נדל"ן מסחרי מניב בפלורידה (Boca Raton)
משקיעים רבים רואים בנדל"ן מסחרי מניב ערוץ השקעה סולידי בעל תשואה גבוהה ואלטרנטיבה מועדפת. אקסיום גלובל אינווסטמנטס (Axiom) המתמחה בגיוס הון פרטי לנדל"ן בינלאומי מציעה הזדמנות ייחודית להשקעה בנכס מסחרי בפלורידה ארה"ב.
אקסיום מארגנת רכישה משותפות של מרכז מסחרי בפלורידה, באזור בוקה רטון. המרכז משלב שירותים רפואיים, מסחר ומסעדות. בצמוד למרכז עוגנים מסחריים חזקים - סניף של רשת הסופרמרקטים Publix, וסניף של רשת בתי המרקחת CVS.
הזמן הנכון להשקיע בנכס מסחרי בארה"ב
שער הדולר הנמוך, משבר הסאב פריים ומגמת הצמיחה המאפיינת בשנים האחרונות את כלכלית ארצות הברית, מלמדים שהזמן להשקיע בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות הוא נכון.
שוק הנדל"ן, עם דגש על הנדל"ן המניב, מתחזק, כשתופעת מרכזים מסחריים עם ריבוי דיירים - תופסת את תשומת הלב.
בניגוד לדימוי, לא כל מה שגדול באמריקה עובד. השנים האחרונות מתאפיינות בהתפרקות הביג-בוקסים, בני 5000 מ"ר ומעלה, ומעבר לשטחים מסחריים קטנים יותר. במקביל יש מגמה של מעבר ממבנים בבעלות דייר יחיד, למבנים עם ריבוי עסקים הסטריפ מולים.
מדובר במרכזים מסחריים פתוחים, עם שטחי חנייה צמודים, שלרוב הצלחתם תלויה במידת התאמתם לאוכלוסייה שבאזור, לגישה המהירה ככל שניתן לדלת הרכב, לשירותים שהם מספקים מעבר לחוויית הקניות, ולקרבתם לצירי תנועה מרכזיים.
אקסיום גלובל אינווסטמנט, חברת פרייווט אקוויטי המארגנת רכישות של נכסי נדל"ן בעולם למטרת השקעה על ידי משקיעים פרטיים, מאפשרות גם לנו, הישראלים, להשקיע במרכזים מסחריים בארצות הברית. אך איך יודעים איפה כדאי להשקיע?
להלן כמה פרמטרים :
נכס מסחרי שמשלב שירותים יומיומיים, בשטחי המסחר שלו, תמיד עדיף על סטריפ מול המסתמך על קמעונאות בלבד. משרדי ממשלה או מרכזים רפואיים, למשל, שוכרים שטחים נרחבים ולאורך שנים ארוכות, ומאפשרים יציבות וזרימת אוכלוסייה מגוונת גם כזו שלא בהכרח מעוניינת בקניות. יתרונות דומים יאפשר גם עוגן מסחרי של רשת גדולה ומוכרת של מסעדות או בתי קפה, שמוסיפים גם את חוויית הבילוי לחוויית הקניות או השירותים, ומתאפיינים גם הם בשכירות ארוכת טווח וביציבות.
חשוב שיהיו בנכס עצמו, או לפחות בקרבתו המיידית סופר-מרקטים, או רשתות פארמים גדולות, המושכים תנועה משמעותית למקום לצורך רכישת מוצרים ליומיום.
המיקום: מרכז מסחרי מצליח שוכן על או בקרבת ציר תנועה מרכזי, ובקרבת ערים או שכונות בעלי אוכלוסייה במרקם סוציו-אקונומי גבוה.
התאמה לאוכלוסיה: סטריפ מול יצליח במידה שבאזור חיה אוכלוסייה בעלת מאפיינים סוציו-אקונומיים גבוהים. דוגמא לכך היא בני ה-40 עד 64, במדינות כמו פלורידה או ניו יורק, שהכנסתם השנתית נעה סביב כ-80,000 דולר בשנה.
