בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא. 

הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל. 

עדכון מגבלת כושר ההחזר 

כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).

בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.

• הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
• היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת

במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב אישרה את התב"ע שמקדמת מטרופוליס בשכונת הדר יוסף, פרויקט שאמור לשנות את פני אחד המתחמים הוותיקים בצפון־מזרח העיר. מדובר במתחם ברחוב קהילת לודג', המשתרע על שטח של כ-31.6 דונם, בין הרחובות שטרית, בני אפרים והדר יוסף, ובסמוך לגינת לודג'. כיום נמצאים בשטח הזה 35 בנייני מגורים בני שתי קומות, שנבנו בשנות ה-50 וכוללים 258 דירות.

לפי התוכנית שאושרה, המתחם יעבור הריסה ובנייה מחדש ויכלול בסופו של דבר 740 יחידות דיור, לצד כ-1,200 מ"ר של שטחי מסחר. מתוך כלל הדירות, 111 יחידות, שהן כ-15%, יוקצו לדיור בהישג יד להשכרה ארוכת טווח, בהתאם להוראות התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה. מדובר באחד המרכיבים המרכזיים בתוכנית, שנועד לתת מענה גם לאוכלוסיות שאינן יכולות לרכוש דירה במחירי השוק באזור.

תמהיל הדירות בפרויקט שם דגש על דירות קטנות: כ-40% מהדירות יהיו בנות שניים, שניים וחצי, שלושה ושלושה וחצי חדרים. לצדן ייבנו גם דירות גדולות יותר של ארבעה וחמישה חדרים וכן פנטהאוזים. הבנייה תשלב בין בנייה מרקמית לבין בנייה לגובה, ותכלול שלושה מגדלים בני 19 קומות ושבעה בניינים בני עשר קומות, כולם מעל קומות מסד. על התכנון האדריכלי אמון משרד ישר אדריכלים.

מעבר למגורים, התוכנית כוללת גם מרכיבים ציבוריים ותחבורתיים. במסגרת התכנון הושם דגש על חיבורים בתוך השכונה ומחוצה לה, באמצעות יצירת מעברים חדשים ממזרח למערב. בין היתר, נקבעה דרך חדשה שתצא מהחלק הדרומי של רחוב קהילת לודג' ותחבר אותו לרחוב שטרית בכור, במטרה לשפר את הנגישות אל השכונה ואל הצירים העירוניים הסמוכים, ובהם גם הקו הירוק של הרכבת הקלה. בתכנון נכללים גם שבילי אופניים כחלק מהפיתוח הסביבתי. על פי התוכנית, הגינות הציבוריות וחורשת האשלים הקיימות במתחם יישמרו במלואן. בנוסף, תוקצה קרקע להקמת בית ספר, ובאחד המגדלים יוקצו כ-2,200 מ"ר לטובת שטחי ציבור. 

• ההתנגדות נדחתה - פרויקט ההריסה והבנייה בחיפה יצא לדרך
• תמ"א עם 51%? שיקום ההרס לא צריך לבוא על גב המוחלשים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מנכ"ל אלייד נדל"ן ומטרופוליס, אודי בלום, התייחס לאישור התוכנית ואמר כי, "יחד עם גורמי התכנון בעירייה, נלמדו לעומק הצרכים של כלל הגורמים המעורבים - דיירים, נציגי השכונה והעירייה". עוד לדבריו, "נערכו מספר מפגשי ציבור, ובסופו של דבר המאמצים הניבו פרויקט שבמסגרת התכנון שלו בוצע איזון מדויק בין צורכי הציבור בשכונה לבין צורכי בעלי הדירות". בלום הוסיף כי, "בחודשים הקרובים נקדם את תוכנית העיצוב האדריכלי".