נדל"ן

נשיא התאחדות בוני הארץ: "אני לא חושב שנראה ירידת מחירים בשנה הקרובה"

הקבלנים מגיבים לדברי שר השיכון, יואב גלנט ויו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי שנאמרו הבוקר בכנס הנדל"ן של אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות'
ענת דניאלי | (21)

הקבלנים לא איחרו להגיב לדברי שר השיכון והבינוי, יואב גלנט ויו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי, שאמר הבוקר (ג'), כי "אינטרסנטים לא רוצים שמחירי הדירות יירדו - ואנחנו נלחמים".

אמיר הלר, סמנכ"ל בהתאחדות בוני הארץ תקף את תכנית 'מחיר למשתכן', ואמר בתגובה: "מה ההגיון לתת 100% מהדירות לזכאים? מה ההגיון שזוג צעיר ירכוש פנטהאוז דירה ראשונה? התוצאה היא עליית מחירים. כשמעניקים חלק גדול מהדירות לפלח צר יוצרים בעיה ענקית. מה ההגיון לתת העדפה לקרקע פריפריה?. אנחנו גם אינטרסטנים ואנחנו רוצים למכור וכמה שיותר יקר, אבל אנחנו לא אוהבים שהקרקע יקרה והמהלכים האלה זה בדיוק מה שקורה. הקרקעיות הפרטיות התייקרו. אין איפה ליזום, אין איפה לקנות. עליית מחירי הקרקע תוביל חד משמעית לעליית מחירים. אתם יוצרים עוד יותר לחץ של בקוש על הקרקע הפרטית. יוצרים עליית מחירים. זה לא יכול להוביל למקום אחר". 

בהמשך לדברי הלר, הזהיר נשיא התאחדות בוני הארץ, רוני בריק על בעיית כח האדם בענף: "המחסור בעובדים שבטיפול בו נכשלה הממשלה עד כה, עם כישלון ההסכמים הבילטרליים עם מדינות מזרח אירופה, ובייחוד הכישלון בהגעה להסכם עם ממשלת סין, בולטת כיום סכנה חדשה לפתרון למשבר הדיור במגבלת האשראי לענף הבנייה שקבע  בנק ישראל לבנקים. זו משקולת כבדה על צוואר ענף הבנייה, שלאור התוכנית של הממשלה להגדיל באופן משמעותי ומהיר את היקף הבנייה לדיור בשנים הקרובות, צפויה המשקולת הזו להפוך לכבדה הרבה יותר". 

                 

נשיא ההתאחדות הגיב גם לדברי שר הבינוי והשיכון לפיהם, הבאת חברות בנייה זרות יפתרו את המחסור בעובדים ויאיצו את הבנייה: "השתתפתי לאחרונה בפעילות מיון עובדים זרים במולדובה. ראיתי מקרוב כיצד זה נעשה ואני אומר לכם – הממשלה והתאחדות בוני הארץ יכולים להביא לכאן 20 אלף עובדים זרים בתוך שנה ללא הבאת חברות זרות. יש פה אלפי קבלנים שבונים בטכנולוגיות הכי מתקדמות בתחום הבנייה בעולם. אם הממשלה רוצה בנייה מהירה, שתעשה מה שצריך - שתפתח את השמיים. הסכמים שחתמה הממשלה כבר עם מדינות מזרח אירופה מאפשרים להגיע למספר העובדים שיספיקו לבצע את הבנייה בהיקף שמתכננת הממשלה. אנחנו נמשיך לסייע כדי למיין אותם ולהביא לכאן רק עובדים מתאימים". 

 

בריק התייחס בנוסף לעצירת רוב הפעילות של אישור תוכניות תמ"א: "תמ"א 38 היא תוכנית נהדרת, וחבל שנעצרה. אני מקווה שזה ייפתר במהרה ועוד מאות יחידות דיור, ביניהן קטנות, יכנסו לשוק ובמהרה. ההתעלמות של הממשלה מהצורך לפתור את החסמים בתחום המוניציפלי תעלה לכולנו, בוני הארץ, הממשלה והציבור, הרבה מאוד כסף בשנים הבאות - אם נושא זה לא יטופלו מיד. לראש עיר חסר היום את התמריץ לקדם התחדשות עירונית שרק הממשלה יכולה לתת והיא צריכה לעשות זאת עכשיו".