אלמנטים חשובים נוספים שיש לבדוק הם מספר החניות הצמוד למרכז המסחרי, ההכנסות המרכז מדמי ניהול ודמי שכירות מול ההוצאות (התשואות השנתיות), התאמה של ההון העצמי שלכם לגודל ההשקעה, וגם שהחברה שבאמצעותה נעשית העסקה היא בעלת ניסיון ברכישת נכסים מסחריים בחו"ל או לפחות בישראל.
תואר שני בחשבונאות: קחו בחשבון שאין עוד תואר שני כזה בישראל!
איפה לומדים כל מה שמנהל צריך לדעת?
בתואר שני בחשבונאות באוניברסיטת בר אילן מכינים אתכם לעולם החשבונאי העסקי וכולם הפיננסים, גם למי שאין לו תואר ראשון בחשבונאות. בעצם, אתם יכולים להבין בחשבונאות ופיננסים גם אם למדתם ואתם עוסקים בתחומים אחרים לחלוטין. בנוסף כחלק מקורסי הבחירה ניתן לבחור בקורס דירקטורים אשר בסיומו תקבלו תעודת סיום קורס דירקטורים של המחלקה לכלכלה באוניברסיטת בר אילן.
על חשיבות הכסף וההבנה בכסף
אפילו האנשים הכי רומנטיים שבינינו בסוף יודו – גם אם תחת לחץ – שמרבית התהליכים שעוברים על החברה האנושית, בין אם ברמה הלאומית, ברמה האישית או העסקית, משיקים באופן כלשהו לעולם הפיננסי. הכסף והסחר, על כל צורותיהם, הם מהכוחות המשמעותיים ביותר שמניעים את עולם האדם. השיטה המוניטארית המודרנית, שבתצורתה הנוכחית היא תוצאה של מאות שנים, מעניקה לנו את כל השפע שקיים היום. מחידושים טכנולוגיים, חקלאות מתקדמת, שירותי בריאות, מערכות השלטון מתקדמות ועד ניהול עסקי פר אקסלנס.
ואם בניהול עסקי עסקינן, כיום ישנם 3 תחומים מרכזיים שבהם מנהלים בכירים יותר צריכים להיות בעלי ידע. אמנם הצד הטכנולוגי והצד המשפטי חשובים, אבל הצד החשבונאי/פיננסי הוא כנראה החשוב ביותר, כי הוא מאפשר להיכנס עמוק לקרביה של חברה והתהליכים שהיא עוברת.
כי מה זה בעצם חשבונאות? זה לדעת את המספרים שמאחורי חייה של חברה; להבין את המספרים בדוחות של חברה, לקרוא נכון את הדוחות הכספיים. זאת שפה – שפת העסקים. אם אתם חיים בארץ אתם מדברים עברית, אם אתם מכוונים לעולם העסקי אתם חייבים לדעת את שפת העסקים.
השפה הזו חשובה מאוד כי כאשר אתם יודעים לקרוא דוחות, אתם מבינים את מצבה הפיננסי של חברה, אתם יודעים לנתח עסקאות ולהבין לאן הולך הכסף והכי חשוב, איך למקסם ולייעל באמצעות אלוקציה נכונה של מקורות מימון. יש לזה אספקטים נוספים. אתם מבינים מי האנשים והגופים שאתם מדברים איתם ואילו סיכונים כדאיים לקחת ומה הסיכויים העסקיים. הכול מתחבא מאחורי המספרים. בקיצור, הידע החשבונאי הופך אתכם לבעלי יכולות טובות יותר בתפקיד, ומכשיר אתכם להיות מנהלים טובים יותר.
עם זאת ולמרות חשיבותו, לא כולם פונים לתואר ראשון בחשבונאות. הם יודעים ומבינים את הצורך, אבל לא כולם רוצים להיות רואי חשבון. רבים רוצים את הידע החשבונאי והפיננסי גרידא. החדשות הטובות הן שאם כבר יש לכם תואר ראשון בכל התמחות, כעת ניתן לעשות תואר שני (M.A.) בחשבונאות.
