דירות במקום סירות: שכונת בת גלים בחיפה מתעוררת לחיים
שכונת בת גלים בחיפה היא היחידה בעיר שבתיה נושקים לחוף הים התיכון. זה לבדו אמור לתת ערך מיוחד לנכסים שבה. היא אחת השכונות הראשונות של העיר, שהחלה להיבנות כבר בשנות ה-20 של המאה שעברה. מצפון וממערב לשכונה נמצא כאמור הים, בדרומה עוברות שדרות העצמאות ואחריהן קריית אליעזר. בתוך השכונה עוברת גם מסילת הרכבת של חיפה, כולל תחנת הרכבת בת גלים. בשטח השכונה נמצאים, בין השאר, גם בית החולים רמב"ם, בסיס חיל הים, התחנה המרכזית לשעבר של העיר ובית הספר לרפואה של הטכניון.
בשטח השכונה יש כמה פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית שנמצאים בשלבים שונים, בעקבות העובדה שבת גלים יש מבנים ישנים רבים ונמוכים, ונגיע לכך בהמשך. מחירי הדירות בשכונה גבוהים יותר מהממוצע העירוני. מחירי הדירות ב-2021 בשכונה נעו סביב 23-19 אלף שקל למ"ר בממוצע. ב-2022 המחירים בבת גלים זינקו ל-32-28 אלף שקל למ"ר, אבל הטווח היה גדול - ניתן למצוא מחירים של יותר מ-40 אלף שקל למ"ר, ומנגד פחות מ-20 אלף שקל למ"ר. ב-2023 נשמרה רמת המחירים הקיימת בשכונה, בניגוד למה שהתרחש ברמה הארצית בישראל. מתחילת השנה הנוכחית נדמה שירידות המחירים הגיעו גם לבת גלים, לאחר שרמת המחירים בה ירדה מעט ל-30-26 אלף שקל למ"ר בממוצע.
המשקיעים הגיעו לבת גלים בשנים האחרונות בגלל הפוטנציאל הרב של השכונה בתחום ההתחדשות העירונית. כך למשל בפרויקט שמתוכנן על השטח של בסיס חיל הים, שבו ייבנו 467 יחידות דיור. התוכנית מתפרשת על פני כ-15.5 דונם, במפגש הרחובות העלייה השנייה, חיל הים ועליית הנוער, מול בית חולים רמב"ם. במסגרת פרויקט הפינוי בינוי, ייהרסו שבעה בנייני רכבת ישנים שכוללים 119 יחידות דיור קטנות בשטח ממוצע של כ-60 מ"ר, וייבנו במקומם כאמור 467 יחידות דיור חדשות, בחמישה בניינים: שלושה בניינים בני 30 קומות ועוד שניים בבנייה מרקמית בני שמוה קומות, מעל קומת מסחר. הפרויקט יכלול גם, בין השאר, דירות קטנות בשטח של 55 מ"ר. בחלק מהדירות יהיה נוף לכיוון הים. דירה ממוצעת בפרוייקטים החדשים צפויה לעלות סביב 2.8-2.6 מיליון שקל, בהתאם למיקום שלה. בניגוד לפרויקטים כאלה אצל השכנה הפחות אטרקטיבית קריית ים, לא מדובר בבניינים שנמצאים בקו ראשון לים.
תוכנית התחדשות גדולה בבת גלים, שקודמה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להקמת מתחם שיכלול כ-1,300 יחידות דיור ושטחי מסחר ומלונאות, אושרה בסוף החודש שעבר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה. האישור התקבל לאחר דיון בהתנגדויות לתוכנית, שכוללת את הפינוי של בסיס חיל הים שבשכונה ובנייה בשטחו. התוכנית כוללת גם בנייה של כ-200 חדרי מלון וכ-250 יחידות דיור מוגן. במרכז השכונה תהיה בנייה של ארבע עד שבע קומות, ואילו בחלק המזרחי שלה, הגובל עם בית החולים רמב"ם, תתאפשר בנייה של מגדלים בני 25-22 קומות.
הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בשכונה בזמן האחרון:
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב החי"ל דירה בשטח של 52 מ"ר נמכרה תמורת 1.32 מיליון שקל, לפי 25.4 אלף שקל למ"ר
ברחוב כספי יעקב דירה בשטח של 69 מ"ר נמכרה תמורת 2.28 מיליון שקל, לפי 33 אלף שקל למ"ר
ברחוב רחף דירה בשטח של 76 מ"ר נמכרה תמורת 2.12 מיליון שקל, לפי 27.8 אלף שקל למ"ר.
ברחוב העלייה השנייה דירה בשטח של 42 מ"ר נמכרה תמורת 1.52 מיליון שקל, לפי 36.2 אלף שקל למ"ר.
ברחוב השחף דירה בשטח של 83 מ"ר נמכרה תמורת 2.6 מיליון שקל, לפי 31.3 אלף שקל למ"ר.
בדצמבר האחרון קיבלו צמח המרמן ואפריקה התחדשות עירונית של אפריקה ישראל מגורים ולפידות קפיטל, היתר חפירה ודיפון מעיריית חיפה לפרויקט התחדשות של מתחם חיל הים בבת גלים, שבמסגרתו ייבנו 467 דירות חדשות. מדובר בפרויקט פינוי בינוי שמשלב מגורים, מסחר ותעסוקה, שטחי ציבור פתוחים ומבני ציבור. התב"ע לפרויקט אושרה כבר בוועדה המקומית חיפה, וזו התוכנית הראשונה שתצא לדרך במתחם חיל הים בשכונה, לטענת החברות היזמיות. התוכנית מתשרעת על שטח של כ-35 דונם, בין הרחובות העלייה השנייה, חיל הים ועליית הנוער. במסגרת הפרויקט ייהרסו שבעה בנייני רכבת ישנים שכוללים 119 יח"ד, וייבנו במקומם כאמור 467 יחידות דיור חדשות, בחמישה בניינים - שלושה מהם בני 30 קומות ושני הנותרים בני שמונה קומות מעל קומת מסחר אחת..
