סלע נדל"ן: מסכמת שנה עם NOI של 356 מיליון שקל; סלבין: "הביקוש למשרדים חוזר והמחירים מתחילים לעלות"

סלע נדל"ן מסיימת את 2025 עם שיפור בתוצאות כשהרווח הנקי עלה לכ-300 מיליון שקל, ה-NOI הגיע לכ-356 מיליון שקל וה-FFO עלה לכ-253 מיליון שקל. החברה השלימה לאחרונה את רכישת קניון "כפר סבא הירוקה" בכ-580 מיליון שקל, עסקה שאמורה להוסיף כ-40 מיליון שקל ל-NOI השנתי. לצד התוצאות העלתה החברה גם את רף הדיבידנד המינימלי לשנת 2026 ל-146 מיליון שקל. בראיון לביזפורטל מתייחס יו"ר הדירקטוריון שמואל סלבין למצב שוק המשרדים ואומר כי בחודשים האחרונים הוא כבר רואה חזרה של ביקושים במרכז..

החברה נסחרת סביב 9 עד 10 שקלים למניה, המשקפים שווי שוק של כ-2.3 מיליארד שקל. המניה עולה החודש בכ-4.4%, אך מתחילת השנה היא עדיין בירידה של כ-19%. כשמסתכלים על ה-12 חודשים האחרונים המניה עדיין בעלייה של כ-14.5%.

תוצאות 2025 והשיפור בפעילות הנכסים

החברה דיווחה על רווח נקי של כ-300 מיליון שקל, עלייה של כ-41% לעומת 213 מיליון שקל בשנת 2024. השיפור ברווח משקף שילוב של עלייה בפעילות התפעולית של הנכסים, שערוך חיובי של נדל"ן להשקעה וירידה בהוצאות המימון. 

הכנסות החברה מדמי שכירות ותפעול נכסים הסתכמו בכ-397 מיליון שקל, עלייה של כ-7% לעומת השנה הקודמת. ה-NOI השנתי הגיע לכ-356 מיליון שקל לעומת כ-334 מיליון שקל בשנת 2024.

• יו״ר סלע נדלן: “בחודש האחרון הביקושים בבית מאני חזרו. חברות מאוד חזקות במחירים יפים"
• הראשונה לדווח: סלע נדל"ן מעלה תחזיות ל-2025
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גם התזרים מפעילות שוטפת המשיך לעלות כאשר ה-FFO הריאלי הסתכם בכ-253 מיליון שקל, לעומת 235 מיליון שקל בשנה הקודמת, שהם כ-109.7 אגורות למניה. ברווח הנקי נכלל גם רכיב חשבונאי של שערוך נדל"ן להשקעה בהיקף של כ-128 מיליון שקל. במקביל הוצאות המימון נטו ירדו לכ-142 מיליון שקל, לעומת כ-171.5 מיליון שקל בשנת 2024.

ברבעון הרביעי של השנה הסתכם הרווח הנקי בכ-88 מיליון שקל, הכנסות השכירות ברבעון הגיעו לכ-100 מיליון שקל וה-NOI עמד על כ-90 מיליון שקל, עלייה של כ-5.5% לעומת הרבעון המקביל. ה-FFO הריאלי ברבעון הסתכם בכ-65.5 מיליון שקל, עלייה של כ-10.5% לעומת התקופה המקבילה.

במקביל לעלייה בתזרים הכולל, גם ה-NOI מנכסים זהים המשיך לעלות והגיע לכ-358 מיליון שקל לעומת כ-336.5 מיליון שקל בשנת 2024. הנתון הזה משקף שיפור בפעילות של הנכסים הקיימים, ולא רק תרומה מנכסים חדשים.

• סוגרים שבוע: מדד ת"א 90 עלה השבוע ב-8.7%, ת"א 35 ב-5.5%
• הבורסה בת״א מסכמת שנה חזקה: ההכנסות זינקו בכ־29%, הרווח הנקי קפץ בכ־79%
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• סגירה בת"א: ת"א 35 זינק 4.6% לשיא חדש; הביטוח עלה 8.5%

רכישת קניון כפר סבא והפעילות בבית מאני

לאחר פרסום הדוחות חתמה החברה על הסכם לרכישת מלוא הזכויות בקניון "כפר סבא הירוקה" בתמורה של כ-580 מיליון שקל. לפי הערכות החברה, ה-NOI השנתי מהנכס בתפוסה מלאה צפוי להגיע לכ-40.5 מיליון שקל, נתון שמגלם תשואה של כ-7%. העסקה צפויה להתחיל להשפיע על התוצאות במהלך 2026 ולהגדיל את החשיפה של החברה לתחום המסחר הקמעונאי.

