חולדאי מסביר מדוע הוא מתעב תמ"א 38: "תפישת העולם - לטפל בעשירים בלבד"
"לכל בן אדם ראוי שתהיה קורת גג מעל ראשו. הבעיה היא שמדינת ישראל שהייתה אחת מהשוויוניות בעולם, שבהכרה של תפישת עולם משרד השיכון מייצר מגורים עבור הציבור, מתנערת מאחריות", כך אמר רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב, בכנס גלובס. "שואלים אותי למה כל הערים שלנו כל כך מכוערות עם בלוקונים, המדינה בנתה פרויקטים ושיווקה לפי קריטריונים לפני כמה עשורים החליטה המדינה על שוק חופשי כלומר המדינה יוצאת לגמרי אך היא שכחה שמונופול הקרקעות נשאר בידי המדינה, נוצרה עובדה שהמינהל לא יכול לשווק קרקע שלא למרבה במחיר, כך נוצרים מחסור ועליית מחירים, זו תפישת עולם".
"הייתה נקודת שבר בהיסטוריה, פתאום הייתה עלייה מרוסיה בשנות ה-90, המדינה הבינה שיש משבר, ודיברו על שחיתות ודברים נוספים אבל בסופו של דבר המדינה שיווקה קרקעות, אבל אחרי זה יצאה מהשוק. תפישת העולם היא איך לטפל בעשירים ולא בעניים. הכביש המהיר שמגיע לתל אביב הוא כביש לעשירים מי יכול לשלם 90 שקל כדי להגיע לתל אביב?"
חולדאי מותח ביקורת חריפה על תמ"א 38 "אם חשוב לבצע תמ"א 38, למה לא חיזקו את הבניינים לאורך השנים? כי לא היה כסף. אין עיר בארץ שבוצעו בה כל כך הרבה פרויקטים של תמ"א 38, מי שמכיר את הגרף של סיכונים נגד רעידות אדמה מבין שככל שמתרחקים מים המלח ומגיעים לתל אביב הסיכון יורד. אני נגד תמ"א 38 בגלל שמי שיש לו מקבל פטור ממיסים ומקבל 150 אלף שקל מהמדינה, אני מתנגד לזה ברמה הערכית. שיראו לי את אותן משפחות שנוספות בתמ"א 38 וצריכות תשתיות מים וביוב ובתי ספר. למה מי שיש לו דירה ב-3 מיליון שקל לא צריך לקבל יותר, הזוג הצעיר שמגיע ורוכש דירה משלם על המעלית ועל הפרויקט. כנסת ישראל לא הבינה מה היא עושה היא הורידה מעצמה את האחריות, מאז אין חיזוק נגד רעידות אדמה יש חיזוק ספורדי רק למי שיש. תמ"א 38 היא פגיעה בערכים אחרים של תכנון עירוני".
חולדאי טוען שניתן לספק דיור בר השגה בתל אביב - "הבעיה היא שאני הולך לוועדה המחוזית, מתכנן, אבל אז אומרים לי שאין בחוק הגדרה של דיור בר השגה, כי המדינה החליטה שאין דיור כזה, רק להשכרה. אני כראש עיר לא יכול לעשות דבר. יש קרקעות של המינהל בתל אביב נס לגויים ומכבי יפו, אני אומר למנהל לשווק את הקרקע, אומרים לי לא עכשיו. אני לא שולט בשוק הדיור. תל אביב גודלה הקרקעי יותר קטן משדה התעופה של חצרים שפיקדתי עליו, הורדנו את הגודל הממוצע של דירות כי אנחנו מבינים שזוג צעיר יסתפק בדירה יותר קטנה. חלק נובע משערוריית היעדר תחבורה ציבורית נאותה בישראל".
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"תל אביב היא מרכזה של עיר גדולה, מרכז המטרופולין של 3.5 מיליון תושבים, אין דרך שמחירי הדיור בתל אביב יהיו כמו בחדרה, מי שחושב שאני יכול לשלוט במחירי הדיור בתל אביב שיהיו כמו בלוד לא מבין על מה הוא מדבר. כל מדינת ישראל היא עיר אחת בעולם. צריך שהמדינה תהיה מעורבת כדי לספק כמה עשרות אלפי יחידות דיור. בתל אביב אפשר לבנות כרגע לפחות 80 אלף יחידות דיור, למה לא בונים בגלל העובדה שאפילו במחירים הגבוהים האלה לא בונים. מה זה נקרא לעשירים? כמה יחידות דיור ציבוריות היו לעמידר? לפני 20 שנה היו 250 דירות בדיור ציבורי כיום יש 80 אלף. הבעיה שמדינת ישראל הפסיקה לחשוב שראוי שיהיה דיור ציבורי. אין לי פתרונות לדירות למשפחות של 4 ילדים, יש משפחות כאלה שגרות אצל ההורים".
