועל ל-4%-5% מהמתמודדים בכל הגרלה, אבל זה מצטבר. עד היום קיבלו מעל 100 אלף זוגות דירה במבצעי "מחיר למשתכן" וההמשך שלה - "דירה בהנחה". 

רוכשים דירה להשקעה ולא משלמים מס רכישה 

מס רכישה בארץ על רוכשי דירה שנייה הוא 8% עד כ-6.5 מיליון שקל ומעל זה 10%. לרוכשי דירה ראשונה יש מדרגות מס - עד 1.919 מיליון שקל – פטור ממס. מ-1.919–2.278 מיליון מס של 3.5%; מעל זה ועד כ-5.5 מיליון שקל מס של 5%. מעל זה 8% ולדירות של 18 מיליון פלוס גם מדרגה של 10%. 

אם אתם קונים דירה של 3 מיליון שקל כמשקיעים אתם משלמים 240 אלף שקל של מס רכישה. אם אתם קונים כרוכשי דירה ראשונה אתם משלמים 48 אלף שקל. הפרש של 192 אלף שקל - זה בהחלט מסביר את המוטיבציה לרשום על שם הילדים. אם אתם קונים כרוכשי דירה ראשונה המס שלכם ממחיר הדירה הוא כ-1.6% (48 אלף מתוך כ-3 מיליון שקל). כרוכשי דירה שנייה הוא 8%. ככל שהדירה זולה יותר, שיעור המס של רוכשי דירה ראשונה נמוך יותר - אם רכשתם דירה של כ-2.3 מיליון שקל תשלמו מס של כ-13 אלף שקל - כ0.6%. מסתבר, על פי בדיקת ביזפורטל ששיעור המס בכל העסקאות של רכישות דירה גם של רוכשי דירה ראשונה וגם דירה שנייה הוא 1% בלבד. 

• משכירי דירה - מתי ההשכרה הופכת לעסקית ותחויב במע"מ?
• פסקי דין מרכזיים של רשות המסים מול משכירים – תובנות וסיפורים מהשטח

המספר הזה יכול להיות מוסבר בעסקאות במחיר נמוך של רוכשי דירה ראשונה, אבל זה לא מסתדר עם המציאות - יש לא מעט עסקאות בסכומים של 3 מיליון שקל וצפונה וזה לא מסתדר עם היקף המשקיעים שמוערך בכ-15% מהשוק. משקיעים משלמים מס מלא, אלא אם כאמור הם פועלים בדרכים מוסוות כמו דרך הילדים.

על פי הבדיקה היקף העסקאות הכולל בדירות למגורים מגיע למעל 250 מיליארד שקל בשנה כשמס רכישה הוא פחות מ-2.5 מיליארד שקל. מס רכישה משמעותי הרבה יותר יש על קרקעות ומשרדים ולכן עולה השאלה - האם הוא בכלל אפקטיבי? ברור שצריך למסות את שוק הנדל"ן, ברור שהוא זוכה להקלות גדולות לעומת השקעות אחרות, לרבות השקעות בבורסה שממוסות ב-25%, אבל מהבדיקה שלנו עולה כי גם מס שבח שהוא האקוויוולנטי למס על רווחי הון משולם במספרים מאוד נמוכים. קחו בחשבון גם את הפטור ממס משכר דירה עד 5,650 שקלים בחודש ותקבלו מנגנון של יצירת רווחים בלי מס. מנגנון לא הוגן כי על עבודה כולנו משלמים מסים והרבה וגם על רווחים בבורסה. 

בנדל"ן למגורים המסים נמוכים ויותר חמור - ניתנים למעקף. מס רכישה פרקטית הוא מס בשיעור מאוד נמוך. מעבר לכך, המסים בנדל"ן על דירות מסתכמים ב-5 מיליארד שקל למרות שמדובר בשוק של מעל 250 מיליארד שקל בשנה. המסים בבורסה מסתכמים בכ-12-15 מיליארד שקל בשנה וזה שוק קטן יותר. 

• מור השקעות: רווח נקי של 31.6 מיליון שקלים - זינוק של 85%
• שוהם ביזנס: הכנסות של 40 מיליון שקל; הוצאות להפסדי אשראי של 5.6 מיליון שקל
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הנתונים שפורסמו אתמול בדוח של רשות המסים מצביעים על העיוות הגדול ועל כך שלמרות שמדובר בשוק נדל"ן גדול, המיסוי האפקטיבי בתחום הדירות (להבדיל ממשרדים, קרקעות ועוד) הוא נמוך מאוד. תרומתו לקופת המדינה דרך מיסוי ישיר נמוכה בהרבה ממה שנהוג לחשוב. עסקאות רבות פטורות ממס שבח, הגבייה ממס רכישה לא יציבה, והכנסות ממס על השכרת דירות כמעט לא קיימות. המדריך למס שבח - כמה, מתי ואיך מקבלים פטור?

