צילום: דאלי

משקיע רכש דירה בבאר שבע לפני עשור ומימש בהפסד; משקיע רכש דירה בחדרה לפני עשור והרוויח פי 3.3

הרצי אהרון | 17/12/2024 11:24 (6)

נושאים בכתבה באר שבע חדרה מחירי הדירות משקיעים

משקיעי נדל"ן יודעים ש"הבוננזות והתשואות הכי טובות נמצאות בפריפריה" אבל זה לא תמיד נכון. מחירי הנדל"ן בבירת הנגב, באר שבע, עולים, אבל בעשור האחרון הם עלו במתינות גדולה, אפילו קפאו לעומת מה שקורה בארץ. יש אפילו עסקאות של דירות שנרכשו לפני שנים ואפילו עשור והמשקיעים הפסידו עליהן. זאת בשעה שבעשור עלו מחירי הדירות בארץ פי 2. זה הפסד ענק במיוחד בהתחשב שבתקופה הזו היתה גם אינפלציה.

כשמגיע משקיע לבחון עסקה מסוימת - לרוב הוא יסתכל על המספרים וירצה שהם 'יעשו שכל', כלומר - הוא ירצה לראות שאכן סכום ההשקעה יהיה כמה שיותר נמוך ויספק תשואה. הוא יחפש רווח דרך התשואה של שכר הדירה ודרך השבחה של הנכס. בעשור האחרון היו הרבה השבחות בעיקר בזכות התחדשות עירונית, אם כי בעיקר במרכז כשבשנתיים האחרונות זה זולג לפריפריה.

ובעוד ההשקעה בבאר שבע מאכזבת, השקעה בחדרה היא אחת ההשקעות המוצלחות בעשור האחרון. הנכסים שם עלו בפי 2.2 בעשור האחרון ויש הרבה דירות שהשיגו השבחה גדולה יותר.

באר שבע מול חדרה

מחיר חציוני לעסקה בבאר שבע עומד על 1.2 מיליון שקל, לעומת זאת, בחדרה מחיר זה עומד על 2 מיליון שקל. לפי נתוני רשות המסים - המחיר הארצי החציוני נמצא בערך בין שתי הערים ועומד על כ-1.5 מיליון שקל.

אם מסתכלים על מחירי הדירות בבאר שבע - רואים שהמחיר הממוצע לעסקה דומה למחיר החציוני ועומד על 1.17 מיליון שקל וזה קורה גם בחדרה שם המחיר הממוצע הוא זהה למחיר החציוני, 2 מיליון שקל. מחיר ממוצע למטר בבאר שבע עומד על כ- 13 אלף שקל בזמן שבחדרה הוא עומד על כ-20 אלף שקל.

משקיע בחדרה הרוויח תשואה של 220% ב-11 שנים

בתחילת החודש, בוצעה עסקה בשכונה ד' בבאר שבע וסכום התמורה היה 660 אלף שקל, כאשר אותה הדירה נרכשה על ידי המשקיע בסכום של 720 אלף שקל בשנת 2016. יכולות להיות סיבות רבות שיסבירו את ההפסד כמו - מכירה מתוך לחץ, חוסר ידע וניסיון במשא ומתן ואף יכול להיות מצב שסכום העסקה בכלל לא נקבע באופן כשר. אבל זו לא דוגמה אחת, וזה מבטא קיפאון יחסי במחירים במשך כעשור

לעומת זאת, בחדרה - ברחוב בן צבי נמכרה דירת 3 חדרים בעלת שטח של 60 מ"ר בסכום של 1.15 מיליון שקל לאחר שנרכשה בשנת 2013 בהשקעה זעירה של 350 אלף שקל, מדובר על עלייה של פי 3.3 על ההשקעה. כל זאת בזכות העלייה הגדולה של מחירי הנדל"ן. חדרה היא סוג של מעגל שני, סמי-פריפריה, והיא הניבה תשואה גבוהה מאשר באר שבע שהיא פריפריה קלאסית.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ההשוואה, נדגיש נעשתה בכוונה על פני דירות קטנות יחסית של 60 מ"ר מהסיבה הפשוטה שרוצים ליצור השוואה בין תפוחים לתפוחים - דרך אגב, משקיעי הנדל"ן בדרך כלל יעדיפו את הדירות הקטנות על פני הגדולות - שכן הם יניבו כנראה תשואה גבוהה יותר, תהיה בהן אפשרות לניצול זכויות בניה רבות יותר, פוטנציאל השבחה בזכות התחדשות עירונית ומעבר לכך - עליית הערך בדירות קטנות תהיה מהירה יותר מאשר בדירות הגדולות. עם זאת, תמונה קרובה, אך לא זהה יש גם בדירות גדולות. עליית המחירים בבאר שבע בעשור האחרון נופלת מעליית המחירים ברוב הארץ וגם בחדרה.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

5.
בבר 17/12/2024 15:44
הגב לתגובה זו
מחר לפמפם ,לציבור אין כספ למחירים הנוכחיים ,
4.
חיים 17/12/2024 15:39
הגב לתגובה זו
ליד הים
מה זה קריות? התכוונת מניות?? (ל"ת)
קונילמל 18/12/2024 22:18
הגב לתגובה זו
3.
א 17/12/2024 15:12
הגב לתגובה זו
התשואות בבש בערך 5 אחוז שכירות כ3000 בחודש תשואה שנחשבה גבוהה גם ב2016, ואכן מחירי הדיור לא עלו שם ואולי בעסקאות מסוימות יש ירידה קלה.עדיין מדובר בהשקעה לא רעה צריך לזכור שהריביות עמדו על אפס רוב השנים. מי שרוצה לרכוש לעצמו דירה למגורים טוב יעשה אם ימכור את הדירות הזולות הללו ולא ישלם מס רכישה על הדירה הבאה.
2.
חנוך 17/12/2024 14:21
הגב לתגובה זו
לא נשמע הגיוני. או שמדובר בחמור גדול שקנה במחיר כפול ממחיר השוק, או שמשהו מסריח בעסקה. לדעתי משהו מסריח בעסקה שלא דווחה כיאות לרשות המיסים בשביל לחסוך מס.
1.
המשקיע המופסד 17/12/2024 13:32
הגב לתגובה זו
פי 2. שלא להזכיר את פלוריסטים . בריל. אבוגן . מניות הזבל הישראליות

צילום: גוגל מאפס

דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?

על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?

רן קידר | 28/11/2025 10:43

נושאים בכתבה מחירי הדירות

עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.

השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.

מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.

מחירי הדירות - הבדלים בין קומות

ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.

בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.

להמשך הכתבה לחץ כאן