הדירה מתרחקת. מחירי הדירות בעלייה. החזר המשכנתא גדל. השכר עולה אבל לא מספיק כדי לעמוד בקצב ההחזרים במיוחד כשיוקר המחייה עולה. לצעירים קשה מאוד לקנות דירה, היכולת שלהם ללא עזרה מההורים כמעט ולא קיימת, אלא אם מדובר בהייטקיסטים. המצב הזה לא יכול להימשך לאורך זמן - זה גול עצמי למדינה. אחרי הכל, אנחנו חייבים לספק דיור לאלו שעושים את הכל לפי הספר - צבא, לימודים ועבודה ומגיעים למצב שהם לא יכולים להשיג דיור. אחרת הם ישקלו אם להיות כאן. 

היצע קטן מהביקוש

קצב התחלות בנייה הוא מתחת ל-60 אלף דירות. הביקוש לדירות הוא גם באזור 60 אלף דירות, יש כאלו שסבורים שזה גם 70-80 אלף דירות בהינתן עלייה ורוכשים נוספים. המחסור שמוערך במעל 100 אלף דירות במצטבר הולך וגדל מדי שנה.

מצד שני, המחסור הזה כנראה מתמלא - במגזרים החרדים והערביים יש פתרונות בנייה אומנם לא חוקיים, אבל מדובר באלפי דירות ואולי רבבות של דירות ומגורים. חוץ מזה, יש הרבה יחידות מגורים בתוך בתים ווילות שלא ממש רשומות והם מהוות פתרון לאלפים נוספים. קחו גם את הדירות המחולקות ותבינו שיש בפועל איזון מסוים, אחרי הכל - אנשים לא גרים ברחוב. 

השאלה היא לגבי ההמשך - הממשלה חייבת להגדיל את ההיצע. זה יכול להיות דרך פתרון של השכרה ארוכת טווח ודרך שחרור קרקעות או-ו להגדיל את התוכניות בהתחדשות עירונית. זה קורה, חייבים להגיד גם מילה טובה - הקצב דירות בהתחדשות עירונית מגיע מדי שנה לשיא ועל פי ההערכות צוך 5-6 שנים רוב הדירות שייבנו יהיה בהתחדשות עירונית. זה פתרון נהדר למצוקת הדיור כי אלו ידרות באזורי הביקוש. 

• דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
• בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המחיר העקיף של הדירה

אבל מה עם המחיר? גם המחיר של הדירה וגם המחיר העקיף - המימון דרך המשכנתא. עליית הריבית בשנתיים האחרונות לצד עליית המדד הפכו את המשכנתאות לנטל כלכלי כבד. אם לפני כמה שנים ההחזר החודשי הממוצע עמד על 4,200 שקל, הוא התייקר בכ-1,500-2,000 שקל.  איך אפשר להחזיר בחודש כ-6 אלף שקל. יתרה מכך: איך זוג צעיר שקונה דירה ממוצעת ב-2.4 מיליון שקל במימון של 75% יכולים להחזיר כ-10-11 אלף שקל. זה אמיתי, זה החזר המשכנתא האמיתי שלהם.

המשכנתא למעשה מייקרת את הדירה על פני עשרות השנים האלו בערך ב-30%. זו הריבית הריאלית על המשכנתא וזה עוד כשהריבית הריאלית יחסית נמוכה - ריבית משכנתא ממוצעת של 6% לעומת מדד צפוי של כ-2.7%. 

מה עושים?

צעירים רבים מתלבטים אם רכישת דירה זו הדרך. חלקם מתפשרים על רכישת דירה במקומות מרוחקים יותר. חלקם בכלל זונח את החלום ומפנים שהוא ישכור דירה אל אם יזכה בפיס. לקנות דירה מחייב הון עצמי לא קטן בגובה של 25% מערך הדירה (לפחות) ועוד 75% משכנתא. לקנות דירה זו התחייבות לכל החיים, אתם בעצם עובדים כל החיים בשביל משכנתא. בשכירות אתם משלמים סכום משמעותי מדי חודש ואין לכם את הנכס שיש לרוכש דירה בסוף התקופה. 

