מדיפאואר מתרחבת בארה"ב: חתמה על הסכם אופציה לרכישת מרכז מסחרי בניו יורק
חברת הנדל"ן המניב מדיפאואר, בשליטתו של יאיר גולדפינגר, הודיעה היום (ד') כי חתמה על הסכם אופציה עם שותף מקומי להצטרפות לעסקת רכישה של מרכז מסחרי פתוח בצפון מדינת ניו-יורק, ארה"ב. האופציה הינה עד ל- 29.8.2011.
הנכס הינו בשטח של כ- 14,300 מ"ר, ומאוכלס בתפוסה של כ- 85% על ידי 14 שוכרים, בעלי הסכמי שכירות במח"מ של כ-8.7 שנים מהיום. בנוסף, כולל הנכס שטח לוגיסטי להשכרה של כ-3,250 מ"ר שאינו מושכר. לצורך הרכישה תוקם חברה בה תחזיק מדיפאואר ב- 75% והיתרה תוחזק על ידי השותף המקומי.
תמורת הנכס תשולם על ידי החברה המשותפת סך של כ- 14.1 מיליון דולר (לא כולל הוצאות רכישה). בכוונת החברה לממן חלק מעלות הרכישה בדרך של נטילת הלוואה בנקאית. שכר הדירה השנתי נטו (NOI) הצפוי מהנכס הינו כ-1.27 מיליון דולר.
שוכר העוגן במרכז הינו סופרמרקט מקבוצת Delhaize בחוזה עד לשנת 2025. ההכנסות משוכר העוגן מהוות כ- 49% מדמי השכירות השנתיים. במקביל בוחנים הצדדים את האפשרות להתקשר בהסכם ליצירת מיזם משותף לרכישת נכסים מסחריים נוספים בצפון מזרח ארה"ב.
הסכם אופציה זה מצטרף לעסקה לרכישת מרכז מסחרי פתוח בפנסילבניה שנחתם לפני כחודש בין החברה לבין שותף מקומי אחר. לצורך הרכישה הוקמה חברה בה מחזיקה מדיפאואר ב- 80% והיתרה על ידי שותף מקומי.
המרכז בשטח כולל להשכרה של כ- 10,400 מ"ר מאוכלס בתפוסה של 97% על ידי 25 שוכרים, בעלי הסכמי שכירות המסתיימים במועדים שונים עד לשנת 2020. תמורת המרכז תשולם תמורה של כ- 17.9 מיליון דולר כולל הוצאות רכישה (מתוכה כ- 15.1 מיליון דולר ימומנו באמצעות הלוואה שמועד פירעונה הסופי הינו בפברואר 2017 והיא נושאת ריבית של 5.96%). בשנת 2010 הסתכם השכר דירה השנתי נטו (NOI) בכ- 1.32 מיליון דולר.
רון שטרן, מנכ"ל מדיפאואר מסר: "אנו שמחים להודיע על חתימת הסכם עקרונות לרכישת מרכז מסחרי נוסף בארה"ב. להערכתנו, גלום פוטנציאל רב בתחום הנדל"ן המניב המסחרי בצפון מזרח ארה"ב ועל כן גיבשנו לעצמנו מדיניות להשקעה בו. בהתאם לאסטרטגיה העסקית שלנו, אנו פועלים להרחבת פעילות המרכזים המסחריים בצפון אמריקה תוך איתור מרכזים מסחריים עם שוכרי עוגן איכותיים בעלי חוזים ארוכי טווח. בהתאם לכך ביצענו מתחילת השנה שתי עסקאות לרכישת מרכזים מסחריים, בהם קיים תזרים מזומנים יציב בנוסף לפוטנציאל השבחה. אנו מעוניינים ולהגדיל את היקף החשיפה שלנו לנדל"ן מסחרי מניב בארה"ב תוך התבססות על הידע והניסיון שרכשנו בתחום זה בקנדה."
"לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
חוק הרווחים הכלואים מאפשר לשלם קנס של 2% על הרווחים הכלואים או מס על דיבידנדים של 5% מהרווחים הכלואים - מה עדיף, והאם יש בכלל העדפה?
השאלה שעסקים וראי החשבון שלהם מתעסקים בה כעת היא האם לשלם מס-קנס של 2% על הרווחים העודפים או לחלק דיבידנד מתוך הרווחים העודפים? תזכורת מהירה: חוק הרווחים הכלואים מגדיר רווחים מהעבר תחת חישובים והגדרות כרווחים שמחוייבים בחלוקה כדיבידנד באופן מדורג - 5% השנה, 6% בשנה הבאה. אם לא מחלקים משלמים קנס-מס של 2% על יתרת הרווחים האלו.
המטרה של האוצר ורשות המסים היתה להגדיל את הקופה ולצד מהלכים נוספים הם הצליחו - ""אני ברווחיות של כמעט 30%, בגלל שאני מרוויח ויעיל, אני צריך לשלם יותר מס?". השאלה מה צריך לעשות בעל עסק שנכנס להגדרה הזו שהיא אגב כוללנית מאוד ועל פי ההערכות יש מעל 300 אלף גופים כאלו. בפועל, כל בעל שליטה שהעסק שלו לא ציבורי (חברות ציבוריות), לא עולה על מחזור של 30 מיליון שקל ומרוויח מעל 25% הוא בפנים.
יש הגדרות מדויקות לרווחיות, אבל ככלל אלו ההגדרות ואם תחשבו על זה - כמעט כל עסקי מתן השירותים והייעוץ בפנים, סיכוי טוב שגם עסקים קטנים, חנויות, רשתות, אפילו מאפיות, מסעדות וכו' בפנים. המונים בפנים והם מקבלים את ההודעות מרואי החשבון שלהם בשנה האחרונה.
ברגע שהם בפנים שי שני סוגי מיסוי - הראשון על הרווחים של שנים קודמות והשני על השוטף. נתחיל בשני - אם אתם עומדים בהגדרות האלו, אז המיסוי השוטף שלכם יהיה לפי המס השולי, יעלו בעצם את הרווחים מהעסק אליכם, יורידו את "המחיצה" שבינכם לבין העסק. המיסוי יהפוך להיות אישי, לא "ישותי".
- מחלבות גד: צמיחה בהכנסות, שחיקה ברווחיות - ודיבידנד ראשון כחברה ציבורית
- אחרי 12 שנה, סלקום תחלק 200 מיליון שקל דיבידנד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חוץ מזה, ממסים כאמור את העודפים. מגדירים מה הם הרווחים העודפים, אלו לא הרווחים החשבונאיים, ואת הסכום הזה רוצים שתחלקו כדיבידנד כדי שקופת המדינה תתמלא במס. יש שתי אפשרויות - תחלקו 5% שיעלו ל-6% מסכום הרווחים העודפים או תשלמו קנס של 2% על העודפים. מה עדיף, שואלים בעלי החברות: "לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
