הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
מחייר הדירות
צילום: דאלי

משקיע רכש דירה בבאר שבע לפני עשור ומימש בהפסד; משקיע רכש דירה בחדרה לפני עשור והרוויח פי 3.3

הרצי אהרון | (6)
נושאים בכתבה באר שבע חדרה מחירי הדירות משקיעים

משקיעי נדל"ן יודעים ש"הבוננזות והתשואות הכי טובות נמצאות בפריפריה" אבל זה לא תמיד נכון. מחירי הנדל"ן בבירת הנגב, באר שבע, עולים, אבל בעשור האחרון הם עלו במתינות גדולה, אפילו קפאו לעומת מה שקורה בארץ. יש אפילו עסקאות של דירות שנרכשו לפני שנים ואפילו עשור והמשקיעים הפסידו עליהן. זאת בשעה שבעשור עלו מחירי הדירות בארץ פי 2. זה הפסד ענק במיוחד בהתחשב שבתקופה הזו היתה גם אינפלציה. 

כשמגיע משקיע לבחון עסקה מסוימת - לרוב הוא יסתכל על המספרים וירצה שהם 'יעשו שכל', כלומר - הוא ירצה לראות שאכן סכום ההשקעה יהיה כמה שיותר נמוך ויספק תשואה. הוא יחפש רווח דרך התשואה של שכר הדירה ודרך השבחה של הנכס. בעשור האחרון היו הרבה השבחות בעיקר בזכות התחדשות עירונית, אם כי בעיקר במרכז כשבשנתיים האחרונות זה זולג לפריפריה. 

ובעוד ההשקעה בבאר שבע מאכזבת, השקעה בחדרה היא אחת ההשקעות המוצלחות בעשור האחרון. הנכסים שם עלו בפי 2.2 בעשור האחרון ויש הרבה דירות שהשיגו השבחה גדולה יותר. 

 

באר שבע מול חדרה

מחיר חציוני לעסקה בבאר שבע עומד על 1.2 מיליון שקל, לעומת זאת, בחדרה מחיר זה עומד על 2 מיליון שקל. לפי נתוני רשות המסים - המחיר הארצי החציוני נמצא בערך בין שתי הערים ועומד על כ-1.5 מיליון שקל.

אם מסתכלים על מחירי הדירות בבאר שבע - רואים שהמחיר הממוצע לעסקה דומה למחיר החציוני ועומד על 1.17 מיליון שקל וזה קורה גם בחדרה שם המחיר הממוצע הוא זהה למחיר החציוני, 2 מיליון שקל. מחיר ממוצע למטר בבאר שבע עומד על כ- 13 אלף שקל בזמן שבחדרה הוא עומד על כ-20 אלף שקל.

 

משקיע בחדרה הרוויח תשואה של 220% ב-11 שנים

בתחילת החודש, בוצעה עסקה בשכונה ד' בבאר שבע וסכום התמורה היה 660 אלף שקל, כאשר אותה הדירה נרכשה על ידי המשקיע בסכום של 720 אלף שקל בשנת 2016. יכולות להיות סיבות רבות שיסבירו את ההפסד כמו - מכירה מתוך לחץ, חוסר ידע וניסיון במשא ומתן ואף יכול להיות מצב שסכום העסקה בכלל לא נקבע באופן כשר. אבל זו לא דוגמה אחת, וזה מבטא קיפאון יחסי במחירים במשך כעשור

לעומת זאת, בחדרה - ברחוב בן צבי נמכרה דירת 3 חדרים בעלת שטח של 60 מ"ר בסכום של 1.15 מיליון שקל לאחר שנרכשה בשנת 2013 בהשקעה זעירה של 350 אלף שקל, מדובר על עלייה של פי 3.3 על ההשקעה. כל זאת בזכות העלייה הגדולה של מחירי הנדל"ן. חדרה היא סוג של מעגל שני, סמי-פריפריה, והיא הניבה תשואה גבוהה מאשר באר שבע שהיא פריפריה קלאסית.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ההשוואה, נדגיש נעשתה בכוונה על פני דירות קטנות יחסית של 60 מ"ר מהסיבה הפשוטה שרוצים ליצור השוואה בין תפוחים לתפוחים - דרך אגב, משקיעי הנדל"ן בדרך כלל יעדיפו את הדירות הקטנות על פני הגדולות - שכן הם יניבו כנראה תשואה גבוהה יותר, תהיה בהן אפשרות לניצול זכויות בניה רבות יותר, פוטנציאל השבחה בזכות התחדשות עירונית ומעבר לכך - עליית הערך בדירות קטנות תהיה מהירה יותר מאשר בדירות הגדולות. עם זאת, תמונה קרובה, אך לא זהה יש גם בדירות גדולות. עליית המחירים בבאר שבע בעשור האחרון נופלת מעליית המחירים ברוב הארץ וגם בחדרה. 