על פי דוח רשות המסים סך ההכנסות ממסי מקרקעין בשנת 2024 עמד על 15.9 מיליארד ש"ח, נתון שאולי נשמע מרשים, אבל כשהוא נבחן בפרופורציה של גודל השוק, הוא נמוך. רק שליש ממנו מיוחס לדירות למגורים. עסקאות של יותר מ-250 מיליארד שקל מניבים פחות מ-2% בלבד. 

ההשקעות הפרטיות והעסקיות בענף מהוות נתח עצום מכלכלת ישראל, גדול משמעותית משוק המניות והאג"ח גם יחד. למרות זאת, מערכת המס שמוטלת על הענף נראית יותר כמו מס מדומה מאשר גבייה אפקטיבית של רווחי הון. כמו כן, ההכנסות ממס שבח - מס שמוטל על הרווחים ממכירת נכסי מקרקעין. הסתכמו בשנת 2024 ב־5.6 מיליארד שקל בלבד רק כ-1.5 מיליארד שקל מעסקאות שקשורות לדירות למגורים. הסיבה פשוטה: חלק ניכר מהמכירות פטור לחלוטין ממס, ואחרות ממוסות רק על הרווח שנצבר החל מינואר 2014 ("שבח לינארי").

מסים אפסיים בנדל"ן למגורים

על אף שמס הרכישה מוצג פעמים רבות ככלי מרכזי לריסון השוק, בפועל - תרומתו הישירה מקניית דירות למגורים בטלה בשישים. לפי הדו"ח, ההכנסות ממס רכישה על עסקאות נדל"ן למגורים הסתכמו בכ־2.5 מיליארד שקל – מתוך שוק שמוערך ביותר מ־250 מיליארד שקל בשנה. כלומר, אפקטיבית נגבה כ-1% בלבד ממחזור העסקאות, וגם זה ברובו מרוכשים שאינם זכאים להקלות. כשזה מגיע למס שבח – התמונה חמורה אף יותר: מתוך כ־125 מיליארד שקל (חלקם של מכירת דירות יד שנייה; המוכרים שאינם קבלנים) - של עסקאות מכירה בדירות, נגבו רק כ־1.4 מיליארד שקל במס שבח – כ-1% מהיקף השוק.

ואיפה השכירות?

אם המס על רווחי הון ממכירת נכסים נמוך, הרי שהמצב בתחום ההשכרה חמור עוד יותר - פשוט כי ברוב המקרים לא נגבה בכלל מס. מדובר באחד התחומים הבעייתיים ביותר במערכת המיסוי בישראל: שוק השכירות הפרטית, שמגלגל על פי הערכות למעלה מ-40 מיליארד שקל בשנה - כמעט ואינו מדווח לרשויות. לפי נתוני בנק ישראל ורשות המסים, רק חלק קטן מהמשכירים מדווחים על ההכנסות מהשכרת דירות, במיוחד כשמדובר בדירה אחת או שתיים. החוק מעניק פטור מלא ממס על שכר דירה של עד 5,654 שקל לחודש. סכום שמספיק להשכיר דירה משפחתית באזורים רבים בישראל.

מעל הסכום הזה, המשכיר יכול לבחור לשלם מס אחיד ומופחת של 10% בלבד, בלי קשר לגובה ההכנסה, בלי פריסה, בלי חישוב ניכויים. במילים אחרות - אדם המחזיק דירה אחת נוספת ומשכיר אותה ב-6 אלף שקל או 8 אלף שקל בחודש, יכול לשלם מס סמלי בלבד, ולעיתים כלל לא - בעוד שמשקיע בשוק ההון שמחזיק תיק ניירות ערך ומקבל דיבידנד של 5 אלף שקל יחויב במס של 25%.

התוצאה: שוק ההשכרה הפרטי בישראל הפך למפלט מס נוח, לגיטימי ומאוד משתלם, בעוד מערכת המס מתייחסת אליו כאל שוליים - למרות שהוא אחד המקורות המרכזיים להכנסה לא מדווחת במשק. וזה לא נגמר כאן. גם מי שמחזיק יותר מדירה אחת, לעיתים אפילו שלוש או ארבע, עדיין נהנה ממס מופחת על ההשכרה, כל עוד עומד בתנאים. כן זה אבסורד, שי אנשים עם דירות רבות שמשלמים 105 והפעילות שלהם לא נחשבת לעסק.  

 כתבות קשורות:

"מדינת ישראל צריכה לגבות מס על שכר דירה מהשקל הראשון"

"שכחתי שיש לי 10 דירות" - המשקיעים שמתחמנים את המערכת

השיטות של משכירים לשלם פחות מס

רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?

