צילום: דאלי

משקיע רכש דירה בבאר שבע לפני עשור ומימש בהפסד; משקיע רכש דירה בחדרה לפני עשור והרוויח פי 3.3

הרצי אהרון | 17/12/2024 11:24 (6)

נושאים בכתבה באר שבע חדרה מחירי הדירות משקיעים

משקיעי נדל"ן יודעים ש"הבוננזות והתשואות הכי טובות נמצאות בפריפריה" אבל זה לא תמיד נכון. מחירי הנדל"ן בבירת הנגב, באר שבע, עולים, אבל בעשור האחרון הם עלו במתינות גדולה, אפילו קפאו לעומת מה שקורה בארץ. יש אפילו עסקאות של דירות שנרכשו לפני שנים ואפילו עשור והמשקיעים הפסידו עליהן. זאת בשעה שבעשור עלו מחירי הדירות בארץ פי 2. זה הפסד ענק במיוחד בהתחשב שבתקופה הזו היתה גם אינפלציה.

כשמגיע משקיע לבחון עסקה מסוימת - לרוב הוא יסתכל על המספרים וירצה שהם 'יעשו שכל', כלומר - הוא ירצה לראות שאכן סכום ההשקעה יהיה כמה שיותר נמוך ויספק תשואה. הוא יחפש רווח דרך התשואה של שכר הדירה ודרך השבחה של הנכס. בעשור האחרון היו הרבה השבחות בעיקר בזכות התחדשות עירונית, אם כי בעיקר במרכז כשבשנתיים האחרונות זה זולג לפריפריה.

ובעוד ההשקעה בבאר שבע מאכזבת, השקעה בחדרה היא אחת ההשקעות המוצלחות בעשור האחרון. הנכסים שם עלו בפי 2.2 בעשור האחרון ויש הרבה דירות שהשיגו השבחה גדולה יותר.

באר שבע מול חדרה

מחיר חציוני לעסקה בבאר שבע עומד על 1.2 מיליון שקל, לעומת זאת, בחדרה מחיר זה עומד על 2 מיליון שקל. לפי נתוני רשות המסים - המחיר הארצי החציוני נמצא בערך בין שתי הערים ועומד על כ-1.5 מיליון שקל.

אם מסתכלים על מחירי הדירות בבאר שבע - רואים שהמחיר הממוצע לעסקה דומה למחיר החציוני ועומד על 1.17 מיליון שקל וזה קורה גם בחדרה שם המחיר הממוצע הוא זהה למחיר החציוני, 2 מיליון שקל. מחיר ממוצע למטר בבאר שבע עומד על כ- 13 אלף שקל בזמן שבחדרה הוא עומד על כ-20 אלף שקל.

משקיע בחדרה הרוויח תשואה של 220% ב-11 שנים

בתחילת החודש, בוצעה עסקה בשכונה ד' בבאר שבע וסכום התמורה היה 660 אלף שקל, כאשר אותה הדירה נרכשה על ידי המשקיע בסכום של 720 אלף שקל בשנת 2016. יכולות להיות סיבות רבות שיסבירו את ההפסד כמו - מכירה מתוך לחץ, חוסר ידע וניסיון במשא ומתן ואף יכול להיות מצב שסכום העסקה בכלל לא נקבע באופן כשר. אבל זו לא דוגמה אחת, וזה מבטא קיפאון יחסי במחירים במשך כעשור

לעומת זאת, בחדרה - ברחוב בן צבי נמכרה דירת 3 חדרים בעלת שטח של 60 מ"ר בסכום של 1.15 מיליון שקל לאחר שנרכשה בשנת 2013 בהשקעה זעירה של 350 אלף שקל, מדובר על עלייה של פי 3.3 על ההשקעה. כל זאת בזכות העלייה הגדולה של מחירי הנדל"ן. חדרה היא סוג של מעגל שני, סמי-פריפריה, והיא הניבה תשואה גבוהה מאשר באר שבע שהיא פריפריה קלאסית.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ההשוואה, נדגיש נעשתה בכוונה על פני דירות קטנות יחסית של 60 מ"ר מהסיבה הפשוטה שרוצים ליצור השוואה בין תפוחים לתפוחים - דרך אגב, משקיעי הנדל"ן בדרך כלל יעדיפו את הדירות הקטנות על פני הגדולות - שכן הם יניבו כנראה תשואה גבוהה יותר, תהיה בהן אפשרות לניצול זכויות בניה רבות יותר, פוטנציאל השבחה בזכות התחדשות עירונית ומעבר לכך - עליית הערך בדירות קטנות תהיה מהירה יותר מאשר בדירות הגדולות. עם זאת, תמונה קרובה, אך לא זהה יש גם בדירות גדולות. עליית המחירים בבאר שבע בעשור האחרון נופלת מעליית המחירים ברוב הארץ וגם בחדרה.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

5.
בבר 17/12/2024 15:44
הגב לתגובה זו
מחר לפמפם ,לציבור אין כספ למחירים הנוכחיים ,
4.
חיים 17/12/2024 15:39
הגב לתגובה זו
ליד הים
מה זה קריות? התכוונת מניות?? (ל"ת)
קונילמל 18/12/2024 22:18
הגב לתגובה זו
3.
א 17/12/2024 15:12
הגב לתגובה זו
התשואות בבש בערך 5 אחוז שכירות כ3000 בחודש תשואה שנחשבה גבוהה גם ב2016, ואכן מחירי הדיור לא עלו שם ואולי בעסקאות מסוימות יש ירידה קלה.עדיין מדובר בהשקעה לא רעה צריך לזכור שהריביות עמדו על אפס רוב השנים. מי שרוצה לרכוש לעצמו דירה למגורים טוב יעשה אם ימכור את הדירות הזולות הללו ולא ישלם מס רכישה על הדירה הבאה.
2.
חנוך 17/12/2024 14:21
הגב לתגובה זו
לא נשמע הגיוני. או שמדובר בחמור גדול שקנה במחיר כפול ממחיר השוק, או שמשהו מסריח בעסקה. לדעתי משהו מסריח בעסקה שלא דווחה כיאות לרשות המיסים בשביל לחסוך מס.
1.
המשקיע המופסד 17/12/2024 13:32
הגב לתגובה זו
פי 2. שלא להזכיר את פלוריסטים . בריל. אבוגן . מניות הזבל הישראליות

הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיות

האם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?

הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב: ״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״

רן קידר | 08/12/2025 10:48

נושאים בכתבה בית שמש

ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.

התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.

הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.

מודל מימוש חדשני

בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.

במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו 3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד, אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.

להמשך הכתבה לחץ כאן

הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Y

פטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל

רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל

רן קידר | 07/12/2025 13:13

נושאים בכתבה רוטשטיין לוד

החברות רוטשטיין רוטשטיין -4.81% וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.

פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133 דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.

הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה. כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.

המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק.

במסגרת הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן יחל רק לאחר תקופת הפטור.

להמשך הכתבה לחץ כאן