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    בבר 17/12/2024 15:44
    הגב לתגובה זו
    מחר לפמפם ,לציבור אין כספ למחירים הנוכחיים ,
  • 4.
    חיים 17/12/2024 15:39
    הגב לתגובה זו
    ליד הים
  • מה זה קריות? התכוונת מניות?? (ל"ת)
    קונילמל 18/12/2024 22:18
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    א 17/12/2024 15:12
    הגב לתגובה זו
    התשואות בבש בערך 5 אחוז שכירות כ3000 בחודש תשואה שנחשבה גבוהה גם ב2016, ואכן מחירי הדיור לא עלו שם ואולי בעסקאות מסוימות יש ירידה קלה.עדיין מדובר בהשקעה לא רעה צריך לזכור שהריביות עמדו על אפס רוב השנים. מי שרוצה לרכוש לעצמו דירה למגורים טוב יעשה אם ימכור את הדירות הזולות הללו ולא ישלם מס רכישה על הדירה הבאה.
  • 2.
    חנוך 17/12/2024 14:21
    הגב לתגובה זו
    לא נשמע הגיוני. או שמדובר בחמור גדול שקנה במחיר כפול ממחיר השוק, או שמשהו מסריח בעסקה. לדעתי משהו מסריח בעסקה שלא דווחה כיאות לרשות המיסים בשביל לחסוך מס.
  • 1.
    המשקיע המופסד 17/12/2024 13:32
    הגב לתגובה זו
    פי 2. שלא להזכיר את פלוריסטים . בריל. אבוגן . מניות הזבל הישראליות
מסירת מפתח דירה נדל"ן תיווך מתווך מתווכים עסקה
צילום: Istock

קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס

בישראל מועברות בכל שנה אלפי דירות ליורשים - חלקן נמכרות מיד וחלקן מצטרפות לשוק ההשכרה. מה עושים כשהדירה לא תואמת את הצרכים, איך מתמודדים עם שותפות כפויה, מה המשמעות המיסויית, ואיך נערכים מראש? באנו לעשות לכם סדר וגם - הטרנד החדש של העברת ירושה ישירות לנכדים

ענת גלעד |
נושאים בכתבה ירושה נדל"ן דיני ירושה ועיזבון

ישראלים רבים חולמים שתיפול עליהם דירה מהשמיים או לפחות לקבל אחת בירושה מקרוב שנפטר בשיבה טובה, אבל כשזה קורה זה לא תמיד כל כך פשוט, וצריך לדעת להתמודד עם האתגרים הנלווים. 

לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בכל שנה נמכרות בישראל כ-8,000 דירות בממוצע שהתקבלו בירושה. מדובר על מספר משמעותי, שאם משווים אותו לשוק החופשי - הוא שווה לנתח של כ-10 אחוזים מסך העסקאות. העניין הרב שדירות בירושה מעוררות בשוק מתרחש בעיקר כי דירות אלה משפיעות על המחירים, על היצע הדירות להשכרה וגם על קצב התחלופה בשוק. לצד הדירות שנמכרות, חלק גדול מהיורשים בוחרים להשכיר את הנכס. בתקופה של ריבית גבוהה, דירה מניבה יכולה להיות השקעה משתלמת יחסית, עם תשואה שנתית של 2.5-4%, לעיתים אפילו יותר - בעיקר בפריפריה הרחוקה. מצד שני, לא כל יורש מעוניין להפוך למשכיר, והמורכבות מתעצמת כשמדובר בכמה יורשים שמחזיקים בנכס במשותף.


ביום שני זה קורה: הוועידה הכלכלית של ביזפורטל. מוזמנים לשמוע את המנהלים הבכירים במשק, לקבל תובנות על השקעות, להבין את השפעות ה-AI על חברות והאם זה הזמן לצמצם פוזיציה במניות? וגם - לראות ולקבל את הדירוג של ביזפורטל למניות פיננסיות (הדירוג לחברות התשתיות שיצרנו לקראת הועידה הקודמת שהתמקדה בתשתיות ייצר תשואה עודפת) - להרשמה


השותפים שלא בחרתם

אחת הבעיות המרכזיות בירושות היא השותפות הכפויה. כשאחים או קרובי משפחה יורשים נכס ביחד, הם הופכים לשותפים בניהולו - למרות שלא בחרו בכך. בשלב הזה נולדות מרבית המחלוקות: אחד רוצה למכור, אחר מעוניין להשכיר, ולעיתים מישהו מבקש לגור בדירה. האינטרסים השונים מובילים למתח במשפחה, שבמקרים רבים גולש לסכסוכים משפטיים.

בדרך כלל הפתרון המועדף הוא חלוקה ברורה - באמצעות אמנה משפחתית שמסדירה מראש את ההתנהלות או באמצעות חלוקה של הנכסים, כך שכל יורש יקבל דירה או נכס אחר. כאשר אין הסכמה, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף, אבל החסרון בכך הוא שהנכס נמכר כמעט תמיד במחיר שנמוך משמעותית ממחיר השוק - בעיקר בגלל שרוצים למכור מהר ולא לחכות לתנאי שוק אופטימליים. בנוסף, התהליך כרוך בשכר טרחה גבוה, ובסופו של דבר כל הצדדים מפסידים.


להמשך הכתבה לחץ כאן
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה. קרדיט: צלי אהרון
סיור שכונות

חיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - איפה עוד תמצאו דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל?

סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר. 

כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.

העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.

אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:


להמשך הכתבה לחץ כאן