החלום: דירה; המציאות: לפעמים חלומות מתגשמים; על חבל ההצלה של הזוגות הצעירים

הזוגות הצעירים מתנחמים בדירה בפריפריה או השכרת דירה זולה, אבל האם מסתמן פתרון שיכול להיות משמעותי מאוד בשנים הבאות ולמי זה יעזור?

עמית בר | (20)

הדירה מתרחקת. מחירי הדירות בעלייה. החזר המשכנתא גדל. השכר עולה אבל לא מספיק כדי לעמוד בקצב ההחזרים במיוחד כשיוקר המחייה עולה. לצעירים קשה מאוד לקנות דירה, היכולת שלהם ללא עזרה מההורים כמעט ולא קיימת, אלא אם מדובר בהייטקיסטים. המצב הזה לא יכול להימשך לאורך זמן - זה גול עצמי למדינה. אחרי הכל, אנחנו חייבים לספק דיור לאלו שעושים את הכל לפי הספר - צבא, לימודים ועבודה ומגיעים למצב שהם לא יכולים להשיג דיור. אחרת הם ישקלו אם להיות כאן. 

היצע קטן מהביקוש

קצב התחלות בנייה הוא מתחת ל-60 אלף דירות. הביקוש לדירות הוא גם באזור 60 אלף דירות, יש כאלו שסבורים שזה גם 70-80 אלף דירות בהינתן עלייה ורוכשים נוספים. המחסור שמוערך במעל 100 אלף דירות במצטבר הולך וגדל מדי שנה.

מצד שני, המחסור הזה כנראה מתמלא - במגזרים החרדים והערביים יש פתרונות בנייה אומנם לא חוקיים, אבל מדובר באלפי דירות ואולי רבבות של דירות ומגורים. חוץ מזה, יש הרבה יחידות מגורים בתוך בתים ווילות שלא ממש רשומות והם מהוות פתרון לאלפים נוספים. קחו גם את הדירות המחולקות ותבינו שיש בפועל איזון מסוים, אחרי הכל - אנשים לא גרים ברחוב. 

השאלה היא לגבי ההמשך - הממשלה חייבת להגדיל את ההיצע. זה יכול להיות דרך פתרון של השכרה ארוכת טווח ודרך שחרור קרקעות או-ו להגדיל את התוכניות בהתחדשות עירונית. זה קורה, חייבים להגיד גם מילה טובה - הקצב דירות בהתחדשות עירונית מגיע מדי שנה לשיא ועל פי ההערכות צוך 5-6 שנים רוב הדירות שייבנו יהיה בהתחדשות עירונית. זה פתרון נהדר למצוקת הדיור כי אלו ידרות באזורי הביקוש. 

המחיר העקיף של הדירה

אבל מה עם המחיר? גם המחיר של הדירה וגם המחיר העקיף - המימון דרך המשכנתא. עליית הריבית בשנתיים האחרונות לצד עליית המדד הפכו את המשכנתאות לנטל כלכלי כבד. אם לפני כמה שנים ההחזר החודשי הממוצע עמד על 4,200 שקל, הוא התייקר בכ-1,500-2,000 שקל.  איך אפשר להחזיר בחודש כ-6 אלף שקל. יתרה מכך: איך זוג צעיר שקונה דירה ממוצעת ב-2.4 מיליון שקל במימון של 75% יכולים להחזיר כ-10-11 אלף שקל. זה אמיתי, זה החזר המשכנתא האמיתי שלהם.

המשכנתא למעשה מייקרת את הדירה על פני עשרות השנים האלו בערך ב-30%. זו הריבית הריאלית על המשכנתא וזה עוד כשהריבית הריאלית יחסית נמוכה - ריבית משכנתא ממוצעת של 6% לעומת מדד צפוי של כ-2.7%. 

מה עושים?

צעירים רבים מתלבטים אם רכישת דירה זו הדרך. חלקם מתפשרים על רכישת דירה במקומות מרוחקים יותר. חלקם בכלל זונח את החלום ומפנים שהוא ישכור דירה אל אם יזכה בפיס. לקנות דירה מחייב הון עצמי לא קטן בגובה של 25% מערך הדירה (לפחות) ועוד 75% משכנתא. לקנות דירה זו התחייבות לכל החיים, אתם בעצם עובדים כל החיים בשביל משכנתא. בשכירות אתם משלמים סכום משמעותי מדי חודש ואין לכם את הנכס שיש לרוכש דירה בסוף התקופה. 

