דירות במקום סירות: שכונת בת גלים בחיפה מתעוררת לחיים
שכונת בת גלים בחיפה היא היחידה בעיר שבתיה נושקים לחוף הים התיכון. זה לבדו אמור לתת ערך מיוחד לנכסים שבה. היא אחת השכונות הראשונות של העיר, שהחלה להיבנות כבר בשנות ה-20 של המאה שעברה. מצפון וממערב לשכונה נמצא כאמור הים, בדרומה עוברות שדרות העצמאות ואחריהן קריית אליעזר. בתוך השכונה עוברת גם מסילת הרכבת של חיפה, כולל תחנת הרכבת בת גלים. בשטח השכונה נמצאים, בין השאר, גם בית החולים רמב"ם, בסיס חיל הים, התחנה המרכזית לשעבר של העיר ובית הספר לרפואה של הטכניון.
בשטח השכונה יש כמה פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית שנמצאים בשלבים שונים, בעקבות העובדה שבת גלים יש מבנים ישנים רבים ונמוכים, ונגיע לכך בהמשך. מחירי הדירות בשכונה גבוהים יותר מהממוצע העירוני. מחירי הדירות ב-2021 בשכונה נעו סביב 23-19 אלף שקל למ"ר בממוצע. ב-2022 המחירים בבת גלים זינקו ל-32-28 אלף שקל למ"ר, אבל הטווח היה גדול - ניתן למצוא מחירים של יותר מ-40 אלף שקל למ"ר, ומנגד פחות מ-20 אלף שקל למ"ר. ב-2023 נשמרה רמת המחירים הקיימת בשכונה, בניגוד למה שהתרחש ברמה הארצית בישראל. מתחילת השנה הנוכחית נדמה שירידות המחירים הגיעו גם לבת גלים, לאחר שרמת המחירים בה ירדה מעט ל-30-26 אלף שקל למ"ר בממוצע.
המשקיעים הגיעו לבת גלים בשנים האחרונות בגלל הפוטנציאל הרב של השכונה בתחום ההתחדשות העירונית. כך למשל בפרויקט שמתוכנן על השטח של בסיס חיל הים, שבו ייבנו 467 יחידות דיור. התוכנית מתפרשת על פני כ-15.5 דונם, במפגש הרחובות העלייה השנייה, חיל הים ועליית הנוער, מול בית חולים רמב"ם. במסגרת פרויקט הפינוי בינוי, ייהרסו שבעה בנייני רכבת ישנים שכוללים 119 יחידות דיור קטנות בשטח ממוצע של כ-60 מ"ר, וייבנו במקומם כאמור 467 יחידות דיור חדשות, בחמישה בניינים: שלושה בניינים בני 30 קומות ועוד שניים בבנייה מרקמית בני שמוה קומות, מעל קומת מסחר. הפרויקט יכלול גם, בין השאר, דירות קטנות בשטח של 55 מ"ר. בחלק מהדירות יהיה נוף לכיוון הים. דירה ממוצעת בפרוייקטים החדשים צפויה לעלות סביב 2.8-2.6 מיליון שקל, בהתאם למיקום שלה. בניגוד לפרויקטים כאלה אצל השכנה הפחות אטרקטיבית קריית ים, לא מדובר בבניינים שנמצאים בקו ראשון לים.
תוכנית התחדשות גדולה בבת גלים, שקודמה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להקמת מתחם שיכלול כ-1,300 יחידות דיור ושטחי מסחר ומלונאות, אושרה בסוף החודש שעבר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה. האישור התקבל לאחר דיון בהתנגדויות לתוכנית, שכוללת את הפינוי של בסיס חיל הים שבשכונה ובנייה בשטחו. התוכנית כוללת גם בנייה של כ-200 חדרי מלון וכ-250 יחידות דיור מוגן. במרכז השכונה תהיה בנייה של ארבע עד שבע קומות, ואילו בחלק המזרחי שלה, הגובל עם בית החולים רמב"ם, תתאפשר בנייה של מגדלים בני 25-22 קומות.
הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בשכונה בזמן האחרון:
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- רשות ני"ע מיישרת קו: הנחיות חדשות לחשבונאות בעסקאות קומבינציה בהתחדשות עירונית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב החי"ל דירה בשטח של 52 מ"ר נמכרה תמורת 1.32 מיליון שקל, לפי 25.4 אלף שקל למ"ר
ברחוב כספי יעקב דירה בשטח של 69 מ"ר נמכרה תמורת 2.28 מיליון שקל, לפי 33 אלף שקל למ"ר
ברחוב רחף דירה בשטח של 76 מ"ר נמכרה תמורת 2.12 מיליון שקל, לפי 27.8 אלף שקל למ"ר.
ברחוב העלייה השנייה דירה בשטח של 42 מ"ר נמכרה תמורת 1.52 מיליון שקל, לפי 36.2 אלף שקל למ"ר.
ברחוב השחף דירה בשטח של 83 מ"ר נמכרה תמורת 2.6 מיליון שקל, לפי 31.3 אלף שקל למ"ר.
בדצמבר האחרון קיבלו צמח המרמן ואפריקה התחדשות עירונית של אפריקה ישראל מגורים ולפידות קפיטל, היתר חפירה ודיפון מעיריית חיפה לפרויקט התחדשות של מתחם חיל הים בבת גלים, שבמסגרתו ייבנו 467 דירות חדשות. מדובר בפרויקט פינוי בינוי שמשלב מגורים, מסחר ותעסוקה, שטחי ציבור פתוחים ומבני ציבור. התב"ע לפרויקט אושרה כבר בוועדה המקומית חיפה, וזו התוכנית הראשונה שתצא לדרך במתחם חיל הים בשכונה, לטענת החברות היזמיות. התוכנית מתשרעת על שטח של כ-35 דונם, בין הרחובות העלייה השנייה, חיל הים ועליית הנוער. במסגרת הפרויקט ייהרסו שבעה בנייני רכבת ישנים שכוללים 119 יח"ד, וייבנו במקומם כאמור 467 יחידות דיור חדשות, בחמישה בניינים - שלושה מהם בני 30 קומות ושני הנותרים בני שמונה קומות מעל קומת מסחר אחת..
בסוף מאי 2023 דיווחה בית וגג כי חתמה על הסכם עם הכשרת הישוב לביצוע פרויקט פינוי בינוי בשכונה. על פי ההסכם, הכשרת הישוב תעניק לבית וגג 49% מהזכויות והחובות בפרויקט, אך חלוקת ההכנות והרווחים תהיה 50%-50%. במסגרת הפרויקט ייהרסו כ-170 יחידות דיור ישנות ב-17 בניינים ברחובות שרל לוץ והעלייה השנייה, וייבנו כ-720 יחידות דיור חדשות ב-11 בניינים, כמו גם שטחי מסחר. שטח הפרויקט הוא כ-12.5 דונם. נכון לזמן פרסום ההודעה, חתמו כבר כ-85% מבעלי הנכסים על הסכם מול החברות.
- 3.האסקי 01/06/2024 18:54הגב לתגובה זוהתעוררות? בת גלים זה כמו נווה צדק על הים בתי אבן בהואוס טובלים בירוק וגינות ירוקות - מטר מחופי ים וטיילת סלעים. צריך רק לשפץ להשקיע. להמשיך את מה שטוב. מה אתם עושים? דוחסים מיגדלים מצופפים מחומרים זולים מבינינים גבוהים וגנריים ללא שום השראה אדריכלית מרחיבים כבישים עוקרים עצים חוסלים גינות . השכונה תהפוך לצפופה רועשת אגרסיבית בלי צל בלי קווי נוף בלי איכות. בונים בשביל בצע כסף יזמים סוג נמוך שלא מבינים כלום.עושים הכנה לסלאמס
- 2.עדי 09/04/2024 09:52הגב לתגובה זואני גרה בשכונה ,נכון המחירים עלו ולא כמו שכתוב ,בכתבה שילשו את המחיר למעלה
- 1.36 09/04/2024 09:39הגב לתגובה זוהים נמצא בצד מערב כידוע
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל
שיחה עם שחר אושרי, יו"ר נאוי ו-Now-On, של נאוי וטריא מקבוצת לוזון, "שוק המשכנתאות ענק, אנחנו מכוונים לנישה של 10-15 מיליארד שקל. נישה של משפרי דיור, משקיעים ותושבי חוץ שלא מקבלים מענה מלא מהבנקים"; על המודל העסקי, התכניות של החברה ואיך היא מתכוונת להגיע לנתח שוק של 20% ומעלה בשוק שלה?