המהלך מגיע בתקופה שבה חלק מחברות הנדל"ן המניב מנסות לאזן בין תחומי הפעילות, בין היתר על רקע תנודתיות מסוימת בשוק המשרדים בשנים האחרונות.

במהלך השנה החלה החברה להשכיר שטחים בנכס בית מאני בתל אביב. עד מועד פרסום הדוחות הושכרו כ-5,000 מ"ר, כאשר חלק מהשטחים כבר מאוכלסים. העסקאות האחרונות בנכס נחתמו סביב דמי שכירות של כ-155 שקל למ"ר כולל גימור. מדובר ברמה גבוהה יחסית להערכות הראשוניות לגבי הנכס. 

עם זאת, בסוף 2025 שיעור התפוסה בנכס עמד על כ-22%, כאשר לאחר פרסום הדוחות עלתה התפוסה לכ-32%. בשנת 2025 הנכס עדיין הציג NOI שלילי, נתון שמצביע על כך שהמבנה נמצא בשלב התייצבות תפעולית.

הפורטפוליו, מבנה ההון והתחזית

סלע נדל"ן פועלת כקרן ריט ומחזיקה פורטפוליו של 45 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-547 אלף מ"ר. הנכסים כוללים משרדים, מסחר, תעשייה, מלונאות ודיור ומושכרים ליותר מ-550 שוכרים. שווי הנדל"ן להשקעה של החברה הגיע בסוף השנה לכ-5.98 מיליארד שקל, עלייה של כ-3% במהלך השנה.

למרות הפיזור בין סוגי נכסים שונים, תחום המשרדים עדיין מהווה את המרכיב המרכזי בפורטפוליו. כ-55% משווי הנכסים וכ-52% מה-NOI מגיעים ממשרדים. שיעור התפוסה בתחום זה עומד על כ-87%, לעומת כ-96% במסחר וכ-97% בלוגיסטיקה.

במקביל, אחד האתגרים המרכזיים של החברה בשנים הקרובות הוא עזיבת בנק מזרחי טפחות ממגדל משה אביב ברמת גן. הבנק שוכר בנכס שטח של כ-12 אלף מ"ר, כאשר החוזה צפוי להסתיים במהלך 2026. נכון לעכשיו עדיין לא נמצא שוכר חלופי לשטח, מה שמציב סימן שאלה לגבי רמת התפוסה בנכס לאחר עזיבת הבנק.

ביולי 2025 השלימה החברה הנפקת הון בהיקף של כ-158 מיליון שקל למשקיעים מסווגים. בעקבות הגיוס יחס ההון למאזן עלה לכ-44.7%. החברה מציגה מבנה חוב יחסית שמרני, כאשר יחס החוב הפיננסי נטו ל-NOI עומד על כ-8.8. בנוסף, נכסי החברה אינם משועבדים והחוב מגובה בפריסה יחסית ארוכה. במקביל, הירידה בהוצאות המימון בשנת 2025 קשורה גם להתמתנות השפעת ההצמדה למדד על החוב הצמוד, לצד ניהול החוב של החברה.

דירקטוריון החברה קבע כי הדיבידנד המינימלי לשנת 2026 יעמוד על לפחות 146 מיליון שקל, לעומת 134 מיליון שקל עבור שנת 2025. לפי התחזית שפרסמה החברה, בשנת 2026 ה-NOI צפוי לנוע בטווח של 376 עד 382 מיליון שקל וה-FFO בטווח של 254 עד 258 מיליון שקל. אומדן ראשוני לשנת 2027 מצביע על NOI בטווח של 410 עד 416 מיליון שקל ו-FFO בטווח של 277 עד 283 מיליון שקל.

שמואל סלבין, יו"ר הדירקטוריון אמר כי "שנת 2025 ממחישה את האיזון שבין צמיחה לאיתנות. הצלחנו להגדיל תזרים ולשפר רווחיות, ובמקביל להוריד את עלויות המימון ולחזק את מבנה ההון. המהלך בכפר סבא הירוקה משתלב במדיניות ההשקעה שלנו - נכסים איכותיים, מיקומים מבוקשים ותשואה ברורה. אנו פועלים מתוך תפיסה ארוכת טווח, שמטרתה לייצר תזרים יציב ומתמשך לבעלי המניות גם בסביבה כלכלית משתנה."