קיראו עוד ב"נדל"ן"


המבחן הכלכלי לבדיקת הכדאיות תלוי במספר פרמטרים - שווי הדירה, שכר הדירה שיתקבל, החזר המשכנתא הצפוי, הריבית, התשואה החלופית וגם מחירי הדירות בהמשך (התשואה על הנכס). אבל צריך לזכור שמעבר למבחן הכלכלי, יש כאן הרבה פסיכולוגיה. בדקנו כלכלית את הכדאיות ומצאנו שזה כמובן תלוי בהנחות לגבי עליית מחייר הדירות ועוד, אבל השכרת דירה זו בהחלט אפשרות לא רעה: שכירות או קניית דירה? התשובה הכלכלית




מה יכול להציל את המצב? חבל ההצלה

התאוששות כלכלית יכולה להגדיל את יכולת ההחזר. עליית שכר יכולה לשפר את מצב הלווים, אבל זה לא נראה באופק וגם אם זה יקרה, זה לא שינוי דרמטי שיהפוך את רכישת הדירה לקלה יותר. ממש לא. רכישת דירה היא פרוקיט של חיים גם אם השכר שלכם יעלה. 

ירידת מחירי הדירות תעזור - גם את זה לא רואים כאן באופק ירידת הריבית תעזור כי ההחזרים ירדו, אבל גם כאן לא מדובר על שינוי דרמטי. הריבית תרד אבל כנראה בכ-0.5% עד לסוף השנה. 

אז מה יהיה? עזרה מההורים. קורה משהו מתחת לפני השטח שיכול להפוך למהפכה של ממש בחשיבה וביכולות של האנשים. רבבות אנשים התעשרו בזכות השבחת דירה בהתחדשות עירונית. בשנים הבאות הקצב יגדל, זה יגיע למאות אלפי משפחות שהדירה שלהם תושבח במיליון שקל ויהיו גם כאלו שבשני מיליון שקל.

אלו לא כולם, אבל מדובר במאות אלפי משפחות. הבעיה - זה בעיקר באזורי ביקוש, כלומר מלכתחילה זה מגדיל את הפער באי השוויון. ילדים להורים שגרים בתל אביב, רמת גן ורמת השרון שהדירה שלהם תשודרד ירוויחו הרבה, אבל ילדים להורים שגרים בבאר שבע וכרמיאל, עדיין לא נהנים מהתחדשות וגם אם ייהנו, ישביחו את דירתם בסכום קטן משמעותית מאלו שבמרכז. 


כך או אחרת, תחושת העושר ולמעשה ההתעשרות האמיתית תוביל את המשפחות האלו להגדיל צריכה, לקחת הלוואות לכל מטרה מגובות מול הדירות שלהם, וחלק גדול מהכסף יילך לילדים כעזרה בדירה ובכלל. אז אם חשבנו עד לא מזמן שההורים כבר לא מסוגלים לעזור לילדים כי יוקר המחייה עולה, כי הם כבר עוזרים בשוטף והם עצמם מתקשים, זה בחלק מהמקומות ישתנה בשנים הבאות - יגיע כסף, זה חבל הצלה. זה יהיה משמעותי. אבל זה לא יהיה לכולם וזה יהיה תהליך ממושך.

הצפת הערך דרך ההשבחה בנדל"ן תכלול תוך עשור מעל 300 אלף דירות וזו הערכה שמרנית. מדובר על השבחה של 300,000 דירות כפול 1,000,000 שקל בממוצע (באופן שמרני) - סך של 300 מיליארד שקל. 

