עמיר שיווק היא מהחברות הוותיקות בבורסה המקומית, עם היסטוריה שמתחילה עוד בשנת 1942 והנפקה לציבור שבוצעה ב־2005. החברה מספקת תשומות חקלאיות לכל רוחב הסקטור מדשנים וחומרי הדברה ועד אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים - פרוסה עם 28 סניפים ברחבי הארץ ונוגעת כמעט בכל חקלאי. ברבעון השני עמיר שיווק הציגה הכנסות של כ־358 מיליון שקל, עלייה של 3.5% לעומת הרבעון המקביל, אבל הרווח הנקי שלה ירד ל־12.7 מיליון שקל לעומת 13.5 מיליון שקל אשתקד 2025. המניה של עמיר שיווק 1.28%   נסחרת בשווי שוק של כ־413 מיליון שקל ומציגה תשואת דיבידנד יציבה סביב 3%, בזכות מדיניות חלוקה רציפה שנמשכת כבר שני עשורים. מתחילת השנה המניה הוסיפה כ-18% וב-12 החודשים האחרונים טיפסה 32%, בסה״כ הגרף של הביצועים די תלול כלפי מעלה אחרי שעמיר שיווק הצליחה לצלוח פרק פחות נעים עם השקעה כושלת בקנאביס.

ביצועי המניה במבט על ה-5 שנים האחרונות - צניחה ואז נסיקה

לפני כמה שנים ניסתה עמיר שיווק לגעת בתחומים חדשים שנראו אז מבטיחים ובראשם הקנאביס הרפואי. החברה השקיעה בחברת BOL (Breath of Life), מתוך מחשבה על פוטנציאל שוק עצום ועל אפשרות לייצר מנוע צמיחה נוסף לצד הפעילות המסורתית. אלא שהמהלך התברר כהימור לא מוצלח: שוק הקנאביס הרפואי בישראל ובעולם לא המריא כפי שציפו, היו הרבה עיכובים רגולטוריים לצד תחרות הולכת וגוברת מה שהוביל את עמיר שיווק להפרשות כבדות שהסתכמו בעשרות מיליוני שקלים . 

המנכ"ל גיא בינשטוק לא מהסס להודות כי זה פרק פחות נעים בהיסטוריה של החברה - כזה שחתך משמעותית את השורה התחתונה והכביד על התוצאות הכספיות בשנים 2021-2022. אבל מדגיש שמאז, עמיר שיווק הרבה יותר זהירה בכל מה שקשור יותר להשקעות מחוץ לליבת הפעילות, והחברה מעדיפה להתמקד ברכישות סינרגיות ישירות לעסקי החקלאות - כמו חממות, מיכון חקלאי ותערובות. "הסיפור הזה מאחורינו", הוא מסכם והמספרים של השנתיים האחרונות באמת מחזקים את התחושה שהחברה הצליחה להחזיר את עצמה למסלול יציב.

אנחנו מדברים אחרי התוצאות הרבעוניות - לפני שנצלול למספרים, ספר קצת על מה שקורה בעמיר שיווק לאחרונה

"עמיר שיווק היא חברה ותיקה מאוד. נוסדה ב-1942 על ידי התאחדות האיכרים בישראל, וב-2005 הונפקה בבורסה. כך שאנחנו מציינים השנה 20 שנה כחברה ציבורית. אני חושב שהייחוד שלנו הוא בפעילות עצמה - שיווק והפצה של תשומות חקלאיות, תחום שקיים בכל מדינה בעולם. אנחנו מספקים הכל: חומרי הדברה, דשנים, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים. יש גם רכיב נדל"ן קטן - נכס בבני ברק ומרלו"ג בעמק חפר, אבל זו לא הליבה. הליבה היא תשומות חקלאיות".

• עמיר שיווק: ההכנסות ירדו ב-3%; הרווח הנקי זינק ל-13.5 מיליון שקל
• עמיר שיווק: הרווח הנקי זינק כמעט פי 7 ל-10.6 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מהי בעצם הליבה של הפעילות שלכם?

"אנחנו קוראים לזה הגנת הצומח והזנתו שזה בעצם דשנים והדברה, תחשוב על זה כמו אנטיביוטיקה וויטמינים בשביל הצמחים. אנחנו המפיצים הגדולים ביותר בארץ של חברות ענק כמו אדמה וכיל. הקשר שלנו הוא עם ממש עם החקלאי בשטח. במחצית האחרונה חווינו ירידה קלה, בעיקר בגלל מזג האוויר. החורף האחרון היה יבש וחם, מה שהפחית מחלות עלים וצמצם את הצורך בחומרי הדברה".

