אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.

עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.

שוק הדירות - תמונת מצב

אם מעמיקים בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים  ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני, אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.

• 3 מיליארד שקל בהשקעות ו-7.6 אלף דירות: הסכם הגג הראשון ביהודה ושומרון יוצא לדרך
• מ-1.5 ל-5 מ' שקל: הפערים שמפצלים את שוק הדירות ברחובות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה. מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.

חברת שיכון ובינוי נדל"ן שיכון ובינוי -0.56%   התחדשות עירונית זכתה לאחרונה במכרז הדיירים לביצוע פרויקט פינוי‑בינוי רחב היקף בשכונת נווה עופר שבדרום תל־אביב. מדובר בפרויקט משמעותי שבמסגרתו ייהרסו שישה בנייני מגורים ישנים, הכוללים 96 דירות קיימות, ובמקומם צפויות להיבנות כ-250 יחידות דיור חדשות. הפרויקט יתפרש על שטח של כ-7.5 דונם, במיקום מרכזי בשכונה, רחוב זלמן שז"ר, ויכלול בנוסף לדירות גם שטחים ציבוריים חדשים, מתקנים קהילתיים, גינות, שטחי מסחר ושירותים לציבור.

המיקום של המתחם נחשב לאטרקטיבי במיוחד, בשל הקרבה לציר איילון ולתוואי המתוכנן של קו המטרו, מה שמאפשר גישה נוחה ומהירה למרכז העיר ולשכונות הסמוכות. חיבור זה צפוי לחזק את הפוטנציאל החברתי והכלכלי של השכונה, ולשפר את איכות החיים של התושבים הקיימים והחדשים כאחד. על פי שיכון ובינוי, הפרויקט מתוכנן לשלב בין תכנון עירוני חכם לקיימות סביבתית ולקידום חיי קהילה פעילים, תוך שימת דגש על צפיפות עירונית מבוקרת ומתוכננת היטב.

בשלב הנוכחי, לאחר זכייתה במכרז, בכוונת שיכון ובינוי לקדם חתימה על הסכם פינוי‑בינוי מול עורכי הדין של בעלי הדירות, מהמשרדים הדדי דוברת, אמיר שטיינהרץ ורימר ארנון, ובהמשך להתחיל בהחתמת בעלי הזכויות. במקביל, החברה תפעל להכנת תוכנית מפורטת למתחם לצורך הגשה לוועדה המקומית של עיריית תל‑אביב. 

חשוב להבין כי מדובר בפרויקט נוסף בשורת תכניות התחדשות עירונית רחבות היקף שמקודמות בשכונת נווה עופר, כחלק ממדיניות העירייה לחיזוק דרום העיר. תכנית כללית להתחדשות עירונית בשכונה, בעיקר במתחם הרחובות תל גיבורים, דקל, גרוסמן ושז"ר, כבר מציעה הקמה של כ-1,470 יחידות דיור חדשות במקום כ-420 קיימות. התכנית כוללת גם דיור מוגן, מוסדות ציבור, שטחי מסחר, פיתוח תחבורתי ושדרוג נרחב של המרחב הציבורי. 

• הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
• רשות ני"ע מיישרת קו: הנחיות חדשות לחשבונאות בעסקאות קומבינציה בהתחדשות עירונית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השכונה, שבעבר נחשבה לשולית מבחינת השקעות ותשתיות, נמצאת כיום בתהליך של שינוי הדרגתי. יוזמות כמו זו של שיכון ובינוי עשויות לשמש זרז משמעותי בתהליך, כאשר לצד הפוטנציאל קיים גם צורך במענה לאתגרים: העתקת תושבים מבתיהם לתקופה ממושכת, צורך ברגישות חברתית, שמירה על המרקם הקיים, ואיזון כלכלי בין עלויות הבנייה לרווחיות היזמים.