הזולות ביותר בעיר: יש דבר כזה - דירות בת"א-יפו המספקות עד 6% תשואה
המחסור החמור בדירות בתל אביב הזניק את המחירים באזוריה המבוקשים לרמות של מנהטן ולונדון, ובתקופה האחרונה ניכר כי גם שכונות דרום העיר מתחילות לסגור את הפער.
כיום גם מי שיחפש טוב יתקשה למצוא דירות ראויות למגורים בפחות ממיליון שקל, אפילו בשכונות שבעבר נחשבו ל"עממיות" יותר דוגמת יד אליהו ושכונת הטייסים. Bizportal פרסם לאחרונה ניתוח של נתוני הגלובל פרופרטי גייד המציבים את תל אביב כאחד משוקי הנדל"ן הגרועים להשקעה בעולם עם תשואה עלובה של 2.28% על דירה. אולם מי שיחפש טוב יימצא בשכונות הדרומיות של העיר דירות המספקות תשואה המגיעה אפילו ל-6%.
Bizportal ליקט באמצעות אתר מידע נדל"ן של רשות המיסים את עשר הדירות הזולות ביותר שנמכרו בעיר בחודשיים האחרונים (מהמחיר הגבוה לנמוך) ובדק בלוח 'יד2' בכמה מוצעות להשכרה דירות דומות בקרבתן כדי לבדוק את שיעור התשואה:
10. בדרך בן צבי 113, בשכונת קריית שלום, ליד צומת חולון, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 57 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ב-900 אלף שקל. לא הרחק משם, ברחוב משגב עם, דירת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר, בקומה 1 מתוך 4 מוצעת להשכרה ב-3,600 שקל – המשמעות היא תשואה של 4.8%
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
9. ברחוב הקשת 3, בשכונת קריית שלום, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 56 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ב-880 אלף שקל. ברחוב די רוסי 12 באותה השכונה מוצעת להשכרה דירת 2, בשטח 55 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, ב-3,100 – תשואה של 4.2%.
8. ברחוב ראש פינה 23, בשכונת נווה שאנן, נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 45 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ב-865 אלף שקל. ברחוב נווה שאנן מוצעת להשכרה דירת 2.5 חדרים בשטח 50 מ"ר, משופצת, ב-3,500 שקל – תשואה – 4.8%
7. ברחוב בושם 18, בשכונת ליבנה, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 73 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ב-860 אלף שקל. ברחוב חיים בר לב66 הסמוך מוצעת להשכרה דירת 3 חדרים בשטח 80 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב-3,700 שקל – תשואה של 5.1%
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
6. ברחוב סומקן 20, ביפו ד', נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 48 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ב-860 אלף שקל. ברחוב גלעינית 1 מוצעת להשכרה דירת 2 חדרים בשטח 55 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב-2,800 שקל – תשואה של 3.9%.
5. ברחוב רובינשטיין 9, ביפו ד', נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 61 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ב-850 אלף שקל. ברחוב פיקוס 2, מעבר לכביש ביפו ג', מוצעת להשכרה דירת 3 חדרים בשטח 65 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, משופצת, ב-3,850 – תשואה של 5.4%
4. ברחוב מנשה בן ישראל 10, בשכונת שפירא, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 75 מ"ר, קומת קרקע, ב-800 אלף שקל. ברחוב ישראל מסלנט מוצעת להשכרה דירת 3 חדרים בשטח 70 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ב-4,000 שקל. תשואה של 6%
3. ברחוב סהרון 14, ביפו ג', נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 38 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ב-730 אלף שקל. ברחוב קהילת קנדה 32, ביפו ד', מוצעת להשכרה דירת 2 חדרים בשטח 42 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ב-2,600 שקל – תשואה של 4.2%.
2. ברחוב גלעינית 1 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 50 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב-680 אלף שקל. ברחוב גלעינית 1 מוצעת להשכרה דירת 2 חדרים בשטח 55 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב-2,800 שקל – תשואה של 4.9%.
- 5.דודו 02/05/2015 20:10הגב לתגובה זובכדי שמשקיעים ימשיכו להשקיע את כספם בארץ ולא בחו'ל יש אפשר להם לקנות משרדים חנויות במיסוי מופחת ואטרקטיבי .
- 4.לקנות עכשיו דירה להשקעה זה כמו התאבדות. (ל"ת)ק 02/05/2015 18:35הגב לתגובה זו
- 3.יש מכולה בחיריה ב5000 ש"ח אפשר (ל"ת)להשכיר ב350 ש"ח לחוד 02/05/2015 17:25הגב לתגובה זו
- 2.דירה להשקעה עם שותף 02/05/2015 14:38הגב לתגובה זותתחילו מלמטה
- לא נמאס לך ? (ל"ת)לורי 02/05/2015 18:36הגב לתגובה זו
- 1.ציפי שביט 02/05/2015 13:21הגב לתגובה זוההימורים הם: • שכחלון יכשל בהגדלת היקף הבניה למרות שהוא הבין שזה המבחן שלו (וגם ביבי הבין זאת לאחר דו"ח המבקר והצניחה בסקרים). • שהריבית בארה"ב לא תעלה בשנים הקרובות, כי אם כן גם בנק ישראל יאלץ להעלות ריבית, הביקוש יעלם והמחירים יפלו. • שלא יהיה מיתון או אבטלה למרות שפעם בכמה שנים יש. • שלא ישנו את מדיניות המיסוי (שלא יכבידו על הנדל"ן ושלא יקלו על הבורסה), כי דברים אלו יקטינו את הביקוש, ויגדילו את היצע הדירות למכירה בלוחות. • שתוכנית "מחיר מטרה" לא תוריד את הרצון לקנות דירה בשוק החופשי הרגיל במחיר מלא. הסכנה בעיקר אם היא תהפוך לשיטת השיווק העיקרית. • שלא יוטלו הגבלות משכנתא רציניות יותר, שיקטינו ביקוש ויכולת לקנות. • בשנה הקרובה המחירים אולי יעלו במעט (כי הריבית כבר לא יכולה לרדת יותר) אך האם אתם קונים רק לשנה? מגמת ירידות תגרום מייד לכולם לשבת על הגדר ותחזיר את האמון בממשלה. אם מחיר הנכס יורד 5% בשנה שווה לשלם 3% שכר דירה ולהמתין.
- פעיל 02/05/2015 18:38הגב לתגובה זושל 90 מעלות לקראת סופה. דירות להשקעה עוד יותר מסוכן .

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