לגבי מחדל הרכבת הקלה, מסביר חולדאי :"מדברים על כשלים מבניים ועל משילות, ישראל היא היחידה בעולם שבה משרד התחבורה מנהל את התחבורה, בכל העולם מי שמנהל הוא או השלטון המקומי או המטרופולינים בברצלונה, ברלין ולונדון המטרופולין. ביקשו שכמו שיש פה את האיגודן לביוב שיקימו רשות מטרופולינית, הוכנה הצעת חוק שיושבת 5 שנים בשולחן הכנסת ושר התחבורה הנוכחי מעכב אותה. אם היו מאחדים רשויות מקומיות והייתה עיר אחת גדולה אז היו עוסקים ברשות מקומית אחת. לנו יש יכולת ניהול, בעשור האחרון קדחנו מתחת לקרקע 30 קילומטר של רכבת תחתית, לא הרגישו בזה, הצינורות האלה מובילים ביוב. עד שלא תועבר הסמכות לשלטון המקומי, כי אנחנו מבינים בתחבורה, כנ"ל בנוגע לאופניים, הדברים היו נראים אחרת".
- 12.תמא 38 02/03/2015 07:22הגב לתגובה זונכון שהסכנה גדולה יותר באזור העתק ים המלח (כל מזרח הארץ), אבל גם אזור החוף לא מספיק רחוק משם, ולכן חשוף גם הוא, תלוי במיקום מוקג הרעידה ועוצמתה - שלא ניתנים לחיזוי ,אבל בוודאות תהיה רעידה משמעותית וחייבים להיערך. האלטרנטיבה היא פינוי בינוי אבל לא ניתן לחכות .צריך לחזק.
- 11.חי 26/02/2015 17:57הגב לתגובה זוישמקומות שאין חניה ורוחב המידרכה 5מטר . המצוקה בחניה לטובת בעלי החניונים
- 10.RO 26/02/2015 17:54הגב לתגובה זוכדי שנממן עוד מקורבים שיסתובבו עם רכב על חשבוננו
- 9.ביטחון לתושבים 26/02/2015 07:10הגב לתגובה זובטחון האזרחים וחיזוק מבנים חשוב מאד ... אבל חולדאי חושב שהכנסות העירייה חשובות יותר
- 8.תושב תל-אביב 24/02/2015 14:11הגב לתגובה זושכחת ראש העיר שחיזוק בניין בממדים זאת התרופה שיתכן תציל חיים מטילים. מי שמך לדבר על ערכיות של עשירים . נבנו שיכונים גם ברמת אביב וגם ביד אליהו. אותם מבנים משנות 1970 אז מה לא לחזק אותם שאתה לא מאשר תוכניות פינוי בינו !
- 7.שוקי 23/02/2015 16:57הגב לתגובה זוחבורת פרחחים ללא חזון מכשילים כל יוזמה להצלת בני אדם לשמור את תוכן הכתבה ובבוא היום במקרה של נפילת טיל ואו רעידת אדמה בה יפגעו ויהרגו תושבים לתבוע אותו על הריגה !!!
- 6.אחד מתל אביב 23/02/2015 15:16הגב לתגובה זובטוח לא נבחר בך בפעם הבאה. כשהשתן עולה לראש זה השלב שבו צריך להעיף אותך לעזאזל.
- 5.שטויות ככלכלית רק תמא 38 ץתחבורתית יש 20 עיריות לממ (ל"ת)yossef 23/02/2015 13:48הגב לתגובה זו
- 4.מיכה 23/02/2015 12:55הגב לתגובה זואכן צריך לאחד רשויות ואין סיבה לכמות כזאת. ויש לקדם בדחיפות את הרכבת הקלה ולהוריד קוי אוטובוס קיימים.כמו כן יש לתת עדיפות לפינוי בינוי שזה עדיף מכל הבחינות.על עיריית תא לערוך תוכנית פינוי בינוי בכל דרום תל אביב ששם העתיד של מעמד הביניים ופשוטי העם כי שם ניתן להקים רבבות דירות במחיר שפוי. בכל שאר חלקי הארץ המדינה צריכה ליצור תנאים טובים למחיה וזה אפשרי.ודבר ראשון שחולדאי צריך לעשות זה להחזיר לציבור את כל הדירות שתפוסות על ידי משרדים ועסקים.ולפנות את המסתננים למדינות שקטות.