בשנה שעברה ענף המשכנתאות בישראל העמיד אשראי של כ-94 מיליארד שקל. הבנקים הגדולים מחזיקים בנתח שוק של כ-95%. שאר השחקנים הם מימון ישיר, חברת קרדיטו וגמא (שנשלטת בידי הפניקס) ונוספים. מצטרפת אליהם Now-On הנשלטת בידי לוזון קבוצה לוזון קבוצה , ודורי נאוי נאוי 1.14% כשלשחר אושרי היו"ר של האחים נאוי יש 10% מהחברה. אושרי יכהן גם כיו"ר החברה החדשה.
החברה החדשה קיבלה אישור מרשות שוק ההון והיא תתבסס על חברת טריא שמזנקת היום בבורסה על רקע הפוטנציאל שהשוק מעריך לפעילות. טריא היא פלטפורמה של P2P שבגדול מאפשרת למשקיעים להשקיע בהלוואות. במקום שיהיה בנק באמצע שייקח קופון גדול, הפלטפורמות האלו נועדו לספק למשקיעים תשואה סבירה, וללווים ריבית סבירה. זה עבד עד שהריבית עלתה ואז המשקיעים מצאו את ההשקעה שלהם מניבה תשואה נמוכה מאוד ביחס לאפשרויות. כעת, הכספים האלו ישמשו למשכנתאות והמשמעות שהתשואה עליהן תעלה.
מעבר לכך, החברה החדשה משתמשת בתשתיות של טריא, כך שהיא בעצם לא ממש מתחילה מאפס. כמו כן היא משתמשת ונעזרת בפעילות של נאוי. נאוי היא שחקנית מרכזית בשוק המימון ליזמים-קבלנים. ניתן יהיה לחבר בין התחומים - קבלן שצריך הלוואה ובמקביל הרוכשים הפוטנציאלים מקבלים משכנתא. זה טוב לשני הצדדים וזה מצוין לספקי האשראי.
בחברה החדשה מתכוונים למקד את הפעילות בפלחי שוק שבהם המערכת הבנקאית אינה מספקת מענה מלא. כמו למשל - משפרי דיור, משקיעים בדירה שנייה ושלישית, תושבי חוץ ובעלי עסקים קטנים ועצמאיים.
- ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד
- יש לי כסף פנוי - להשקיע או להחזיר משכנתא?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אלה הם קהלים לרוב מבוססים, שלעיתים נתקלים בחסם רגולטורי בבנק - למשל מימון מוגבל של עד 50% בדירה שנייה, ודה פקטו הם נדרשים לפתרונות גמישים יותר. דוגמא נוספת: עצמאי שמכניס סכומים שונים לאורך השנים האחרונות וכעת יש לו את הכסף - אבל הבנק ירצה לראות סכומים יציבים שנכנסים באופן קבוע והוא לא יכול כעת להציג זאת. אלה דוגמאות קלאסיות שאליהם Now-On מכוונת. בנוסף, החברה מתכננת להציע גם מסלולים של איחוד הלוואות כנגד בטוחה נדל"נית. לצד ההעמדה הישירה של משכנתאות, המודל העסקי נשען גם על מכירת תיקי הלוואות לגופים מוסדיים ועל איגוח עתידי בשוק ההון.