תגובות לכתבה(20):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 17.
    יש דירות במחירים סבירים מחוץ לישראל (ל"ת)
    לל 23/01/2025 11:08
    הגב לתגובה זו
  • 16.
    הפוליטיקאים המושחתים לא יתנו למחירים לרדת. (ל"ת)
    אייל 19/01/2025 12:59
    הגב לתגובה זו
  • 15.
    מוטי 19/01/2025 11:57
    הגב לתגובה זו
    קודם להסדיר את השוק בחוק חוזים אחידים שכירות ארוכת טווח שמעגנת עליית מחיר רק עפ המדד.ראייה עתידית לטווח הארוך תגרום לאנשים לרכוש פחות.
  • 14.
    קובי 19/01/2025 11:16
    הגב לתגובה זו
    רק הקבלנים והאוצר והבנקים למשכנתאות יודעים את האמת בענף הזה היום ובטח לא יספרו זאת לאף אחד וימשיכו לממן כתבות במדיה שיתרגלו את הקונים לפי הכדאיות שלהם ובגדול השומר נפשו וכספו שיתרחק מהם
  • 13.
    פאודלים ארורים 19/01/2025 09:07
    הגב לתגובה זו
    הסוציאליסטים של אתמול הפכו לפאודלים של היום שמריצים מחירי נדלן שלהם על ידי הדפסת כסף מזויף שסידרו לעצמם בחינם ממדינה סוציאליסטית.
  • 12.
    לא חסר שטח במדינה לתת שטח או המדינה תבנה ותמכור בשליש מחיר הכל יירד מסביב פשוט (ל"ת)
    רמי 19/01/2025 09:07
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    לייבל 19/01/2025 09:02
    הגב לתגובה זו
    יתור גם בעיה תקציבית וגם. לדיור ולא לפחד שיעלו את מחירי הדירות כי מכאן רק ירדו וגם הכסף השחור יברח להנדלן. השחיתות הכי גדולה זה בנדלן ו בפיקוח על הבניה כל דירה מחולקת ישלם קנס. כצצשכירות ישלמו מס מהשקל הראשון ואז כולם יעשו חשבון שאין מי שקונ הם דירות להשקעה רק עם הוא צריך
  • 10.
    ע.כ 19/01/2025 08:57
    הגב לתגובה זו
    הבעיה האמיתית היא המשקעים צריך לאסור על החזקת 2 דירות ומעלה זה ישחרר אלפי דירות ויגדיל את השוויון החברתי.
  • 9.
    עולה משנות ה90 19/01/2025 08:53
    הגב לתגובה זו
    בקיצור רק אשכנזים ומזרחים שקיבלו דירות מהמדינה סוציאליסטית ירוויחו. לפי המדינה כל השאר שילכו לקיבינימט ויהיו עבדים של פאודלים שקיבלו דירות בחינם.מדינה פאודלית קומוניסטית ארורה
  • 8.
    טל 19/01/2025 08:15
    הגב לתגובה זו
    קודם עבור דירות כדי שעניים יוכלו לקנות אותן עם משכנתא של מיליון שקל.לאחר מכן קופוניי הנחה לאוכל ולשעשועים כדי שימשיכו לחיות ולשלם את המשכנתא.העדפתם שחיתות על סוציאליזם תקבלו גם שחיתות וגם סוציאליזם.
  • 7.
    הגינגי 19/01/2025 07:29
    הגב לתגובה זו
    בנינים שלמים ריקים בפריפריה
  • 6.
    ניסו 19/01/2025 07:11
    הגב לתגובה זו
    ההתעשרות הזו תיקח 10 שנים
  • גניבה 19/01/2025 09:04
    הגב לתגובה זו
    אתה מתכוון לגניבה לטובת הפאודלים שתמשך במשך 10 שנים הבאות הרצת מחירי נדלן על ידי המדינה למעשה מהווה הדפסת כסף מטורפת וחלוקתו לשכבות מסוימות שקיבלו דירות בחינם מהמדינה הסוציאליסטית היא למעשה גניבה מאלו שלא קיבלו כלום מהמדינה. זה פאודליזם קומוניזם ארור
  • דמי קולו 21/01/2025 10:27
    ימין על מלא דופק את השכבות החלשות בעקביות. בזמן הסוציאליזם איהשיוויון היה פחות וכך גם העוני.
  • 5.
    אא 19/01/2025 06:55
    הגב לתגובה זו
    22K דירות לא מכורות של קבלנים במחוז תא. 80% מהם במחיר מעל 4M ולא נגישים ל80% מתושבי מחוז תא. לרוב המוחלט משאר ה 20% יש כבר דירה.בתקופה הקרובה המספרים האלה רק יגדלו.
  • 4.
    דמי קולו 19/01/2025 06:34
    הגב לתגובה זו
    לחלוב את ההורים. פתרון נפלא!
  • יניב ירקת 19/01/2025 15:55
    הגב לתגובה זו
    כאילו שלכל ההורים יש לתת
  • 3.
    לחרדים ולערבים יש פתרונות בניה לא חוקיים (ל"ת)
    רק אצל הערבים והבדואים זה אפשרי!!!! 19/01/2025 06:19
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    כתבה טובה. תודה. (ל"ת)
    הקורא 19/01/2025 05:49
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אז הפתרון של הכתב זה ירושה מההורים פחחח (ל"ת)
    קוקרצה 19/01/2025 02:02
    הגב לתגובה זו
דירות בבנייה
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?