- 3.חולדאי רוצה היטלי השבחה - לא מעניין אותו מערכים. (ל"ת)משה 23/02/2015 11:37הגב לתגובה זו
- 2.יורם דירות"א 23/02/2015 11:24הגב לתגובה זועם סביבה של בניינים נמוכים
- 1.יאיר 23/02/2015 11:20הגב לתגובה זוחולדאי - קודם טפל בחיי אדם והרס חיי הולכי הרגל שאתה גרמת. בטל את הברדק שעשית במדרכות תל אביב. אחרי זה תוכל לדבר על נושאים אחרים.
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
יוני שדה, מנכ"ל שדה נדל"ן. קרדיט: שדה נדל"ןשדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
לאחר הדיווח על עסקת הרכישה של מגדל מגורים ביוסטון, ישבנו לדבר עם יוני שדה, מנכ"ל ובעל השליטה בשדה נדל"ן על הדיסקאונט עמוק על עלויות הבנייה בפרויקט ועל היתרון הרגולטורי הייחודי ביוסטון; מהו ה-DNA של החברה ומה היתרון של היותה קבלן-יזם-מבצע?
שדה נדל"ן שדה נדל"ן שדה נדל"ן 0% היא חברה חדשה בבורסה בת"א. היא הוקמה על בסיס אינטו בנובמבר 2024, ומאז היא ממשיכה בפעילות הנדל"נית שלה בארה"ב, ובייחוד בטקסס. למרות צבר הפרויקטים הגדול של החברה, שווי השוק שלה הוא כ-141 מיליון שקל ובמהלך 2025 המניה ירדה בכ-28%, עם נפח מסחר ממוצע של עשרות אלפי שקלים בודדים במהלך השנה.
אתמול פרסמה החברה על רכישה של בניין בשכונת יוקרה ביוסטון ושוחחנו עם יוני שדה, מנכ"ל ובעל השליטה בשדה נדל"ן, כדי להבין את הסיפור של החברה.
מה גרם לחברה לבצע את המהלך דווקא בשכונה הזו ביוסטון?
המשרדים הראשיים של החברה הם ביוסטון. אני גר ביוסטון ופעיל פה כבר כ-20 שנה, כך שההיכרות עם העיר היא באמת לאורכה ולרוחבה. בכובע הפרטי שלי, אני עובד עם יזם מקומי על אדמה שנבנה עליה בניין של 93 דירות קונדו, תחת מותג סיינט ריג'ס ומריוט, חברת המלונות. המחיר שם הוא כמעט 2,000 דולר לרגל רבוע. השכונה הזו, River Oaks, היא השכונה היקרה ביותר ביוסטון ואחת היקרות בכל טקסס. בנוסף, יש לנו נסיון עם בניין קונדו בשכונה סמוכה, שהגיע לסלאאוט של כמעט 200 מיליון דולר מהר מאד.
ולמה בחרתם במודל של מכירה ולא השכרה?
בחנו את העיסקה גם בהיבטי
השכרה וגם מכירה של קונדו, שתיהן כמובן לאחר השבחה. אנחנו רוכשים את הבניין ב-123 מיליון דולר, עם 381 אלף ר"ר (רגל רבוע) להשכרה. המשמעות היא 320 דולר לר"ר. לשם השוואה, לבנות מאפס, ללא רכיב קרקע ועלויות מימון זה בערך 550-600 דולר לר"ר. בבניין שלנו עם סיינט ריג'ס
עלוית הבניה בלבד עם כ-700 דולר לר"ר. במילים אחרות, יש פה דיסקאונט מאד עמוק על מחיר הבניה, ללא עלויות אדמה. ולכן, גם השכרה וגם פרויקט למכירת קונדו עובדים במקרה הזה.
הבניין הוא בן 10, ודמי השכירות האפקטיביים שלו הם 2.7 דולר לר"ר, בעוד שמבנים חדשים
מקבלים ממוצע של כ-3.2 דולר לר"ר. כלומר, אם היינו מייעדים אותו להשכרה, היינו צריכים לעשות את זה שיפוץ כולל. עשינו את זה לאחרונה בבניין בדאלאס, והגדלנו את ההכנסה שלו דרמטית. זה מודל שיכול לעבוד פה, אבל האופציה של המכירה לצרכן קצה היא הרבה יותר אטרקטיבית.
