מדרוג מעניקה אופק שלילי לרבוע הכחול נדל"ן: מודאגת ממינוף השוק הסיטונאי
חברת הדירוג מדרוג חוששת מרמת המינוף הגבוהה של חברת הרבוע הכחול נדל"ן (רבוע נדלן) בשל החוסר ודאות בפרויקט השוק הסיטונאי בתל אביב. מדרוג הותירה את רמת הדירוג על A1 אך העניקה לו אופק שלילי.
הרבוע הכחול מקדמת את פרויקט השוק הסיטונאי בשותפות עם חברת גינדי השקעות (50%), פרויקט בקנה מידה משמעותי ביחס לגודלה, אשר כולל, בין היתר, הקמת 772 יח"ד (718 יח"ד למכירה ו - 54 יח"ד להשכרה) בכ - 10 בניינים וכן קניון בשטח של כ- 33 אלף מ"ר.
לפי מדרוג, כבר היום מהווה פרויקט זה (לפי יתרת השקעה בספרים) כ- 6% מסך המאזן של החברה, ולהערכתה ככל שיתקדם הפיתוח, חלקו היחסי בפעילות יעלה עד לשיעור של למעלה מ- 20%. שיעור זה יציב את החברה כבעלת פרופיל יזמי משמעותי ביחס לחברות דומות בענף וכן כבעלת חשיפה מהותית לפרויקט יחיד.
במדרוג מוסיפים כי במהלך השנה האחרונה השקיעו השותפות עשרות מיליוני שקלים בשיווק אגרסיבי של הדירות בפרויקט, וכתוצאה מכך, נכון למועד דוח זה, נמכרו כ 443 יח"ד המהוות, כ- 62% מסך הדירות בפרויקט, בסכום כולל של כ 900 מיליון שקלים. במדרוג מוסיפים כי היקף המכירות הניכר מקטין את הסיכון היזמי הגלום בפרויקט המגורים. עם זאת, הם מציינים כי קצב המכירות המהיר בא על חשבון רמת המחירים של הדירות. המקדמות אשר התקבלו מרוכשי הדירות עומדות על כ-211 מיליון שקלים (לפי 100% פרויקט) ומהוות כ- 20% מסך עלויות הבנייה של חלק המגורים. זאת ועוד, נכון למועד הדוח, החברה טרם התקשרה עם קבלן ביצוע וטרם חתמה על הסכם ליווי בנקאי.
לסיכום, מציינים במדרוג כי בניגוד ליתר הפרויקטים בפיתוח שיוזמת הרבוע הכחול, אשר הינם בדרך כלל בעלי מאפיינים סולידיים, פרויקט השוק הסיטונאי מאופיין ברמת סיכון גבוהה יחסית, בין היתר בשל היקפו ובשל מורכבותו ההנדסית. להערכת מידרוג, בשנים הקרובות צפוי לחול גידול משמעותי בחלקו של פרויקט זה בכלל פעילות החברה וכתוצאה מכך עלול לחול גידול בפרופיל הסיכון של החברה. בפרופיל הסיכון הכולל, עלולה לגרור הרעה בדירוג.
נזכיר כי בסוף יולי חברת השוק הסיטונאי ועיריית תל אביב החליטו להאריך בשלושה חודשים את מועד קבלת ההצעות לרכישת זכויות הבנייה במגדל שהוצא למכירה במתחם. מהצדדים נמסר כי הדחייה תאפשר למתמודדים להגיש הצעות בסביבה ודאית יותר, זאת לאור השינויים הרגולטורים שנשקלים בימים אלו בממשלה, אשר נועדו לתמרץ ולהקל על בנייה למגורים.
מדובר בזכויות הבנייה לשלב ב' של מתחם, הכולל זכויות לארבעה מגדלים בני 45 קומות בהיקף כולל של כ-1.5 מיליארד שקל. בעלי הקרקע הם עיריית תל אביב (25%) וחברת השוק הסיטונאי (75%), שנמצאת בבעלות תנובה וסוחרי השוק. שלב א' של המתחם שווק בשנה שעברה, במכרז בו זכתה קבוצה המורכבת מהחברות גינדי השקעות, האחים משה ויגאל גינדי ורבוע כחול נדל"ן, תמורת 950 מיליון שקל בתוספת מרכיב האפסייד על מכירת הדירות.
- 4.אלון 10/08/2011 21:16הגב לתגובה זוהבעלים של הריבוע הכחול נדלן (שרגא בירן), ככה שדווקא פה הייתי פחות דואג (6% מהיקף המאזן, עם כל הכבוד זה לא ממש רציני עם 60% מכירה). הייתי יותר מודאג מהשותפים שלהם.
- 3.יאללה גינדי ויברח לארה" ב (ל"ת)מי מתאבד??? 10/08/2011 21:11הגב לתגובה זו
- 2.עמיחי גורל 10/08/2011 19:03הגב לתגובה זוריבוע כחול עשתה טעות שנכנסה לשותפות כזו. ההפסד מעבר לפינה. אני מקווה שאתם ישנים טוב בלילה. אני יודע שאני כן.
- 1.הקריסה של גינדי קרובה מתמיד. שיעור חשוב (ל"ת)בחזירות ויהירות. חבל 10/08/2011 19:02הגב לתגובה זו
משקיע סוחר בקריפטו (רשתות)העלימו רווחי קריפטו בעשרות מיליונים - כך חוקרי רשות המסים תפסו אותם
תושב חולון, תושב באר שבע ותושב נצרת נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים
במסגרת מבצע חקירות כלל ארצי: תושב נצרת, תושב באר שבע ותושב חולון נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים. לא ברור איך אנשים חושבים שרשות המס לא תעלה עליהם. בסוף יש עקבות דיגיטליות ועקבות בכלל ששמים את כל המעלימים בסיכון גדול. השיטה הבסיסית היא מודיעין מהשטח והלשנות. השיטה השנייה היא מעקב דיגיטלי. רשות המסים מתקדמת טכנולוגית וחוקרים שלה יכולים לעלות על כתובות IP מישראל שמשתתפים ונמצאים בפלטפורמות דיגיטליות.