מחירי הדירות ירדו במעל 5%, מתי תדעו שהירידה נבלמת?

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

סערה מושלמת בשוק הדירות למגורים. היקף הדירות שהנמכרות בחודשים האחרונים ירד לשפל חסר תקדים ובהמשך לירידה בכמות יש גם ירידות מחירים. זה תהליך של כחצי שנה והוא מתעצם. אנשים חוששים לקנות. יש ביקורים במשרדי המכירות, אבל מספר העסקאות נמוך למרות מבצעים והטבות. האם אנחנו לפני ירידה משמעותית במחירי הדירות?

כששואלים את מנהלי חברות הנדל"ן והיזמים הם אומרים פה אחד - "יש עודף ביקוש קבוע. הביקושים עולים על ההיצע ולכן, העליות ימשכו". אבל, הם כמובן מוטים והם גם באמירות האלו משפיעים על השוק. אלו מסרים שעוברים לקולגות שלהם והמשמעות לרוב היא - "אל תדאגו. אל תורידו מחירים, תהיה עלייה". גם הבנקים מעורבים. למרות הניסיון שלהם להיות מחוץ לתמונה, אז הקשר הסימביוזי בין הבנק ליזם ולקבלן יוצר תלות שמפילה את האחריות על המחירים גם על הבנקים. בנקים יכולים לקבוע אם המחירים בפרויקט מסוים ירדו או לא, ואם ירידה במחירים תפגע בפרויקטים סמוכים שהבנק מעורב בהם, אז לבנק לא יהיה אינטרס לאפשר הורדת מחיר בפרויקט האמור. 


שוק של אינטרסנטים

וכך - היזמים, הקבלנים, הבנקים פועלים יחדיו תחת אינטרס משותף של העלאת מחירי הדירות. מצטרפים אליהם לוביסטים ו-70% מהציבור הישראלי שמחזיק דירות בבעלות. כשמחיר הדירה שלכם עולה, אתם מתעשרים. תחושת העושר הזאת לא תמיד על הנייר, אבל אין בעיה לקפוץ לבנק ולקחת הלוואה לכל מטרה על חשבון שעבוד הדירה (כתוספת למשכנתא). הבנק נותן כי ערך הבטוחה עלה. כלומר, תחושת העושר יכולה להיות מתורגמת לכסף בכיס. 

מול כל האינטרסנטים האלו, יש מציאות. המציאות שקשה מאוד לקנות דירה. המחיר הממוצע הוא 2.3 מיליון שקל, במרכז זה כמובן גבוה יותר. זוג צעיר שרוצה לקנות דירה ממוצעת ב-2.3 מיליון שקל, צריך להביא הון עצמי של 575 אלף שקל. זה הון שנצבר על פני  כמה שנים טובות ועם תמיכה מההורים, ונניח שהגיעו להון הזה, ולרוב הזוגות זה לוקח שנים לא מעטות. מה עכשיו?

עכשיו הם לוקים משכנתא של 1.725 מיליון שקל ל-25-30 שנים כשההחזר החודשי הוא כ-9,400 שקלים. הם שיעבדו את החיים שלהם למשכנתא גדולה, ששקולה ליותר ממשכורת. כלומר שניהם עובדים, משתכרים את הממוצע במשק (כ-14 ברוטו) והרוב הגדול של אחת המשכורות מממנת את המשכנתא. 

בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X

איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?

התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?



צלי אהרון |

מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.  

עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.   

שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת. 

המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.  

ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?