גדי אליקם, מנכ"ל סלע נדל"ן אמר כי "השנה האחרונה משקפת עבודה תפעולית עמוקה בכל רמות החברה. ראינו שיפור עקבי ב-NOI וב-FFO, ירידה בהוצאות המימון וחיזוק הנראות התזרימית קדימה. רכישת כפר סבא הירוקה צפויה להוסיף מנוע צמיחה משמעותי לתחום המסחר. במקביל, אנו ממשיכים לפעול להשבחת נכסים, לשיפור תפוסות ולהעמקת חוזי שכירות ארוכי טווח, תוך שמירה על ניהול פיננסי קפדני."

ראיון עם יו"ר סלע נדל"ן שמואל סלבין

איך אתם חווים היום את שוק המשרדים בפועל? האם אתם רואים התאוששות בביקושים?

"אנחנו כבר רואים בתחילת 2026 שינוי מסוים בביקושים, בעיקר באזור המרכז ובתל אביב. למרות התקופה המורכבת והמלחמה, יש יותר תנועה בשוק וחברות חדשות מתחילות להיכנס. היו גם גיוסים גדולים בסוף 2025 ואנחנו רואים שחברות הייטק ואחרות מתחילות להרחיב פעילות. התחושה היא שהמשק הישראלי חוזר למסלול של צמיחה, ולכן אני מאוד אופטימי לגבי שוק המשרדים בישראל, בעיקר באזור המרכז".

בית מאני בתל אביב עדיין בשלב אכלוס. מה אתם לומדים מקצב ההשכרה שם על מצב השוק?

"אנחנו כבר נמצאים היום בכ-39% אכלוס בבניין, ורואים ביקושים יפים. חלק גדול מהחברות שנכנסות הן חברות הייטק צעירות, וגם חברה אחת שעשתה הנפקה גדולה. הבניין מתחיל לקבל אופי מאוד ברור של חברות טכנולוגיה וסייבר, וזה מושך חברות נוספות. אנחנו מקפידים לשמור על רמת מחירים גבוהה, ואני מעריך שעד סוף 2026 נגיע לאכלוס של לפחות 75% עד 80%".

בשוק מדברים על לחץ בדמי השכירות ועל עודפי היצע במשרדים. עד כמה זה מורגש אצלכם?

"אני נמצא בתחום הזה כבר כמעט 17 שנה, ובכל תקופה מדברים על עודף היצע. בפועל, אם מדובר בנכס טוב ובאזור ביקוש חזק - הביקושים מגיעים. אנחנו רואים מאז סוף 2025 ובתחילת 2026 שהביקוש חוזר, ובחלק מחידושי החוזים אפילו הצלחנו לעלות את המחיר בעוד שניים-שלושה אחוזים. הייתה ירידה מסוימת ב-2024, אבל ב-2025 כבר ראינו התייצבות וב-2026 אני מעריך שנראה עלייה משמעותית יותר".

רכשתם לאחרונה את קניון כפר סבא הירוקה. זו החלטה אסטרטגית להגדיל את החשיפה למסחר?

"אנחנו שומרים כבר שנים על איזון די קבוע בפורטפוליו. בערך 50%-52% משרדים, 25%-28% מסחר ועוד כ-20% לוגיסטיקה ותחומים נוספים כמו בתי אבות. אחרי רכישת בית מאני רצינו לשמור על האיזון הזה, ולכן הרכישה של קניון כפר סבא הירוקה משתלבת בדיוק באסטרטגיה שלנו ומשלימה את הפיזור שאנחנו שואפים אליו".

כשאתה מסתכל קדימה על 2025-2026, מה השינוי המרכזי שאתה רואה בשוק הנדל"ן המניב בישראל?

"אחרי הקורונה היו הרבה תחזיות שאנשים לא יחזרו למשרדים, וזה פשוט לא קרה. כולם חזרו לעבוד מהמשרד. גם היום יש מי שחושב שטכנולוגיות כמו AI יפחיתו את הצורך בעובדים, אבל ההיסטוריה מראה שטכנולוגיות כאלה דווקא מייצרות יותר פעילות כלכלית. אנחנו כבר רואים ביקושים חדשים גם בתחומים כמו סייבר, ביטחון, מחקר וטכנולוגיות מתקדמות. לכן אני מסתכל על העתיד של הכלכלה הישראלית ושל שוק הנדל"ן המניב באופטימיות".