התערבות נדירה של ביהמ"ש בקביעות שמאי מייעץ

בעניין שנפסק לאחרונה בבית המשפט המחוזי מרכז בנושא פיצויי ירידת ערך בראשון לציון (עמ"נ 67278-12-23), חזרה השופטת יעל טויסטר-ישראלי על ההלכה, לפיה בית המשפט לעניינים מנהליים אינו יושב כערכאת ערעור המחליפה בשיקול דעתה את שיקול דעתה התכנוני-מקצועי של ועדת הערר, אלא בצמצום רב ובנסיבות של חוסר תום לב, חריגה מסמכות או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות. בית המשפט לא יתערב בהחלטת ועדת הערר, כאשר זו סמכה את קביעותיה העובדתיות על חוות דעתו של שמאי מכריע או שמאי מייעץ, אלא במקרים קיצוניים. 

מקצועיותו של שמאי המקרקעין באה לכדי ביטוי בניתוח מימוש זכויות הבנייה והוצאת היתרי בנייה, לפי תוכנית מפורטת הכוללת הוראות של איחוד וחלוקה. היא תביא בחשבון צורכי ציבור רלוונטיים, ותתייחס למגבלות בנייה, לתשתיות ארציות ומקומיות ובחינת טבלאות הקצאה שייערכו. עבודתו של השמאי המייעץ הוגדרה בפסק הדין כ"היסטוריה תכנונית רלוונטית", שכל קונה סביר היה מביא בחשבון בשיקוליו בבחינת המצבים התכנוניים, הקודם והנוכחי.

לפיכך, על שמאי מייעץ לבסס בחוות דעתו את הציפייה לשינוי תכנוני משביח בוודאות ככל שניתן. יש להביא זאת בחשבון רק כאשר מדובר בפוטנציאל תכנוני קונקרטי, המתבטא לכל הפחות בתוכנית מופקדת, ולא להסתמך על ספקולציות, השערות, או פעולות שאינן קונקרטיות וודאיות.

השופטת טויסטר-ישראלי פסלה חלק מחוות דעתו של השמאי המייעץ, בהגדירו אותה כ"מקרה חריג של הערכה כללית וספקולטיבית באשר לשווי חלקה במצב קודם שלא על בסיס עקרונות אובייקטיבים". השמאי הפחית שיעור של 50% משטח חלקה לאחר שכבר הופקעו ממנה 45% במצב הקודם. אין כאן הסתמכות על נתונים אובייקטיביים, אלא על הערכות כלליות וספקולטיביות, המצויות בתחום הסובייקטיבי של השמאי המייעץ ואשר חורג אל תחום נטילת הסיכונים של האדם הפרטי.

בית המשפט פסל את קביעת ועדת הערר לפיה היה על קונה סביר, עובר למועד הקובע, לצפות, כי יופרשו 50%  נוספים משטח החלקה לצורכי ציבור, מחמת היותה מבוססת כאמור על ספקולציות, הנחות והשערות כלליות של השמאי המייעץ, אשר אין להביאן בחשבון בעת קביעת שוויה של חלקה במצב  קודם.

• צבי צרפתי מדווחת על רווח גולמי של 20.3 מיליון שקל
• ביהמ"ש אישר הסדר נושים לחברת סאסקו יזמות העוסקת בהרחבות במושבים

קביעה נוספת היא, כי אין להסתמך על הפרשות לצורכי ציבור שנקבעו בתוכניות מפורטות אחרות הרלוונטיות למתחמי מקרקעין אחרים, שכן אין בכך כדי ביסוס הערכות והנחות אובייקטיביות לגבי התכנון הספציפי הישיר של החלקה הנדונה. מדובר בלא יותר מאשר ציפייה כללית להפקעה עתידית, אשר בעת עריכת השומה אין לה עיגון בתוכנית המפורטת, ולכן יש לנטרל בשומה את הציפיות וההשערות האלו מההשפעות על שווי המקרקעין.

בעת עריכת השומה, היה על השמאי המייעץ לשום את שוויה של החלקה במצב קודם, רק בהתבסס על הזכויות הנגזרות מהתוכנית המפורטת הקונקרטית על שינוייה, על הייעודים, ההפרשות לצרכי ציבור, המגבלות והשינויים הנובעים ממנה בלבד, ולא על השערות וספקולציות שלא בא זכרן בתוכנית המפורטת עצמה על שינוייה.