בסוף מאי 2023 דיווחה בית וגג כי חתמה על הסכם עם הכשרת הישוב לביצוע פרויקט פינוי בינוי בשכונה. על פי ההסכם, הכשרת הישוב תעניק לבית וגג 49% מהזכויות והחובות בפרויקט, אך חלוקת ההכנות והרווחים תהיה 50%-50%. במסגרת הפרויקט ייהרסו כ-170 יחידות דיור ישנות ב-17 בניינים ברחובות שרל לוץ והעלייה השנייה, וייבנו כ-720 יחידות דיור חדשות ב-11 בניינים, כמו גם שטחי מסחר. שטח הפרויקט הוא כ-12.5 דונם. נכון לזמן פרסום ההודעה, חתמו כבר כ-85% מבעלי הנכסים על הסכם מול החברות.
- 3.האסקי 01/06/2024 18:54הגב לתגובה זוהתעוררות? בת גלים זה כמו נווה צדק על הים בתי אבן בהואוס טובלים בירוק וגינות ירוקות - מטר מחופי ים וטיילת סלעים. צריך רק לשפץ להשקיע. להמשיך את מה שטוב. מה אתם עושים? דוחסים מיגדלים מצופפים מחומרים זולים מבינינים גבוהים וגנריים ללא שום השראה אדריכלית מרחיבים כבישים עוקרים עצים חוסלים גינות . השכונה תהפוך לצפופה רועשת אגרסיבית בלי צל בלי קווי נוף בלי איכות. בונים בשביל בצע כסף יזמים סוג נמוך שלא מבינים כלום.עושים הכנה לסלאמס
- 2.עדי 09/04/2024 09:52הגב לתגובה זואני גרה בשכונה ,נכון המחירים עלו ולא כמו שכתוב ,בכתבה שילשו את המחיר למעלה
- 1.36 09/04/2024 09:39הגב לתגובה זוהים נמצא בצד מערב כידוע
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
דיור ציבורי (פורום הדיור הציבורי)דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
מדיניות של הפקרה? בעוד שהדיור הציבורי בישראל כמעט ולא קיים, בעולם הוא רשת ביטחון חברתית
דיור ציבורי אלפי משפחות בישראל רק חולמות על קורת גג - במציאות שבה מחירי הדיור מאמירים לשחקים, וכמעט שליש מההכנסה הפנויה של משפחה ממוצעת מושקע בהוצאות מגורים, הדיור הציבורי אמור להיות רשת הביטחון האחרונה עבור האוכלוסיות החלשות ביותר. אולם, עבור אלפי משפחות ישראליות, קורת גג ציבורית נותרה בגדר חלום רחוק.
בעוד שבמדינות רבות בעולם המערבי הדיור הציבורי מהווה מרכיב דומיננטי בשוק הדיור הכולל, בישראל התמונה עגומה למדי. לאורך העשורים האחרונים, מדינת ישראל נקטה במדיניות עקבית של הזנחה והפרטה, שהובילה לצמצום דרמטי של המלאי הקיים ולהחמרת תנאי הזכאות. הפער בין ישראל לעולם בנושא זה מעולם לא היה גדול יותר, והוא מדיר אלפי משפחות נזקקות מהגשמת הזכות הבסיסית לבית.
נכון לסוף שנת 2024, מלאי הדיור הציבורי בישראל עמד על כ-47,143 יחידות דיור בלבד. מספר זה מהווה כ-1.7% מכלל הדירות במדינה. הנתון משקף צניחה של כ-22% בעשור האחרון, מגמה שנמשכת בשל מכירה מואצת של דירות לדיירים הזכאים אל מול רכישה זעומה של דירות חדשות. אל מול המלאי המצומצם, ממתינות בתור הארוך כ-30 אלף משפחות, קשישים ועולים חדשים.
קריטריוני הזכאות מחמירים
בשל המחסור החמור בדירות, הקריטריונים לקבלת דיור ציבורי בישראל הפכו לנוקשים ביותר, והם אינם מעודכנים מזה שנים רבות. זוגות ללא ילדים, למשל, עשויים להיות זכאים לסיוע בשכר דירה, אך לא לדירה ציבורית בפועל.
- דיור ציבורי - למי מגיע; מדריך
- סוכם: מסלול חדש לסיוע מוגדל בשכר דירה לזכאי הדיור הציבורי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תנאי הזכאות המרכזיים כוללים:
היעדר בעלות על נכס: המבקשים לא היו מעולם בעלי דירה או חלק מדירה.
מבחני הכנסה ורכוש: יש לעמוד בתקרות הכנסה נמוכות מאוד ובמבחני רכוש מחמירים.
מצב משפחתי ובריאותי: הזכאות ניתנת לרוב רק לאוכלוסיות ספציפיות:
משפחות מרובות ילדים: משפחות עם שלושה ילדים ומעלה.
הורים עצמאיים (חד הוריים): עם שלושה ילדים ומעלה.
קשישים: מקבלי קצבת זקנה עם השלמת הכנסה שאין בבעלותם דירה.
נכים רתוקים לכיסא גלגלים או מקבלי קצבת נכות כללית.
עולים חדשים: זכאות מטופלת דרך משרד העלייה והקליטה ב-15 השנים הראשונות לעלייה.
קריטריונים אלו יוצרים "מלכודת עוני", שכן עלייה קטנה בהכנסה עלולה לשלול זכאות לדירה.