פטורים ועוד פטורים

דווקא בתחום שבו מסתובבים סכומי עתק, מדיניות המס של המדינה כמעט ולא מצליחה לגעת. לפי הדו"ח, רק כ־23% מההכנסות ממס שבח נגבו ממכירת דירות מגורים. השאר -מרבית הגבייה, מגיע ממכירת קרקעות ומבנים מסחריים.

כלומר, במקום לגבות מס על הרווחים של בעלי דירות פרטיים, המדינה נשענת על עסקאות גדולות ומורכבות יותר בשוק העסקי. איך זה ייתכן? פשוט מאוד: דירות מגורים, אפילו יקרות מאוד, נהנות ממעטפת נדיבה של פטורים והקלות. דירה יחידה כמעט תמיד פטורה ממס שבח. גם דירות נוספות, למשל עסקאות בין קרובים, ירושות והעברות בין בני זוג - כולן מקבלות פטור גורף. והכי חשוב: החוק מלא סעיפים שמעניקים פטור או הקלה בתנאים מגוונים, החל ממכירה של שתי דירות, דרך פטור לבני 60 ומעלה, ועד פטורים למכירה למוסדות ציבוריים. כך נוצר מצב שבו שוק שלם, שוק הנדל"ן הפרטי - כמעט שלא ממוסה בפועל.

המיסוי לא רק לא מצליח לאזן את השוק, אלא גם מחמיץ את מטרתו המרכזית: גבייה על רווחי הון. במקום לגבות מס על אחת ההשקעות הרווחיות והבטוחות בישראל, ובכך להזרים את הכספים לטיפול שורש במשבר הדיור. המדינה מעדיפה להניח להן לעבור מתחת לרדאר.

וזה עוד מבלי לדבר על העלות הכלכלית של הביורוקרטיה: עשרות סעיפי פטור שונים, טפסים, הצהרות, ומעקב משפטי. במקום גבייה פשוטה, שוויונית וישירה. כך הפכה מערכת המס על נדל"ן בישראל למסובכת ומסורבלת.

לצנן את הביקוש ולהבטיח גביית מס?

לכאורה, מס רכישה נועד לצנן את הביקוש, ומס שבח נועד להבטיח גביית מס על רווחי הון. בפועל, מדיניות המס על נדל"ן בישראל פוגעת הרבה פחות במשקי הבית שמחזיקים כמה דירות. משק בית ממוצע שמחזיק שתי דירות או משכיר נכס ב־7 אלף שקל בחודש - לא ישלם כמעט מס. לעומתו, תושב חוץ שמשקיע בדירה בתל אביב או יזם שרוכש קרקע - יישא בנטל מלא. כך נוצר מצב פרדוקסלי: המס מוטל דווקא על מי שנדרש לקחת סיכון ולהזרים הון חדש לשוק, בעוד בעלי הנכסים הקיימים, שנהנים מעליית ערך -מקבלים פטור או תשלום מופחת באופן משמעותי.

הדו"ח של רשות המסים ממחיש את הבעיה: הניסיונות "לנהל" את שוק הנדל"ן דרך שינויים נקודתיים במסים, פטורים זמניים, מס רכישה שמזגזג, הטבות לפי קטגוריות. לא מצליחים להתמודד עם שורש המשבר.אם המדינה רוצה לייצר שינוי אמיתי, אולי עדיף להפחית את מחירי הדירות עצמם דרך הגדלת היצע משמעותית, לצמצם את שורת הפטורים הרחבה והמורכבת, למסות הכנסות מהשכרה באופן שוויוני, ולהחיל מס רווחי הון אמיתי על נדל"ן - בדיוק כפי שמתקיים בשוק ההון. בנוסף, למה שלא יפקחו באופן אמיתי על הבנקים ויגרמו לכך שיפסיקו לכסות על היזמים ולהראות את המצג שאין ירידות מחירים, למרות שבפועל קיימת ירידה עמוקה.

כבר בקורסים הראשונים במסים בלימודי חשבונאות מסבירים המרצים כבר עשרות שנים שהדבר הכי נכון הוא לשטח את המיסוי ולא לתת עדיפות לתחום מסוים, ככה יוצרים שוויון ולא מפלים תחום מסוים, ככה באמת מסדרים את השווקים ויוצרים איזון אמיתי ושוק משוכלל. התיאוריה הזו לא מיושמת בגלל פוליטיקאים ששומרים על הביסי שלהם. התירוץ שלהם הוא שמיסוי על שוק הדירות יעלה מחירים. זה פשוט לא נכון עובדתית ממקומות אחרים בעולם וזה גם לא נכון מבחינה תיאורטית. זה נכון רק לכיס של מקורבים ובעלי אינטרסים.