החוקרים גם נמצאים בפורומים, ברשתות ומזהים גורמים חשודים ואז מרחיבים את החקירה גם במישורים נוספים. חוץ מזה, בסוף אנשים רוצים להשתמש בכסף שהרוויחו. זה מחלחל לחשבון הבנק, זה נמשך דרך כרטיסי אשראי, יש סימנים.
יש עוד הרבה דרכי פעולה, כשהיום מדווחת רשות המסים כי במסגרת החקירה התגלה כי לחשוד ששמו איגור שרגורודסקי, תושב חולון, שנחקר על ידי פקיד שומה חקירות מרכז יש דירות ונכסים שלא מוסברים דרך השכר השוטף שלו. מחומר החקירה עולה חשד כי לפיו הוא פעל בזירות מסחר למטבעות וירטואליים בחו"ל בהיקפים גבוהים בשנים 2020 - 2024 ולא דיווח לרשויות המס. כמו כן עולה חשד כי הוא לא דיווח על הכנסות שהיו לו מחברות בחו"ל ובסך הכל התחמק מדיווח על הכנסות בסך עשרות מיליוני שקלים.
שרגורודסקי שגר בחולון מחזיק מספר דירות בבעלותו, ששוויין עולה פי כמה וכמה על פוטנציאל הנכסים שלו בהינתן הכנסותיו המדוחות. נבדק חשד לעבירות על חוק איסור הלבנת הון, בכך שרשם נכס שבו עשה שימוש בעלים על שם אדם אחר. הוא חשוד שהרוויח עשרות מיליונים בקריפטו בלי לדווח לרשות המס.
- טלפון של חשוד יישאר בידי החוקרים לעוד 180 יום
- החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
העלאות הארנונה ב-2026: האם גם לכם הארנונה תעלה?
המדינה מאשרת חריגות נקודתיות בתל אביב, ירושלים ורחובות, ודוחה מהלכים רחבים יותר. מאחורי המספרים עומד מנגנון עדכון חדש שמחזק רשויות חלשות ומצמצם מרווח תמרון לאחרות
הארנונה לשנת 2026 עולה כמעט בכל הארץ כבר בנקודת הפתיחה. העדכון האוטומטי עומד על 1.626%, והוא נגזר משילוב של ממוצע מדד המחירים לצרכן ומדד השכר במגזר הציבורי. מעבר לזה, משרדי הפנים והאוצר מסכמים בחודשים האחרונים רשימה של אישורים חריגים לרשויות שביקשו לעלות מעל האוטומטי, לצד שורת דחיות שמורידות מהשולחן דרישות משמעותיות.
לתוך המערכת הזו נכנסות
השנה 108 בקשות חריגות שהוגשו מ-96 רשויות. הרוב המוחלט מתמקד בהעלאות, ובמספרים מדובר על 95 בקשות שמכוונות לעלייה. בסך הכול זו תוספת הכנסות מוערכת של כ-250 מיליון שקל, כאשר כ-45-50 מיליון שקל מתוכה צפויים להגיע מהמגזר העסקי. זה כסף שנכנס לקופת הרשות, ולא מעט
ממנו מתגלגל אחר כך גם למחירים של שירותים ומוצרים.
מנגנון העלאה חדש שמציב תקרה ומסננת
השינוי המרכזי הוא לא רק באישור או דחייה של בקשות נקודתיות, אלא במנגנון שמגדיר מי בכלל נכנס למסלול החריג. הכללים מאפשרים העלאה רוחבית של עד 5% מעבר לעדכון האוטומטי, אבל רק לרשות שמציגה צורך פיננסי מוצדק. אחד הסמנים שנכנסו לשיח הוא יחס חובות שעולה על 30% מההכנסות, כמדד שמאותת על לחץ תקציבי.
התוצאה בשטח היא מדיניות הדוקה יותר. פחות מסלולים “יצירתיים”, יותר דרישה להצדקה מסודרת, והרבה פחות מרחב לרשויות שמבקשות לתקן עיוותים היסטוריים בלי להציג מצב תקציבי חריג או תוכנית התייעלות ברורה.
במקביל, במקומות שבהם יש תוכניות הבראה או אזורים חדשים שנכנסים למערך חיוב, המדינה מוכנה לאשר מהלכים רחבים יותר.
- מס חדש: הארנונה עלולה לזנק ב-10% ומעלה ב-2026
- תושבי ירושלים יקבלו החזר ארנונה של אלפי שקלים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רמת גן נשארת בלי האישור שבנתה עליו, דחייה שפוגעת בתקציב
ברמת גן מתקבלת דוגמה בולטת לקו המחמיר. העירייה ביקשה העלאה של 7.5% בארנונה העסקית באזור הבורסה. הטענה המרכזית היא עיוות תעריפים שנשאר מהעבר, כשאזור שהיה מזוהה יותר עם תעשייה ותשתיות הפך למרכז עסקי עמוס משרדים, בנקים וחברות טכנולוגיה, אבל התעריפים לא התיישרו בהתאם. מבחינת העירייה, זה מצב שבו עסקים גדולים משלמים לעיתים פחות מחנויות קטנות, למרות פערים ברמת ההכנסות ובשימוש בנכס.
