החלום: דירה; המציאות: לפעמים חלומות מתגשמים; על חבל ההצלה של הזוגות הצעירים
הזוגות הצעירים מתנחמים בדירה בפריפריה או השכרת דירה זולה, אבל האם מסתמן פתרון שיכול להיות משמעותי מאוד בשנים הבאות ולמי זה יעזור?
הדירה מתרחקת. מחירי הדירות בעלייה. החזר המשכנתא גדל. השכר עולה אבל לא מספיק כדי לעמוד בקצב ההחזרים במיוחד כשיוקר המחייה עולה. לצעירים קשה מאוד לקנות דירה, היכולת שלהם ללא עזרה מההורים כמעט ולא קיימת, אלא אם מדובר בהייטקיסטים. המצב הזה לא יכול להימשך לאורך זמן - זה גול עצמי למדינה. אחרי הכל, אנחנו חייבים לספק דיור לאלו שעושים את הכל לפי הספר - צבא, לימודים ועבודה ומגיעים למצב שהם לא יכולים להשיג דיור. אחרת הם ישקלו אם להיות כאן.
היצע קטן מהביקוש
קצב התחלות בנייה הוא מתחת ל-60 אלף דירות. הביקוש לדירות הוא גם באזור 60 אלף דירות, יש כאלו שסבורים שזה גם 70-80 אלף דירות בהינתן עלייה ורוכשים נוספים. המחסור שמוערך במעל 100 אלף דירות במצטבר הולך וגדל מדי שנה.
מצד שני, המחסור הזה כנראה מתמלא - במגזרים החרדים והערביים יש פתרונות בנייה אומנם לא חוקיים, אבל מדובר באלפי דירות ואולי רבבות של דירות ומגורים. חוץ מזה, יש הרבה יחידות מגורים בתוך בתים ווילות שלא ממש רשומות והם מהוות פתרון לאלפים נוספים. קחו גם את הדירות המחולקות ותבינו שיש בפועל איזון מסוים, אחרי הכל - אנשים לא גרים ברחוב.
השאלה היא לגבי ההמשך - הממשלה חייבת להגדיל את ההיצע. זה יכול להיות דרך פתרון של השכרה ארוכת טווח ודרך שחרור קרקעות או-ו להגדיל את התוכניות בהתחדשות עירונית. זה קורה, חייבים להגיד גם מילה טובה - הקצב דירות בהתחדשות עירונית מגיע מדי שנה לשיא ועל פי ההערכות צוך 5-6 שנים רוב הדירות שייבנו יהיה בהתחדשות עירונית. זה פתרון נהדר למצוקת הדיור כי אלו ידרות באזורי הביקוש.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המחיר העקיף של הדירה
אבל מה עם המחיר? גם המחיר של הדירה וגם המחיר העקיף - המימון דרך המשכנתא. עליית הריבית בשנתיים האחרונות לצד עליית המדד הפכו את המשכנתאות לנטל כלכלי כבד. אם לפני כמה שנים ההחזר החודשי הממוצע עמד על 4,200 שקל, הוא התייקר בכ-1,500-2,000 שקל. איך אפשר להחזיר בחודש כ-6 אלף שקל. יתרה מכך: איך זוג צעיר שקונה דירה ממוצעת ב-2.4 מיליון שקל במימון של 75% יכולים להחזיר כ-10-11 אלף שקל. זה אמיתי, זה החזר המשכנתא האמיתי שלהם.
המשכנתא למעשה מייקרת את הדירה על פני עשרות השנים האלו בערך ב-30%. זו הריבית הריאלית על המשכנתא וזה עוד כשהריבית הריאלית יחסית נמוכה - ריבית משכנתא ממוצעת של 6% לעומת מדד צפוי של כ-2.7%.
מה עושים?
