300 יח"ד יוקמו במגדלים בני 40 קומות בשכונת נחלת יצחק בת"א
הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב החליטה להפקיד להתנגדויות הציבור תוכנית להקמת שני מגדלים בני 40 קומות לתעסוקה ומגורים במתחם מוטורולה בתל אביב.
התכנית חלה על מגרש בגודל של כ-6.5 דונם בשכונת נחלת יצחק, מצדו הצפוני של רחוב תוצרת הארץ, המשמש כיום לתעסוקה. בהתאמה לתכנית המתאר הכוללנית המופקדת של העיר (תא/ 5000), התכנית מציעה הקמת שני מגדלים בגובה של כ-40 קומות מעל קומת הקרקע - אחד למגורים ואחד לתעסוקה; בשני המגדלים ישולב מסחר בקומת הקרקע.
דירות קטנות של עד 75 מ"ר
במגדל המגורים יוקמו עד 300 יחידות דיור, ולפחות 20% מהן יהיו דירות קטנות (בגודל כולל של עד 75 מ"ר). שטחי התעסוקה במגדל השני יהיו בהיקף של כ-22 אלף מ"ר עיקרי.
בתחום התכנית יוקצה שטח פרטי פתוח בגודל של כדונם אחד, ותוקם כיכר פתוחה לציבור שגודלה אף הוא כדונם אחד. כל השטחים המקיפים את שני המגדלים יהיו פתוחים למעבר הציבור. נקבע כי אם הבינוי יהיה בשלבים השלב הראשון יכלול לפחות 7 קומות במגדל התעסוקה, ואת המרתפים במלואם. יתרת השטח שלא תיבנה בשלב הראשון תפותח לרווחת הציבור. בנוסף, יוקצה בתחום התכנית שטח לצורכי ציבור בו יוקם מבנה בן עד 7 קומות (2,000 מ"ר עיקרי).
- חברת רייק קיבלה היתר בנייה למגדל בשדרות הילד ברמת גן
- האם הפלסטינים יחזרו לאתרי הבנייה? הקבלנים חלוקים, הממשלה הבאה תכריע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תקן החניה לשימושי התעסוקה יהיה מופחת, עקב קרבתו של המתחם אל תחנת הרכבת "השלום". לא תותר הצמדה של מקומות חניה לתעסוקה ולמסחר, והחניון ינוהל כחניון ציבורי. תקן החניה למגורים יהיה 1.5 מקומות חניה בממוצע לדירה, אולם חלק ממקומות החניה לא יוצמד לדירות אלא יהווה רכוש משותף של הדיירים.
הוועדה קבעה מספר תנאים סביבתיים שעל היזם לבצע טרם הפקדת התכנית, ובהם הגשת חוות דעת סביבתית, סיום ביצוע סקר גז קרקע והשארת תכסית פנויה בתחום התכנית. כמו כן נדרש היזם להגיש לוועדה פרוגרמה לצורכי ציבור, שתוכן על ידי היחידה לתכנון אסטרטגי בעיריית תל אביב-יפו.
12 בניינים בני 27 קומות בגבעתיים
בנוסף, אישרה היום הוועדה המחוזית להפקדה להתנגדויות הציבור תוכנית לבניית 12 מגדלים בני 27 קומות במתחם כורזין בדרום גבעתיים למסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור. התוכנית בשטח 116 דונם ממוקמת באזור התעסוקה הישן וגובלת בדרך אלוף שדה. במקום קיימים מספר מבני תעשיה בתחזוקה נמוכה המשמשים לצרכי מסחר, משרדים, מחסנים ותעשיות זעירות וכן מספר מבני ציבור אשר אינם מנצלים באופן מיטבי את האפשרויות לפיתוח ובנייה מיישום תמ"א 38 ופרויקטים לפינוי בינוי.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- תושבי רחוב ארנון ניצחו - הפרויקט לא יסתיר את הנוף לים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס
התוכנית מציעה בינוי של כ- 264,000 מ"ר עיקרי לתעסוקה ומסחר ו-37,000 מ"ר למבנים ומוסדות ציבור, יצירת מערך דרכים חדש הכולל דרכים תת קרקעיות והתחברות לאלוף שדה, הוראות שימור והעתקת עצים, בינוי ופיתוח. כל אחד מהמגדלים במתחם ייצר דופן מסחרית פעילה לכיוון כיכר מרכזית, יתרום לשיפור מערך התנועה, יקצה קומה ציבורית לשימושים כלל עירונים ויבנה ע"פ התקן לבניה ירוקה.
המתחם סמוך לקו הסגול של הרכבת הקלה , אשר יעבור בדרך אלוף שדה ויקשר את פתח תקווה, בקעת אונו, אזור תל השומר למרכז ת"א באופן שצפוי לצמצם את השימוש ברכב הפרטי לטובת תחבורה ציבורית.
בנוסף לאזור התעסוקה ומבני הציבור עיריית גבעתיים מקדמת בסמוך תכנית פינוי בינוי בין הרחובות אלוף שדה, ההסתדרות והמאבק - "מתחם ההסתדרות" לכ-3,000 יחידות דיור, אשר ביחד עם תכנית זו תתווה את האופי של דרום העיר גבעתיים.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