 

על הוויכוח בחישוב שטחי הבנייה בתמ"א 38 שטרם נפתר, אמר בריק: "קיבלתי השבוע מכתבים מקבלנים מאזור רמת גן, המדווחים על ירידה של 40% בהגשת תוכניות לתמ"א 38 בעיר שלהם השנה, לעומת שנה שעברה, בשל חוסר היכולת להגיע לדיון אמיתי בוועדות התכנון. הממשלה חייבת לפרסם מיידית את שיטת החישוב שתאפשר להוציא לפועל פרויקטים בתחום זה. כולנו מבינים כמה דירות שלהן המשק זקוק כל כך היו יכולות לצאת לדרך".

 

תגובות לכתבה(21):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 18.
    נשיא הקרטל מדווח שהקרטל ימשיך לעשוק קונים נמהרים (ל"ת)
    רק במדינת ישראל 30/03/2016 08:17
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    אזררח מודאג 30/03/2016 07:57
    הגב לתגובה זו
    העול של החזר משנכנתא מביא לצריכה נמוכ של משקי הבית . עסקים קטנים קורסים בזה אחר זה . מצבם של הגדולים גם לא מציאה גדולה . הקניונים כבר לא גדושים בקונים . עיוור לא רואה את המשבר בפתח . משבר שיגרום לאבטלה אי עמידה בהחזר המשכנתא וירידה במחירי הדירות .
  • 16.
    אנונימי 30/03/2016 07:37
    הגב לתגובה זו
    מה בנית ,אבותינו בנו את הארץ , בעמל רב ובעבודת כפיים , אתם רק כסף וממון ושחיתות של קבלנים , שמאים , ועדות תיכנון בעיריות , רשויות מקומיות ובעלי הון מחוברים תן לי ואתן לך שיחתות זה נקרא , הדור הצעיר אחרי צבא עוזב את הארץ , אין תעסוקה , זוגות צעירים בשבר עמוק של הלוואות , כאלו שלא עומדים בלחץ וביוקר המחיה שבתוכו מרכיב חשוב להחזר הלוואת משכנתא של שיעבוד של עשרות שנים של מיליונים , מה בניתם , הקרטל הזה והבועה הזו תתרסק , רשום זאת לפניך , חבורה של תאווי בצע וממון , מדבר מתוך פוזיציה כי אתה רואה שמתחילים לפעול , יהיו מעצרים בקרוב , אתה בטח צדיק כול העיסקאות שביצעת הם כשרות ,..הכול קובינות ושחיתות , הפחד נקרא בעינך , אתה מדבר מתוך פחד שבועת הנדל"ן תתרסק , אתה וחבריך המושחתים שהרסתם את הדור העתיד של המדינה לך תתור בעולם באירופה ותראה כמה עולה בית ממוצע של 4 חדרים , מה המשכורות בח"ול וכאן , הממשלה התחילה לפעול אבל אתם שמים מקלות בגלגלים , לא יעזור לכם כלום , בועת הנדל"ן תתרסק ואני מקווה שאתה תמצא את עצמך בלי כלום כמו שדור העתיד נשאר בלי עתיד , בא מוחייט כאילו מלך העולם ,תתביש לך ,איזו חוצפה.
  • 15.
    קבלן,בנק,ממשל=חזירות 29/03/2016 19:57
    הגב לתגובה זו
    שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90%= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות=פישר ברח+ עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל ושעושק את אזרחיה לעבדות, לטובת הלוביסטים,הבנקים והטייקונים =זה סיכון קיום המדינה!
  • 14.
    ביטול מכנתא למשקיעים מיד !!!! (ל"ת)
    כחלון בוקר טוב 29/03/2016 19:03
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    אם זה תלוי בכם אני לא חושב שנראה ירידת מחירים אף פעם (ל"ת)
    גלנט בהצלחה 29/03/2016 18:42
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    כלכלן 29/03/2016 18:30
    הגב לתגובה זו
    יותר חברות יזמים מתחרות על פחות קרקעות ולכן יאלצו לשלם יותר, אבל הקהל העיקרי של המוצר הסופי, הדירות, התדלדל מאוד. משקיעים חטפו מס רכישה מוגדל, צעירים הולכים למחיר למשתכן, ומשפרי דיור לא מצליחים לקנות כי הם מכרו מאוד בזול את הדירות הישנות (נאלצו להתחרות מול מחיר למשתכן על הכסף של הצעירים)