צעירים רבים מתלבטים אם רכישת דירה זו הדרך. חלקם מתפשרים על רכישת דירה במקומות מרוחקים יותר. חלקם בכלל זונח את החלום ומפנים שהוא ישכור דירה אל אם יזכה בפיס. לקנות דירה מחייב הון עצמי לא קטן בגובה של 25% מערך הדירה (לפחות) ועוד 75% משכנתא. לקנות דירה זו התחייבות לכל החיים, אתם בעצם עובדים כל החיים בשביל משכנתא. בשכירות אתם משלמים סכום משמעותי מדי חודש ואין לכם את הנכס שיש לרוכש דירה בסוף התקופה.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
המבחן הכלכלי לבדיקת הכדאיות תלוי במספר פרמטרים - שווי הדירה, שכר הדירה שיתקבל, החזר המשכנתא הצפוי, הריבית, התשואה החלופית וגם מחירי הדירות בהמשך (התשואה על הנכס). אבל צריך לזכור שמעבר למבחן הכלכלי, יש כאן הרבה פסיכולוגיה. בדקנו כלכלית את הכדאיות ומצאנו שזה כמובן תלוי בהנחות לגבי עליית מחייר הדירות ועוד, אבל השכרת דירה זו בהחלט אפשרות לא רעה: שכירות או קניית דירה? התשובה הכלכלית
מה יכול להציל את המצב? חבל ההצלה
התאוששות כלכלית יכולה להגדיל את יכולת ההחזר. עליית שכר יכולה לשפר את מצב הלווים, אבל זה לא נראה באופק וגם אם זה יקרה, זה לא שינוי דרמטי שיהפוך את רכישת הדירה לקלה יותר. ממש לא. רכישת דירה היא פרוקיט של חיים גם אם השכר שלכם יעלה.
ירידת מחירי הדירות תעזור - גם את זה לא רואים כאן באופק ירידת הריבית תעזור כי ההחזרים ירדו, אבל גם כאן לא מדובר על שינוי דרמטי. הריבית תרד אבל כנראה בכ-0.5% עד לסוף השנה.
אז מה יהיה? עזרה מההורים. קורה משהו מתחת לפני השטח שיכול להפוך למהפכה של ממש בחשיבה וביכולות של האנשים. רבבות אנשים התעשרו בזכות השבחת דירה בהתחדשות עירונית. בשנים הבאות הקצב יגדל, זה יגיע למאות אלפי משפחות שהדירה שלהם תושבח במיליון שקל ויהיו גם כאלו שבשני מיליון שקל.
אלו לא כולם, אבל מדובר במאות אלפי משפחות. הבעיה - זה בעיקר באזורי ביקוש, כלומר מלכתחילה זה מגדיל את הפער באי השוויון. ילדים להורים שגרים בתל אביב, רמת גן ורמת השרון שהדירה שלהם תשודרד ירוויחו הרבה, אבל ילדים להורים שגרים בבאר שבע וכרמיאל, עדיין לא נהנים מהתחדשות וגם אם ייהנו, ישביחו את דירתם בסכום קטן משמעותית מאלו שבמרכז.
כך או אחרת, תחושת העושר ולמעשה ההתעשרות האמיתית תוביל את המשפחות האלו להגדיל צריכה, לקחת הלוואות לכל מטרה מגובות מול הדירות שלהם, וחלק גדול מהכסף יילך לילדים כעזרה בדירה ובכלל. אז אם חשבנו עד לא מזמן שההורים כבר לא מסוגלים לעזור לילדים כי יוקר המחייה עולה, כי הם כבר עוזרים בשוטף והם עצמם מתקשים, זה בחלק מהמקומות ישתנה בשנים הבאות - יגיע כסף, זה חבל הצלה. זה יהיה משמעותי. אבל זה לא יהיה לכולם וזה יהיה תהליך ממושך.
הצפת הערך דרך ההשבחה בנדל"ן תכלול תוך עשור מעל 300 אלף דירות וזו הערכה שמרנית. מדובר על השבחה של 300,000 דירות כפול 1,000,000 שקל בממוצע (באופן שמרני) - סך של 300 מיליארד שקל.
- 17.יש דירות במחירים סבירים מחוץ לישראל (ל"ת)לל 23/01/2025 11:08הגב לתגובה זו
- 16.הפוליטיקאים המושחתים לא יתנו למחירים לרדת. (ל"ת)אייל 19/01/2025 12:59הגב לתגובה זו
- 15.מוטי 19/01/2025 11:57הגב לתגובה זוקודם להסדיר את השוק בחוק חוזים אחידים שכירות ארוכת טווח שמעגנת עליית מחיר רק עפ המדד.ראייה עתידית לטווח הארוך תגרום לאנשים לרכוש פחות.