הרבה יותר מחשבונאות
חשבונאות פיננסית היא מקצוע העוסק ברישום וניתוח אירועים פיננסיים של ישות כלשהי – בין אם עסקית, פרטית או לאומית. התכלית של חשבונאות היא יצירת מסמך המהווה סך של סיכומים ותוצאות, ודיווח המשמעות שלהם לבעלי העניין הרלוונטיים. החשבונאיים יודעים להכין דוחות וגם יודעים לקרוא ולנתח את הדוחות – כלומר, הם יודעים לדבר בשפה העסקית.
בפועל, כמו כל העולם שלנו, זה שהופך ליותר ויותר גלובלי וכולל – כלומר שילוב רחב של נושאים, החשבונאות היא הרבה הרבה יותר מרק חשבונאות. צריך לדעת לקרוא דוחות IFRS, שהן תקן חשבונאי בינ"ל שרובם המוחלט של החברות בכל העולם מחויבות לעמוד בהן, בין אם הן ציבוריות או פרטיות.
כמו כן, כל מנהל/אדם עם זיקה לכספים צריך להבין את עולם המס באופן כללי והשפעתו על הדרך בה המיסים משפיעים עליו ברמת מיסוי יחיד ועל עסקיו ברמת מס חברות, מיסוי גלובאלי ותכנון מס.
יש עוד לא מעט כלים מעניינים וחשובים שצריך להכיר בעולם המודרני. היכולת לבצע הערכות שווי היא בסיסית ומאפשרת להבין כדאיות של השקעה. כמו כן, הצורך בהבנה איך לנהל סיכונים כראוי היא אינהרנטית לכל מנהל או מנהלת.
עוד כלים חשובים שנדרשים ממנהלים מודרניים - ניתוח ניירות ערך, הבנה וידע בשוק ההון , אלו מהווים את הידע החשוב והנחוץ בכלכלה המודרנית. כמו כן, צריך להבין בניהול תיקי השקעות ולדעת מה הסיכונים והסיכויים באלוקצייה של תיקי השקעות וכיצד ניתן לבנות תיק השקעות מנצח. ועוד לא דיברנו על השקעות בנדל"ן, סייבר ובינה עסקית, הבנה על תפקידיו של הדירקטור ועוד ועוד.
מה יש בתואר?
כל מי שרוצה לגשת לתואר ואין לו תואר ראשון בחשבונאות, צריך לעשות 4 חודשי הכנה והשלמה שכוללים מספר קורסים, בהם לימודי חשבונאות פיננסית (א ו-ב), ביקורת חשבונות, דיני מיסים וחשבונאות ניהולית. משכו של התואר בפועל הוא 8 חודשים והוא מעניק תעודת M.A. בחשבונאות מטעם אוניברסיטת בר אילן. במילים אחרות, או חשבון פשוט אם תרצו: תוך 12 חודשים אתם עם תואר שני (.A.M) בחשבונאות.
התואר מורכב משישה קורסי חובה, שכולל תכנוני מס, חשבונאות פיננסית מתקדמת, סמינריון בחשבונאות, תכנון פנסיוני ומיסויו, ניתוח דוחות כספיים והערכות שווי ומסים מתקדמים. כמו כן, ישנם קורסי בחירה, הכוללים חקר תהליכים ונתונים (סייבר), בינה עסקית (BI), מיזוגים ורכישות, פיתוח עסקי, שיווק דיגיטלי ועוד, כשכל נרשם בוחר לעצמו 6 קורסי בחירה. סך הכול מדובר ב-32 שעות סמסטריאליות, הכוללים 20 שעות של קורסי חובה ו-12 ש"ס של קורסי בחירה.
אגב, בהתאם לתקופה שבה אנחנו חיים ובשל השפעות המגפה, הקורסים יועברו באופן פרונטלי ובמקביל גם באופן מקוון – כשכל הקורסים המצולמים נכנסים למאגר המקוון של התואר וניתן לצפות בהם בזמן שנח לכם. בכל מקרה, כל מי שנרשם צריך ציון ממוצע של 76 לפחות בתואר הראשון, כשגם הציונים ב-4 חודשי ההשלמות יהיו באותו רף של ממוצע 76. שכר הלימוד של התואר השני הוא בהתאם לקביעת המל"ג והתשלום הוא אוניברסיטאי.
לפרטים נוספים >>>
לסרטון הסבר על התואר השני: