כשמשפחת כהן רכשה דירת 5 חדרים בשכונת סביוני נצר סירני בינואר 2010 תמורת 795 אלף שקל, הם לא דמיינו שהם עושים את עסקת חייהם. היום, 15 שנים מאוחר יותר, דירה זהה באותה שכונה נמכרת ב-3.4 מיליון שקל - תשואה של 327%, יותר מפי 2 מהממוצע הארצי.

הסיפור של משפחת כהן הוא רק קצה הקרחון בתופעה של הנדל"ן בנס ציונה - עיר של כ-50 אלף תושבים שהצליחה לעלות במחירים פי כמה מערים גדולות והפכה לאחת היקרות ביותר באזור השפלה.

הנתונים החדשים: מי משלם הכי הרבה ועל מה

ניתוח עסקאות יולי-אוגוסט 2025 מגלהכי העסקה הגבוהה ביותר נרשמה ברחוב משה גרר 64, שם נמכרה דירת 5 חדרים ענקית (156 מ"ר) תמורת 4.4 מיליון שקל. 

דירות 4 חדרים, הן הסחורה החמה בעיר והן  נמכרות בטווח מחירים של מ-2.4 מיליון שקל בעלייה 4 (שכונה ותיקה) ועד 3.5 מיליון שקל בהגלים. הפער של מעל מיליון שקל בין שכונות באותה עיר מוסבר בהבדל בין השכונות החדשות יחסית והאיכותיות יותר ביחס לשכונות הישנות. 

• דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
• בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

דירות 3 חדרים, נעות כיום בין 1.85 מיליון שקל (גורדאו 3, שכונה ותיקה) ל-2.4 מיליון שקל (רחבעם זאבי 36, שכונה חדשה). המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות האחרונות עומד על 25,000-29,000 שקל, כאשר בשכונות הטובות זה מגיע ל-30,000 שקל למ"ר ויותר.

השוואה לערים השכנות חושפת פערים דרמטיים. מחירי הדירות בנס ציונה גבוהים ב-15% עד 30% ממחירי הדירות ברחובות. דירת 3 חדרים ברחובות עולה כ-1.5-1.6מיליון שקל, בעוד שבנס ציונה המחיר מתחיל מ-2.1-2.2 מיליון.

פערי המחירים בין באר יעקב ובין נס ציונה עומדים כיום על כ-15%-20% לטובת נס ציונה, אך בבאר יעקב התשואות בשנים האחרונות היו גבוהות יותר. בעוד שלרחובות פונים בעיקר זוגות צעירים שמחפשים דירות זולות, נס ציונה מתאפיינת בדירות המיועדות בעיקר למעמד הביניים הגבוה. זה מסביר מדוע למרות המחירים הגבוהים, הביקוש בנס ציונה נשאר יציב.

• מצלאוי: ״היינו בבלבלה, עכשיו זה ישתנה. מחירי הדירות יעלו שוב"
• אשלי לירן זכתה במכרז פרויקט פינוי-בינוי בהוד השרון
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק...

השכונות בעיר

ארגמן - השכונה החדשה במערב העיר, שנבנתה בשנים האחרונות, מושכת משפחות צעירות מתל אביב. דירות חדשות מקבלן: 3 חדרים - 2.4 מיליון שקל, 4 חדרים - 2.95 מיליון, 5 חדרים - 3.6 מיליון.

סביוני נצר סירני - השכונה שבה המחיר למ"ר הגיע ל-30 אלף שקל ומעלה. השכונה נבנתה על ידי אפריקה מגורים על קרקע שנרכשה מקיבוץ נצר סירני ב-1998 והיא מהשכונות הטובות בעיר. 

גבעת התור, סביוני הפארק, לב המושבה - שכונות מבוקשות נוספות עם מחירים גבוהים אך "סבירים" יותר, אם אפשר לקרוא ל-3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים "סביר".

מה הופך עיר של 50 אלף תושבים ליעד כל כך מבוקש? המיקום אסטרטגי, כ-25 ק"מ מתל אביב, גישה לכביש 431 ולכביש 1, האוכלוסייה איכותית עם רמה סוציו-אקונומית גבוהה (8 מתוך 10), הישגי בגרות מהגבוהים בארץ, פארק מדע משגשג. וגם: 

איכות חיים - מערכת חינוך מעולה, פארקים רבים, מרכזי קניות ופנאי. העיר זכתה בפרס "הקריה היפה ביותר" ובאות "העיר הירוקה".

תכנון עירוני חכם - העיר יוצאת לדרך עם תכנית הפיתוח הגדולה והמושקעת בתולדותיה, בהשקעה של למעלה ממיליארד שקלים. ראש העיר שמואל בוקסר מדגיש: "נס ציונה צריכה להמשיך להיות מקום שטוב לגדול בו, ללמוד בו ולחיות בו".

למרות הנתונים המרשימים, מספר העסקות בעיר נחתך בשנתיים האחרונות בכ-50%, ובשנה שעברה התבצעו כ-650 עסקאות בלבד, זו ירידה גבוהה בהרבה מהירידה הארצית. הסיבה? לצעירים ולבני מעמד הביניים בעיר קל לאתר פרויקטים חדשים וזולים יותר ברחובות ובבאר יעקב. בנוסף, הריבית הגבוהה והאטה בשוק הנדל"ן הארצי משפיעים.

עתודת הקרקע האחרונה של נס ציונה מגלמת חלקת קרקע אחת בחלקה הצפון-מערבי של העיר, על פני כ-262 דונם. כשזו תיבנה, לעיר כבר לא יהיה לאן להתרחב - מה שעלול להעלות מחירים עוד יותר או לחלופין להקפיא את השוק.

למשקיעים: התשואה מהשכרה בנס ציונה עומדת על 2.5%-2.7% בלבד - נמוך יחסית. באר יעקב מציעה תשואה של 3.1%-3.4%