• אושרה תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון כפר יונה; מה המחירים בעיר?
• מחירי הדירות יורדים: עמרם מוכרת יותר, אבל הרווחיות ירדה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס

המבחן הכלכלי לבדיקת הכדאיות תלוי במספר פרמטרים - שווי הדירה, שכר הדירה שיתקבל, החזר המשכנתא הצפוי, הריבית, התשואה החלופית וגם מחירי הדירות בהמשך (התשואה על הנכס). אבל צריך לזכור שמעבר למבחן הכלכלי, יש כאן הרבה פסיכולוגיה. בדקנו כלכלית את הכדאיות ומצאנו שזה כמובן תלוי בהנחות לגבי עליית מחייר הדירות ועוד, אבל השכרת דירה זו בהחלט אפשרות לא רעה: שכירות או קניית דירה? התשובה הכלכלית

מה יכול להציל את המצב? חבל ההצלה

התאוששות כלכלית יכולה להגדיל את יכולת ההחזר. עליית שכר יכולה לשפר את מצב הלווים, אבל זה לא נראה באופק וגם אם זה יקרה, זה לא שינוי דרמטי שיהפוך את רכישת הדירה לקלה יותר. ממש לא. רכישת דירה היא פרוקיט של חיים גם אם השכר שלכם יעלה. 

ירידת מחירי הדירות תעזור - גם את זה לא רואים כאן באופק ירידת הריבית תעזור כי ההחזרים ירדו, אבל גם כאן לא מדובר על שינוי דרמטי. הריבית תרד אבל כנראה בכ-0.5% עד לסוף השנה. 

אז מה יהיה? עזרה מההורים. קורה משהו מתחת לפני השטח שיכול להפוך למהפכה של ממש בחשיבה וביכולות של האנשים. רבבות אנשים התעשרו בזכות השבחת דירה בהתחדשות עירונית. בשנים הבאות הקצב יגדל, זה יגיע למאות אלפי משפחות שהדירה שלהם תושבח במיליון שקל ויהיו גם כאלו שבשני מיליון שקל.

אלו לא כולם, אבל מדובר במאות אלפי משפחות. הבעיה - זה בעיקר באזורי ביקוש, כלומר מלכתחילה זה מגדיל את הפער באי השוויון. ילדים להורים שגרים בתל אביב, רמת גן ורמת השרון שהדירה שלהם תשודרד ירוויחו הרבה, אבל ילדים להורים שגרים בבאר שבע וכרמיאל, עדיין לא נהנים מהתחדשות וגם אם ייהנו, ישביחו את דירתם בסכום קטן משמעותית מאלו שבמרכז. 

כך או אחרת, תחושת העושר ולמעשה ההתעשרות האמיתית תוביל את המשפחות האלו להגדיל צריכה, לקחת הלוואות לכל מטרה מגובות מול הדירות שלהם, וחלק גדול מהכסף יילך לילדים כעזרה בדירה ובכלל. אז אם חשבנו עד לא מזמן שההורים כבר לא מסוגלים לעזור לילדים כי יוקר המחייה עולה, כי הם כבר עוזרים בשוטף והם עצמם מתקשים, זה בחלק מהמקומות ישתנה בשנים הבאות - יגיע כסף, זה חבל הצלה. זה יהיה משמעותי. אבל זה לא יהיה לכולם וזה יהיה תהליך ממושך.

הצפת הערך דרך ההשבחה בנדל"ן תכלול תוך עשור מעל 300 אלף דירות וזו הערכה שמרנית. מדובר על השבחה של 300,000 דירות כפול 1,000,000 שקל בממוצע (באופן שמרני) - סך של 300 מיליארד שקל.