רשות המסים "מתלבשת" בשנים האחרונות על תחום הנדל"ן. חוקרי הרשות בודקים עסקאות מכירה של דירות ונכסים די לברר את המחיר האמיתי והאם היתה העלמת מס, וכן עסקאות השכרה כדי לבדוק העלמות מס של משכירים. ההעלמות המצרפיות האלו מוערכות על ידי מומחי נדל"ן ומיסוי בכמה מיליארדי שקלים בשנה. המון כסף.

המאבק של רשות המסים בהעלמות המס בא לידי ביטוי לפני שנה-שנתיים בבדיקות של משכירי דירות "ששכחו" לדווח לרשויות. איכשהו יש כעת שקט בגזרה הזו, למרות שעל פי ההערכות יש אלפים רבים וכנראה עשרות אלפים שלא משלמים מס על הכנסות מהשכרת דירה. וזאת למרות שגם כך – המס על השכרת דירה הוא נמוך בכל קנה מידה ויש פטור עד תקרה שהולכת לעלות בזמן הקרוב ל-5,400 שקל.

ועדיין, עם כל הכבוד להעלמות המס של משכירי דירות, ההעלמות הגדולות הן בעסקאות מכירה וקנייה של דירות ונכסים. איך עושים את זה? יחסית פשוט. נניח שערך הדירה שאתם עומדים לקנות הוא 3.2 מיליון שקל. נניח שהמוכר רומז  לכם שהוא יסכים להתפשר אם תשלמו 2.9 מיליון שקל ובמזומן 200 אלף שקל. לא תסכימו? בטח שתסכימו. גם אם אין לכם מזומנים בהיקף כזה וגם אם מסובך למשוך סכום כזה, חלק גדול  ישיג את הסכומים בדרכים מגוונות וככה עמישראל הופך לעבריין "כאילו בלי לדעת". ואגב, להרבה מאוד אנשים יש סכומים כאלו (האנשים שעובדים בשחור שמוערך בהיקף של 30 מיליארד שקל!).

ועל הדרך הרווחתם – גם שילמתם פחות על הדירה וגם אתם כרוכשים משלמים פחות מס רכישה (שתלוי בסכום הדירה הנרכשת), המוכר בדרך הזו משלם פחות מס שבח (מס על הרווחים מהדירה). מצב של WINWIN לשני הצדדים. מצב רע לקופה הציבורית.

• השותפים הסתכסכו - ואז נחשפה התמונה האמיתית
• כמה מנות חומוס צריך למכור כדי להעלים הכנסות של כ-4 מיליון שקל?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ולפני שנאשים רק את המוכר, זה גם יכול להיות הפוך. הרוכש שרוצה להלבין כספים (שעשה בשחור) יכול להציע יותר כסף מזומן ובכלל - עסקה משתלמת יותר למוכר אם יסכים לקבל בשחור. נניח שהדירה שווה 3.2 מיליון, והרוכש מוכן לשלם 2.4 מיליון שקל על הדירה ו-0.9 מיליון במזומן. שאלה קשה, אתם לא רוצים לקבל סכום כזה במזומן, אבל בסה"כ קיבלתם יותר כסף וגם שילמתם פחות מס (מס שבח נמוך יותר- אם יש מס שבח). 

יש דרכים נוספות, למעשה יש המון דרכים נוספות להערים על מס הכנסה כשהרעיון של כולם זה לחסוך במס, אבל זה לא חיסכון חוקי. זה אולי מקובל, אבל זה לא תכנון מס לגיטימי. רשות המסים יכולה לטעון ובצדק שמדובר במחיר לא ריאלי, או בעסקה מלאכותית שזה סעיף סל בפקודת המסים להגדיר עסקאות שנועדו רק לצורך בריחה מתשלום מס ואין להם הצדקה כלכלית.

רשות המסים בוחנת אלפי עסקאות כאלו בשנה. אז רק לידיעה – היא יכולה להגיע אליכם. רוב המעלימים  עושים את זה בקטן וכאילו בלי כוונה (על הדרך), אז לא בטוח שמס הכנסה יכול ורוצה להתעסק עם דירה ששוויה 3.2 מיליון שנמכרה ב-3.05 מיליון. אבל כאשר מדובר על נכסים ודירות שערכם שונה דרמטית משווי השוק הוא מתערב.

• ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
• הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

והנה התערבות לדוגמה, רק שימו לב כמה זמן לוקח לרשות המסים לתפוס ולהוכיח את העלמת המס. זה מקרה חריג, ועדיין זה יכול להיות שנים ארוכות. כך או אחרת,  בפסק דין שניתן בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) נקבע כי מחיר עסקה אינו אמיתי ונדרש לתקן את מחירה. מדובר על נכס מקרקעין בבלפוריה בשטח של מעל 7,000 מ"ר שנמכר לפני 8 שנים (2014) ב-700 אלף שקל. את הנכס מכר משה קריימן, אזרח אמריקאי וזאת היתה הצהרתו לרשויות המס. אלא שאת אותו נכס רכש קריימן ב-800 אלף שקל ב-1996. כלומר בשנים 1996 עד 2014, שנים נהדרות לשוק הנדל"ן, הנכס הזה דווקא איבד מערכו. זה כמובן לא ייתכן.

לכן פקיד השומה הוציא לקריימן שומה חדשה, שבה נקבע שווי המכירה על סך 3 מיליון שקל ולפי זה נדרש מס. קריימן ערער, טען שהרוכשים "סידרו אותו" אבל לא הגיש תביעה בעניין. העניין הגיע לוועדת הערר בבית המשפט המחוזי בחיפה.

קריימן אמר שהוא מכר את הנכס בשווי המוצהר בתום-לב, ועשה זאת בהסתמך על עסקה דומה בחלקה קרובה. לטענתו הוא רומה על ידי הרוכשים. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה טען כי קריימן רכש את הנכס ב-832 אלף שקל, וברור לכולם כי שווי המכירה אחרי 18 שנה, לא יכול להיות נמוך יותר משווי הרכישה. נכס דומה נמכר ב-2013 ב-2.75 מיליון שקל.

מעבר לכך, שווי הנכס הוערך גם על ידי שמאי מטעם רשות המסים, אילן בוחניק, שהעריך את הנכס ב-3.5 מיליון שקל. קריימן לא הגיש חוות דעת שמאית נגדית מטעמו, וגם ויתר על חקירת השמאי מטעם רשות המסים.

"לפני 18 שנים קניתי את הקרקע. תמיד רציתי שיהיה לי רכוש בארץ הקודש, וקניתי את חתיכת הקרקע הזו בזול", אמר קריימן במשפט, "בזמן הזה היו לי הרבה חובות והייתי לחוץ על כסף מהיר כדי לשלם את החובות. המכירה הייתה הזדמנות לשלם את החובות. שאלתי מה השווי של הקרקע, אז מר קרמר  הרוכש אמר שנמכרה על יד הקרקע הזו, קרקע ב-700 אלף שקל. בשבילי 700 אלף שקל זה הרבה כסף ולכן הסכמתי מיד לסכום". נו באמת, מר קרימן, על מי אתה עובד? או שאתה תמים גמור, טיפש או שעברת כאן עבירה מאוד חמורה שלא ברור למה לא מענישים אותך עליה. הענישה לא אמורה להיות רק תשלום מס מלא, אלא ענישה על עצם המעשה.