  • 11.
    מתי תבינו שטייקוני הארץ הם אויבי הארץ יותר מהערבים?? (ל"ת)
    למגר את החלאות 29/03/2016 18:19
    הגב לתגובה זו
  • שמאלן עלוב - הם אנשי עסקים נטו - הערבים גיס חמישי (ל"ת)
    משה ראשל"צ 30/03/2016 07:37
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    שלום 29/03/2016 17:55
    הגב לתגובה זו
    כמו ב2015 מה היה מה שהיה כמו ב2014 מה היה? מה שהיה כמו ב2013 מה היה? מה שהיה כמו ב2012 מה היה? מה שהיה כמו ב2011 מה היה.? מה שהיה כמו ב2010 מה היה? מה שהיה כמו ב2009 מה היה? מה שהיה כמו ב2008 מה היה? מה שהיה כמו ב2007 מה היה? מה שהיה כמן 2006 מה היה.... מה שהיה ב1949 כחלון "רק עכשיון נכנסתי לתפקיד לווקח שנים לתקן את מה שבן גוריון הקים".
  • לתקן אותך ב-2006 ירדו המחירים והנדלן היה בקנטים (ל"ת)
    משה ראשל"צ 30/03/2016 07:38
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    שלום 29/03/2016 17:28
    הגב לתגובה זו
    כמו ב2015 מה היה מה שהיה כמו ב2014 מה היה? מה שהיה כמו ב2013 מה היה? מה שהיה כמו ב2012 מה היה? מה שהיה כמו ב2011 מה היה.? מה שהיה כמו ב2010 מה היה? מה שהיה כמו ב2009 מה היה? מה שהיה כמו ב2008 מה היה? מה שהיה כמו ב2007 מה היה? מה שהיה כמן 2006 מה היה.... מה שהיה ב1949 כחלון "רק עכשיון נכנסתי לתפקיד לווקח שנים לתקן את מה שבן גוריון הקים".
  • 8.
    אדם 29/03/2016 17:20
    הגב לתגובה זו
    ניתן להוריד את מחירי הדירות בזמן קצר על ידי מספר פעולות פשוטות: א. העלאת מס רכישה ל 20% KSHRU, KVAEGV ב.העלאת מס הכנסה על שכר דירה . ג. הגבלת משכנתא ל10 שנים בלבד כהוראת שעה. ד. הורדת מס בורסה. לממשלה אין רצון להוריד את מחירי הדיור והיא עושה פעולות סרק כדי לרצות את דעת הקהל . בסופו של דבר , כל בועה מתפוצצת!!
  • 7.
    מ 29/03/2016 17:19
    הגב לתגובה זו
    לא אמור להיות זכאי,הוא יכול לקנות כמעט בכל מקום בארץ ללא זכאות.מדינת חלם!!
  • 6.
    ' 29/03/2016 16:57
    הגב לתגובה זו
    ארה"ב 2009 - אין בנק ליהמן. מספיק להסתכל על רווחי החברות בישראל כדי לראות ששוק הנדלן שאב את כל המשאבים של האזרחים...התוצאה תהיה עלייה חדה באבטלה ומשם משבר מלא יחל . שמרו על כספכם.
  • 5.
    דודי 29/03/2016 16:54
    הגב לתגובה זו
    שוב פעם באת להפחיד אותנו? תזד......
  • 4.
    אני לא רואה את עצמי פושטת רגל בשנה הקרובה (ל"ת)
    ענבל אור לפני שנה 29/03/2016 16:36
    הגב לתגובה זו
  • חחחחחחחחחחחחחחחחח (ל"ת)
    חחח 29/03/2016 18:26
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    לא נראה ירידת מחירי העגבניות בשנה הקרובה (ל"ת)
    התאחדות העגבניות 29/03/2016 16:35
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    לא נראה ירידת מחירי הפילפלים בשנה הקרובה (ל"ת)
    התאחדות המלפפונים 29/03/2016 16:35
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    לא נראה ירידת מחירי המלפפונים בשנה הקרובה (ל"ת)
    התאחדות המלפפונים 29/03/2016 16:35
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.