אז זה מעניין, לא הייתי מצפה מחברה כמוכם שיהיו לה אלמנטים של ׳עונתיות׳

חברות הנדל״ן המניב סיכמו את הרבעון השני של 2025 עם תוצאות יציבות, כך עולה מהסקירה הרבעונית של IBI. התמונה העיקרית: שיעורי תפוסה גבוהים נשמרו, נרשמו רווחי שערוך כמעט בכל החברות, ובמקביל נמשכה מגמת השיפור ב-NOI לעומת התקופה המקבילה. השילוב בין סביבת אינפלציה מתונה לבין נכסים איכותיים איפשר לרוב החברות להציג צמיחה, גם אם הוצאות המימון ממשיכות להעיב על השורה התחתונה.

ברוב החברות נרשמה עלייה ב-NOI לעומת התקופה המקבילה: עזריאלי עזריאלי קבוצה -1.31%  הציגה שיפור של כ-17%, ריט 1 ריט 1 -2.04%  כ-11%, וגב-ים גב ים -1.11%  כ-9%. בעזריאלי, התרומה המרכזית הגיעה מתחום הדאטה סנטרס והמשרדים, בעוד שריט 1 נהנתה מגידול בנכסים זהים ומהשפעת המדד, כולל תרומה מתחום החניונים. בגב-ים, השיפור נבע בעיקר מעלייה בהכנסות משכירות.

הוצאות המימון הכבידו 

במדד ה-FFO התמונה מורכבת יותר. רבוע נדל״ן הובילה עם שיפור של כ-10% (בנטרול השפעת מכירת דירות), ריט 1 רשמה עלייה של כ-9%, וגב-ים עלייה של כ-6%. בעזריאלי, לעומת זאת, ה-FFO נשחק, בעיקר בשל חולשה בסקטור הדיור המוגן. המגבלה המרכזית כאן היא עלויות המימון. אצל ריט 1 למשל, ההשפעה החיובית מהשיפור ב-NOI קוזזה על ידי עלייה בהוצאות המימון הריאליות, ובגב-ים השיפור בקצב ההכנסות נבלע חלקית בשל גידול בהוצאות נטו.

רווחי השערוך גדלים

רווחי השערוך ממשיכים למלא תפקיד מרכזי בדוחות הנדל״ן המניב. ברוב החברות נרשמו שערוכים חיוביים בחציון הראשון של השנה, שנבעו הן מהשפעת המדד והן מהתקדמות בנכסים בהקמה. בגב-ים, השערוכים החיוביים הסתכמו בכ-445 מיליון שקל ונבעו בעיקר מעליית מדד המחירים לצרכן, שתרמה כ-325 מיליון שקל, ומהשבחת נכסים בהקמה שהוסיפו כ-160 מיליון שקל. מנגד, נרשמו התאמות שליליות בהיקף של כ-40 מיליון שקל, בעיקר בגין העלאת שיעורי היוון שקוזזו חלקית על ידי שינויים ריאליים. במליסרון מליסרון -1.19%   , השערוכים הסתכמו בכ-400 מיליון שקל לעומת כ-382 מיליון שקל אשתקד. עיקר התרומה נבעה מעליית המדד (270 מיליון שקל), מהגדלת דמי שכירות ריאליים בעקבות חידוש חוזים ומימושי אופציות, ומהתקדמות בפרויקטים בבנייה ובאכלוס. עם זאת, חלק מההשקעות בנכסים חדשים לא קיבלו ביטוי בשווי ולכן קיזזו חלק מהתרומה החיובית.

• גב ים: 9% צמיחה ב-NOI, שיעור התפוסה יציב על 96%
• "אנחנו צופים עלייה של 30% ב-NOI תוך שנים ספורות" - נתנאל מניבים גייסה 220 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בעזריאלי, עיקר רווחי השערוך הגיעו מסקטור הדאטה סנטרס, בזכות ירידה בשיעורי ההיוון עם התקדמות פרויקטי הבנייה, וכן מסקטור המשרדים בעקבות עליית המדד. בנוסף, בקמפוס סולאראדג׳ נרשמה עליית שווי כתוצאה מהתאמת דמי השכירות הצפויים לפי היקף הבנייה בפועל. מנגד, החברה ביצעה התאמות שליליות בהיקף 33 מיליון שקל בפרויקט שרונה, על רקע הודעת עזיבה של שוכר מרכזי בשטח של כ-31 אלף מ"ר, וכן הפסד נוסף מהפחתת הוצאות מס רכישה בשדה דב.