- 14.קובי 19/01/2025 11:16הגב לתגובה זורק הקבלנים והאוצר והבנקים למשכנתאות יודעים את האמת בענף הזה היום ובטח לא יספרו זאת לאף אחד וימשיכו לממן כתבות במדיה שיתרגלו את הקונים לפי הכדאיות שלהם ובגדול השומר נפשו וכספו שיתרחק מהם
- 13.פאודלים ארורים 19/01/2025 09:07הגב לתגובה זוהסוציאליסטים של אתמול הפכו לפאודלים של היום שמריצים מחירי נדלן שלהם על ידי הדפסת כסף מזויף שסידרו לעצמם בחינם ממדינה סוציאליסטית.
- 12.לא חסר שטח במדינה לתת שטח או המדינה תבנה ותמכור בשליש מחיר הכל יירד מסביב פשוט (ל"ת)רמי 19/01/2025 09:07הגב לתגובה זו
- 11.לייבל 19/01/2025 09:02הגב לתגובה זויתור גם בעיה תקציבית וגם. לדיור ולא לפחד שיעלו את מחירי הדירות כי מכאן רק ירדו וגם הכסף השחור יברח להנדלן. השחיתות הכי גדולה זה בנדלן ו בפיקוח על הבניה כל דירה מחולקת ישלם קנס. כצצשכירות ישלמו מס מהשקל הראשון ואז כולם יעשו חשבון שאין מי שקונ הם דירות להשקעה רק עם הוא צריך
- 10.ע.כ 19/01/2025 08:57הגב לתגובה זוהבעיה האמיתית היא המשקעים צריך לאסור על החזקת 2 דירות ומעלה זה ישחרר אלפי דירות ויגדיל את השוויון החברתי.
- 9.עולה משנות ה90 19/01/2025 08:53הגב לתגובה זובקיצור רק אשכנזים ומזרחים שקיבלו דירות מהמדינה סוציאליסטית ירוויחו. לפי המדינה כל השאר שילכו לקיבינימט ויהיו עבדים של פאודלים שקיבלו דירות בחינם.מדינה פאודלית קומוניסטית ארורה
- 8.טל 19/01/2025 08:15הגב לתגובה זוקודם עבור דירות כדי שעניים יוכלו לקנות אותן עם משכנתא של מיליון שקל.לאחר מכן קופוניי הנחה לאוכל ולשעשועים כדי שימשיכו לחיות ולשלם את המשכנתא.העדפתם שחיתות על סוציאליזם תקבלו גם שחיתות וגם סוציאליזם.
- 7.הגינגי 19/01/2025 07:29הגב לתגובה זובנינים שלמים ריקים בפריפריה
- 6.ניסו 19/01/2025 07:11הגב לתגובה זוההתעשרות הזו תיקח 10 שנים
- גניבה 19/01/2025 09:04הגב לתגובה זואתה מתכוון לגניבה לטובת הפאודלים שתמשך במשך 10 שנים הבאות הרצת מחירי נדלן על ידי המדינה למעשה מהווה הדפסת כסף מטורפת וחלוקתו לשכבות מסוימות שקיבלו דירות בחינם מהמדינה הסוציאליסטית היא למעשה גניבה מאלו שלא קיבלו כלום מהמדינה. זה פאודליזם קומוניזם ארור
- דמי קולו 21/01/2025 10:27ימין על מלא דופק את השכבות החלשות בעקביות. בזמן הסוציאליזם איהשיוויון היה פחות וכך גם העוני.
- 5.אא 19/01/2025 06:55הגב לתגובה זו22K דירות לא מכורות של קבלנים במחוז תא. 80% מהם במחיר מעל 4M ולא נגישים ל80% מתושבי מחוז תא. לרוב המוחלט משאר ה 20% יש כבר דירה.בתקופה הקרובה המספרים האלה רק יגדלו.
- 4.דמי קולו 19/01/2025 06:34הגב לתגובה זולחלוב את ההורים. פתרון נפלא!
- יניב ירקת 19/01/2025 15:55הגב לתגובה זוכאילו שלכל ההורים יש לתת
- 3.לחרדים ולערבים יש פתרונות בניה לא חוקיים (ל"ת)רק אצל הערבים והבדואים זה אפשרי!!!! 19/01/2025 06:19הגב לתגובה זו
- 2.כתבה טובה. תודה. (ל"ת)הקורא 19/01/2025 05:49הגב לתגובה זו
- 1.אז הפתרון של הכתב זה ירושה מההורים פחחח (ל"ת)קוקרצה 19/01/2025 02:02הגב לתגובה זו

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.