חבל הצלה לשוק הדיור להשכרה - האוצר יאפשר למשתתפות למכור את הדירות ולהתקזז על המע"מ
שוק הדיור להשכרה ארוכת טווח בבעיה גדולה. לפני כשנתיים-שלוש היתה נהירה לשוק כאשר המודל העסקי היה פשוט - קונים קרקע מהמדינה במחיר מופחת, מקבלים הטבות מס, בונים להשכרה ארוכת טווח, משכירים בתשואה אומנם נמוכה - באזור 3%-3.5% אבל בהינתן ההטבה על הקרקע והטבת המיסויי ובעיקר בהינתן הריבית אז שהיתה אפסית, זה עסק לא רע, ויש גם אפסייד - השבחת הדירות. ערך הדירות על פני זמן עולה, כשבודקים 20-30 שנה לאחור מוצאים שהעלייה הממוצעת היא 4%-5% בשנה ובהינתן התשואה מהשכירות, מקבלים כאן רווח מרשים.
אבל, הריבית זינקה בשנה וחצי האחרונות, והמודל העסקי "מת". אי אפשר להרוויח בתשואה של 3% מדמי שכירות כשהריבית על ההלוואה היא 5%. נכון, יהיה אפסייד בעוד 20-25 שנה כשהנדל"ן יימכר, אבל עד אז יש הפסדים שוטפים ובראייה מצטברת, העסקה לא מרשימה, וכל זה מתרחש שגם יש ירידת מחירי דירות בחצי השנה האחרונה בסדר גודל של 5%-7%.
אז מה עושים? באים בטענות ובקשות מהרגולטור. מסבירים שהשכירות לזמן ארוך זה הדבר היחיד שיכול להציל את שוק הדירות, כי אחרי הכל אנשים כבר לא יכולים לקנות דירה. מבקשים הקלות, והאוצר כנראה עומד להשתכנע ולספק הקלות.
ליזמים יתאפשר למכור את הפרויקטים כבר היום ולא לחכות 20 שנה. אלו חדשות טובות ליזמים לרבות מספר חברות וקרנות ריט ציבוריות כמו - שיכון ובינוי, פרשקובסקי, מגוריט ואזורים ליוינג שעמוסות בקרקעות לבניית דיור להשכרה לטווח ארוך. הן יוכלו להתנזל, אבל השאלה אם הן יוכלו גם לשנות את התב"ע של הקרקע וכאן התשובה היא לא. ואז עולה השאלה - מי יקנה? וגם אם מישהו יקנה, זה ידרוש התאמת מחירים כלפי מטה על רקע ההרעה במודל העסקי.
- מגדל תממן ב-550 מיליון שקל פרויקט 'דיור להשכרה' בתל אביב של שיכון ובינוי
- בתמורה של כ־415 מ' שקל: דניה תקים את "נופי בן שמן" של אזורים ליווינג
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטבה נוספת ליזמים בתחום שכירות ארוכת טווח היא לאפשר קיזוז מע"מ מיום הרכישה. על פי התקנות הקיימות ניתן לקזז את המע"מ רק בשלב יצירת ההכנסות מהפרויקט, ולא בשלבים של הקמת הפרויקט. הכוונה לאפשר את ניכוי המע"מ כבר בשלב הבנייה וההקמה, אלא שזה לא יהיה שינוי מידי.
כמו כן, האוצר שוקל לפרוס את התשלומים על הזכייה בקרקע. פעולות כאלו האוצר כבר מניע בשוק הנדל"ן כדי לעודד בנייה, וגם כאן אלו חדשות טובות ליזמים, אלא שכאן זה בעיקר עניין תזרימי - הטבה תזרימית, אך לא תוצאתית שמשפיעה על הרווח. שתי הנקודות הראשונות ישפיעו על המודל העסקי והרווח מהפרויקטים.
- 3.קרן 13/08/2023 05:49הגב לתגובה זואיך תמיד הקבלנים מקבלים הכל מהממשלה. תראו לי בעל עסק שמקבל הטבות מהממשלה. יופי, אנלנו נממן את הקבלנים העשירים!
- 2.כמה שטויות 10/08/2023 12:00הגב לתגובה זוהיא צריכה להשקיע בזה. ההטבות לא ילקחו ולא ינתן קנס לחברה שמקדמת מודל כלכלי מפוקפק אותו המדינה מעוניינת לקדם. אם החברות יחזירו את הקרקע ויודו בטעות לא יהיה כאן גם עוד 10 שנים דיור להשכרה ארוכת טווח. כלכלה זה דבר מסובך. לרשום שהנדלן עולה כ-4% בשנה דווקא בשנה שהוא ירד 7% זה בדיחה רעה.
- 1.המגיב 10/08/2023 10:23הגב לתגובה זוהם רצו "שכירות ארוכת טווח" - כלומר - לשעבד אנשים לטווח ארוך, ולשמר את המצב שבו רוב הציבור לא יכול להחזיר בבעלות על קורת הגג שלו. אם הם עשו טעות עסקית - הם צריכים לשלם עליה. למה אני וכלל הציבור צריכים לכסות את ההפסדים שלהם ? האם הם היו חולקים איתי את הרווחים ?
- כלכלן 11/08/2023 16:56הגב לתגובה זובישראל אין חוקה ואין מערכת משפט צודקת ולכן עם ישראל ימשיך להיעשק על-ידי בעלי ההון הפושעים וחסרי המוסר.
השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותן במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים
מחירי הדירות תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.
המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.
על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים.
מה כדאי לבחור?
זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זאת יכולה להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדר"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה משמעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
