הרעיון של ההתחדשות עירונית כשמו כן הוא, חידוש הנוף האורבני על ידי הריסת הקיים ובנייה של בתים חדישים איכותיים ומרווחים.

פינוי בינוי זו מהות השותפות בין יזם הנדל"ן לבעלי הדירות, כאן מעוגן הסכם של שותפות בינכם הדיירים, ובין היזם. מרגע זה צריכים שני הצדדים לעשות הכול להצלחת הפרויקט.

קבוצת פרקש ממליצה על הצעדים הטובים, שיובילו אתכם להצלחת פרויקט בינוי פינוי.

שותפת ושקיפות

בהתחדשות עירונית לשני הצדדים מטרה משותפת: להקים את הפרויקט במהירות המרבית ולשביעות רצון כולם. ולכן צריך לפעול בשותפות מלאה. לייצר מערך תיאום ותקשורת בין היזם לדיירים. המידע צריך להיות בידי כולם ככלי חיוני לניהול ולקבלת החלטות.

שירות

מערך השירות והתקשורת של יזם הנדל"ן פועל להסרת חסמים ולפתרון כל סימני השאלה. להדק את הקשר עם הדיירים ו"ליידד״ אותם עם הפרויקט, כדי לאפשר להם להיות שותפים מלאים בתהליך. זה חייב להיעשות בדיאלוג ובשקיפות מלאה. בליווי מתמיד ובזמינות גבוהה לדיירים.

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

תכנון הפרויקט

גם כאן חשובה השותפות והמעורבות שלכם.

שלב התוכניות קובע את דמותו של הפרויקט. מה ייבנה? מה יהיה אופי הבנייה? כמה בניינים יוקמו ובאילו נפחים וגבהים? בשלב הזה מיישמים בתכנון את התמורות שמובטחות לדיירים גודל הדירות, המרפסות והממ״דים. מתכננים גם את השטחים המשותפים והציבוריים. התוכניות זקוקות לאישור הוועדות הרלוונטיות ברשויות המקומיות. לעיתים די באישור תכניות בהתאם לתב״ע (תוכנית בניין עיר) הקיימת, ולעיתים יש צורך באישור של תב״ע חדשה. שלב התכנון מסתיים בקבלת היתר בנייה מרשות התכנון הרלוונטית ו(עדה מקומית או מחוזית).

יוצאים לדרך בביטחון

השלב הזה הוא אחד המבחנים החשובים של היזם.

הוא מקבל ליווי בנקאי המספק לו תזרים מזומנים להנעת הפרויקט ולתשלום לספקים.

היזם גם מעמיד לזכות הדיירים צרור של ערבויות (ערבות חוק המכר, ערבות בנקאית אוטונומית לשכירות, ערבות מיסים, ערבות רישום בית משותף וערבות בדק), שנועדו להגן עליהם ולהבטיח את כספם וערך דירתם וגם את תשלום השכירות הזמנית בזמן הבנייה. השירות של היזם נכנס בשלב זה לפעולה ומלווה את הדיירים בהתארגנות לפינוי, במציאות דירה חלופית ובמעבר אליה. היזם עושה הכול כדי שכל הדיירים הסתדרו והתמקמו בדירות שכורות והגיעו למנוחה זמנית עד לסיום הפרויקט. זה תהליך שבו כל העלויות מכוסות על ידי היזם. תשלום בעבור שכירות דירה למשך כל תקופת הבנייה, פינוי והעברת תכולת הדירה. עד שהבניין מתרוקן מיושביו ואפשר להרוס אותו לקראת בניית הבניין החדש.

האוכלוסייה המבוגרת

לאוכלוסייה מבוגרת יש לעיתים צרכים מיוחדים. השינויים הכרוכים בפרויקט פינוי בינוי מייצרים לעיתים חששות והמטרה של היזם לנהל את הפרויקט בראיית הדיירים האלה ולתת להם מענה הולם. לבעלי דירה בני 75 שנים לפחות (במועד חתימת ראשון בעלי הדירות על הסכם פינוי הבינוי) יש כמה אפשרויות המעוגנות בחוק:

מעבר לדיור מוגן. הדייר יקבל תשלום על ההפרש במקרה שערך הדיור המוגן נמוך משווי דירתו.

