ביהמ"ש סלל את הדרך לפיצויי ענק על שינוי ייעוד קרקע בראשון לציון

בעלי קרקעות בראשון לציון יקבלו פיצוי של מיליונים שקלים, ואולי אף עשרות מיליוני שקלים, על שינוי ייעוד הרוב המכריע של הקרקע מבנייה למגורים לשטח ציבורי פתוח. שופטת בית המשפט המחוזי מרכז, יעל טויסטר-ישראלי, קיבלה חלקית את ערעורם של הבעלים, אשר טענו שהשינוי גרם להם נזק של 209 מיליון שקל, וזאת לאחר שהוועדה המקומית ראשון לציון דחתה את דרישותיהם.

חברת הצלחת יחזקאל (המאגדת מאות בעלים פרטיים), קבוצה בראשות אורי טוויג וקבוצה בראשות איריס אסא הם חלק מן הבעלים במתחם בן 134 דונם, סביב רחוב ההסתדרות שבדרום-מזרח ראשון לציון. הקרקע עברה שורה ארוכה של שינויים תכנוניים מאז 1970, כאשר 40% מהשטח נועדו למגורים, 45% לצורכי ציבור ו-15% לחקלאות. בשנת 2013 פורסמה תוכנית 61, ולפיה ניתן יהיה לבנות רק על 13% ממנה (336 דירות בשלושה מגדלים), ושאר השטח מיועד לצורכי ציבור.

תוכנית 61 אושרה בשנת 2016, ובעקבות זאת דרשו הבעלים פיצויים בשל שינוי הייעוד. קבוצת אסא דרשה 85.8 מיליון שקל, הצלחת יחזקאל דרשה 91.7 מיליון שקל, וקבוצת אסא - 31.4 מיליון שקל. הוועדה המקומית הודיעה שתחליט בתוך שלושה חודשים בתביעות טוויג והצלחת יחזקאל, אך לא עשתה זאת; היא דחתה בשנת 2017 את תביעת אסא. ועדת הערר מינתה את אמנון נזרי כשמאי מייעץ, והוא מצא ששווי הקרקע עלה מ-107.5 מיליון שקל ל-117.7 מיליון שקל. על בסיס חוות דעת זו, דחתה ועדת הערר את העררים של שלושת התובעים.

קונה סביר היה מצפה להליכי תכנון ממושכים

טויסטר-ישראלי מזכירה, כי בית המשפט "אינו יושב כערכאת ערעור השמה את שיקול דעתה תחת שיקול דעתה התכנוני-מקצועי של ועדת הערר, וכי התערבותו של בית המשפט לעניינים מינהליים בשיקול דעתה של רשות התכנון תיעשה בצמצום רב, בנסיבות חריגות, ובהתקיימן של עילות מובהקות כגון חוסר תום לב, חריגה מסמכות או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות".  

• הבן ועורך הדין זממו להשתלט על נכסי האב - עד שביהמ"ש התערב
• ביקשה לתפוס טרמפ על האשראי שנטלו שותפיה - וההסכם עימה בוטל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

היא מוסיפה: "באשר להתערבות ועדת הערר בממצאיו של שמאי מכריע או שמאי מייעץ, הכלל הוא שיש לנקוט אמת מידה מצמצמת להתערבות כזו, השמורה למקרים בהם נפלו בחוות דעתו טעות מהותית או דופי חמור, או שהשמאי נסמך על מסד עובדתי שגוי, הניח הנחות בלתי הגיוניות או נסמך על הנחות משפטיות שגויות, וזאת משום שמדובר במומחה הבוחן ירידת ערך של מקרקעין בצורה מקצועית, ניטראלית ואובייקטיבית".

ועדת הערר אימצה את חוות דעתו של נזרי, לפיה לפני אישור תוכנית 61 לא הייתה ציפייה שניתן יהיה לבנות למגורים בכל השטח. קונה סביר היה מצפה, שמימוש זכויות הבנייה יתאפשר רק לאחר הליכי תכנון ממושכים, אשר יביאו בחשבון צורכי ציבור, מגבלות בנייה ותשתיות מקומיות וארציות. זוהי סוגייה תכנונית-מקצועית, בה דנה ועדת הערר בהרחבה ואין מקום להתערב בהחלטתה בנושא זה - קובעת טויסטר-ישראלי.

לא היה מקום להפחית עוד 50% מהשטח

לעומת זאת, טויסטר-ישראלי אינה מקבלת מסקנה מרכזית נוספת של נזרי, ולפיה כל קונה סביר היה מצפה ש-50% מהשטח יופקעו לצורכי ציבור, וזאת בנוסף ל-45% שתוכננו להפקעה לפי התוכנית מ-1970. לדבריה, קביעה זו "אינה עומדת במבחן הסבירות ואינה תואמת את הדין ואת הלכותיו של בית המשפט העליון". לא ניתן לומר בעת ובעונה אחת, כי קונה סביר היה מביא בחשבון את הצורך בתכנון מפורט לפי התוכנית המקורית, ובמקביל - שהשטח שיופקע יהיה גדול בהרבה מזה שנקבע בה. גם פסיקת בית המשפט העליון קובעת, כי אין להביא בחשבון ציפייה להפקעה נוספת עתידית.

• בהרב-מיארה תגבש כללים להפגנות ותפילות בזמן מלחמה
• "מי שיש לו רק פטיש - חושב שכל בעיה היא מסמר"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מנהלת בי"ס תפצה מורה לשעבר ב-55 אלף שקל

טויסטר-ישראלי מוסיפה: "המקרה שבפני הינו מקרה חריג וקיצוני של הערכה כללית וספקולטיבית שביצע השמאי המייעץ באשר לשווי החלקה במצב קודם שלא על בסיס עקרונות אובייקטיביים". נזרי "מחק" מחצית מהשווי המקורי של החלקה, בלא שהייתה אינדיקציה לכך שאכן יופקעו 50% נוספים ממנה. הוא למעשה ביצע בעצמו את התכנון העתידי - "תכנון ספקולטיבי שאינו תואם את זכויות הבנייה המאושרות ואינו מתבסס על נתונים או עקרונות אובייקטיביים", אומרת טויסטר-ישראלי.

טויסטר-ישראלי הורתה לוועדת הערר למנות שמאי אחר, אשר יקבע את ערכה של החלקה לפני תוכנית 61, תוך נטרול "הסכומים הגלומים בציפיות השוק אשר מקורן אינו מתבטא במצב התכנוני הקיים במועד הקובע, לרבות בקשר עם הפקעה, הפרשה לצרכי ציבור, הפחתה של מספר יחידות הדיור או הפחתה של זכויות הבנייה". הוועדה המקומית חויבה בתשלום הוצאות בסך 150,000 שקל. את הבעלים ייצגו עוה"ד ליאורה אפרתי, שמואל שוב והילה לביא-יתים, ואת הוועדה - עוה"ד מיכל אגסי ואדווה זגון.