משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.

רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה. 

וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.

במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא  צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.

• רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

חברת רוטשטיין רוטשטיין 1.03%  , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה, ובתחום הנדל"ן המניב, התקשרה בהסכם לרכישת זכויות חכירה בקרקע להקמת פרויקט מגורים בהיקף של 493 דירות חדשות בקריית גת. הקרקע, בשטח של כ-43 דונם, נרכשה במסגרת עסקת השבה עם מושב עוזה, בתמורה לכ-29.1 מיליון שקל ובפטור ממכרז, בכפוף לאישור רשות מקרקעי ישראל. הפרויקט צפוי להניב הכנסות של כ-852 מיליון שקל מול עלויות של כ-723 מיליון שקל - ומבטא רוחיות גולמית על פי ההערכות של כ-15%. מדובר בקרקע הכוללת שבעה מגרשים בייעוד למגורים, שתאפשר הקמת שכונה חדשה בהיקף משמעותי בלב אחת הערים המתפתחות בישראל. קריית גת נמצאת בשנים האחרונות בתנופת פיתוח, בין היתר בזכות הרחבת אזורי התעשייה וההייטק, קידום תשתיות תחבורה חדשות וביקושים גוברים לדיור מצד זוגות צעירים ומשקיעים. בעסקאות אחרונות שבוצעו בעיר נרשמו מחירים ממוצעים של 16-18 אלף שקל למ"ר, תלוי במיקום ובשלב בו הפרויקט נמצא. מושב עוזה הוא יישוב חקלאי־דתי בחבל לכיש, השייך למועצה האזורית שפיר, וממוקם מדרום לעיר קריית גת.

רווחיות גולמית

דבר מעניין בעסקה הוא שיעור הרווחיות הגולמית הצפוי ה'גבולי' יחסית שעומד על כ-15% בלבד. מדובר על שיעור שנחשב נמוך יחסית לסטנדרט בענף היזמי, שבו פרויקטים רבים מתומחרים על בסיס רווחיות של 15%-20% ואף יותר. המשמעות היא שהחברה נכנסת לפרויקט עם מרווח ביטחון מצומצם יחסית, מה שיכול להעלות סיכון תזרימי בתקופה שבה עלויות מימון גבוהות ומדד תשומות הבנייה ממשיך להכביד. עם זאת, בפועל ייתכן שהרווחיות תתברר כגבוהה יותר - ברוב הפרויקטים שלה בשנים האחרונות נרשמו שיעורי רווחיות נאים יותר, בין היתר בזכות שדרוגי תכנון, תוספות זכויות והיכולת למכור במחירים גבוהים מההערכות הראשוניות. נראה כי החברה שמרנית ביחס לחברות אחרות בענף - וזה מתבטא גם בשאר הפרויקטים שלה, ושם הרווח והרווחיות גדולים בהרבה ומתעדכנים לאורך הזמן כלפי מעלה. לפחות כך היה בעבר הלא רחוק. נקח לדוגמא את הפרויקט שנמצא בשיווק כעת - בכרמי הנדיב. שם החברה עדכנה במצגת שפרסמה לאחרונה כי  שיעור הרווחיות הגולמית יעמוד על 40%. וזה פרויקט שיכניס לקופה שלה כ-64 מיליון שקל.

אבישי בן- חיים, מנכ"ל רוטשטיין נדל"ן, מסר: "חתימת ההסכם מהווה אבן דרך משמעותית נוספת בפעילות החברה ותומכת באסטרטגיית הצמיחה וההתרחבות שלנו ובפיתוח שכונות גדולות. על אף התקופה המאתגרת בשוק הדיור, הצלחנו בחודשים האחרונים לרשום היקפי מכירות גבוהים המעידים על האמון של הרוכשים במותג רוטשטיין ובאיכות הפרויקטים שלנו. אנו בטוחים שגם בקריית גת נראה ביקושים חזקים ונמשיך לייצר ערך למשפחות הרוכשות ולמשקיעים".

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של החברה עומד על כ- 1.49 מיליארד שקל והונה העצמי נאמד בכ- 674 מיליון שקל. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-38%, וב-12 החודשים האחרונים בכ-98%.

• רוטשטיין תפצה רוכשי דירה - אך לא על הג'קוזי
• אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עסקאות אחרונות באזור:

ברחוב האישה העברייה 21, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.11 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב הגבורה 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.225 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.