רכישת דירה חלופית שווה בערכה לדירת התמורה בסמוך למיקומה של דירתו הנוכחית.

 פיצוי כספי מלא לפי ערך הדירה כדי לאפשר לדייר לרכוש דירה בעצמו.

 קבלת שתי דירות קטנות בפרויקט פינוי בינוי. שוויין המצטבר יהיה בשווי דירת התמורה.

 קבלת דירה חדשה בפרויקט אחר בשטח קטן יותר - בתוספת תשלומי איזון עד לשווי דירת התמורה. 

ליווי חברתי

בפרויקטים מיוחדים שבהם יש שיעור גבוה של אוכלוסייה מיוחדת, מבוגרים ועולים חדשים, יזם אחראי יכניס למערכה חברת לניהול קהילתי ותקשורת חברתית שתתנהל מול הדיירים המיוחדים. שתלווה אותם לאורך הפרויקט, תיתן מענה לאתגרים האנושיים, תארגן את הדיירים ותלכד אותם בזמן הפינוי והבינוי ותכין אותם לקראת הכניסה לבתים החדשים שלהם.

בנייה

זהו שלב הבנייה. גם יזמים שהם קבלנים מורשים בסיווג גבוה להקמה של פרויקטים גדולים מעדיפים לעיתים קרובות לשכור את שירותיה של חברה ייעודית לבנייה, חברה קבלנית גדולה ומנוסה. היזמים מתקשרים עם החברה הקבלנית בהסכם קשוח שקובע לוחות זמנים מחייבים. יש יתרון בהפרדה בין יזמות לבנייה הלכה למעשה. היא מאפשרת ליזם לדרוש סטנדרטים גבוהים ולהקפיד על קוצו של יוד בראיית האינטרסים של הדיירים. גם לדיירים יש ״זרוע של פיקוח״. אחד התנאים לפרויקט בנייה הוא מינוי צוות פיקוח הנדסי על חשבון היזם,  שתפקידו לייצג את הדיירים ולשמור על האינטרסים שלהם מול היזם. הצוות מפקח על איכות הבנייה וגם מוודא שהמפרטים המובטחים לדיירים מקוימים במלואם.

אכלוס ובקרת איכות

בתום הבנייה, הבניין החדש עובר סדרה של בדיקות בקרה לבחינת עמידה בתנאי הרישוי וכדי לקבל טופס גמר (מה שנקרא בעבר טופס 4) ולחבר את הבניין למערכות החשמל, התקשורת והמים.

הדיירים יכולים עתה לשוב לדירות שיועדו להם מראש. העברת תכולת הדירה היא על חשבונו של היזם.

לאחר האכלוס מתחיל מניין שנות הבדק שבהן יש לדיירים אחריות מלאה על הבנייה, התשתיות והמתקנים בדירה. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הַחֲזָקָה בדירה, והיא נמשכת בין שנה לשבע שנים. על פי מהות הליקוי היזם נדרש לתקן כל ליקוי שמתגלה תוך כדי השימוש בדירה החדשה שלא נגרם על ידי הדייר. כזכור, אחת הערבויות שמעניק היזים לדיירים היא ערבות בדק, שמבטיחה את מימון התקלות שמתגלות בתקופת הבדק.

קבוצת פרקש מ.ה. חברת יזמות נדל"ן

קבוצת פרקש יזמות נדל"ן נמנית בין קבוצות הבנייה המובילות בישראל, המבצעת מדי שנה עשרות פרויקטים מסוג "פינוי בינוי" בפריסה ארצית, תוך חתירה ליצירת סביבה מתחדשת בעלת מאפיינים מודרניים.

את הקבוצה מנהלים הבעלים והמנכ״ל פנחס פרקש והמנכ״ל המשותף ישראל אברמוב, 2 אושיות בתחום הנדל"ן, שחברו לשותפות ומצאו אחד אצל השני ערכים חברתיים ורצון להטביע חותם, ליצור יצירות נדלן שמיטיבות עם אנשים והסביבה.