מידרוג מפרגנת לבראק קפיטל: "גידול מתמשך בהיקף ההון העצמי כתוצאה מרכישת נכסים והזרמות הון"
חברת הדירוג מידרוג הודיעה היום על אישור מחדש של דירוג A3 לסדרת האג"ח שבמחזור של חברת בראק קפיטל עם אופק יציב. כמו כן מאשרת מידרוג דירוג זהה לגיוס אג"ח בהיקף של עד 105 מיליון שקל באמצעות הרחבת הסדרה הקיימת. תמורת הגיוס תשמש את החברה בפעילותה השוטפת.
במהלך החודשים האחרונים השלימה החברה סדרה של עסקאות משמעותיות, אשר כללה מכירת 80% מפורטפוליו נכסים מניבים שהוחזק בבעלותה המלאה - בהיקף של כ- 71 אלף מ"ר שטחי מסחר ומשרדים וכ- 330 יח"ד, לצד רכישת מרכזים מסחריים בהיקף של כ- 230 אלף מ"ר וכ- 2,600 יח"ד. מהלכים אלו הביאו לגידול בהיקף פעילות החברה וכן הביאו להשבחת תיק הנכסים.
במידרוג סבורים כי יש לבחון לאורך זמן את מידת ההצלחה של החברה בהטמעת הפעילויות החדשות ובהסתגלות להיקף הפעילות שגדל באופן משמעותי. "הזמן המועט שחלף ממועד השלמת העסקאות מביא לכך שהנתונים בדוחות הכספיים אינם מגלמים הנבה שנתית מלאה של הנכסים שנרכשו ועל כן אינם משקפים את רמות התזרים וכיסוי החוב המייצגים לפעילותה הנוכחית של החברה". במידרוג מעריכים כי במהלך הרבעונים הבאים צפוי לחול שיפור הדרגתי ביחסים אלו, ובין היתר, בהיקף תזרים ה- FFO השנתי המאוחד, אשר עומד, להערכתם, על כ- 18 מיליון אירו, וביחס כיסוי חוב פיננסי ל- FFO העומד על כ- 20-25.
עוד עולה מדברי מידרוג כי על אף הרכישות הרבות שביצעה החברה, אשר מומנו בחלקן הגדול בחוב, שומרת החברה על יחסי איתנות טובים. "השמירה על יחסי האיתנות הטובים הינה פועל יוצא של גידול מהיר בהיקף ההון העצמי וזכויות המיעוט אשר לאחר עסקת לייפציג עומד על כ- 247 מיליון אירו לעומת כ- 167 מיליון אירו נכון לסוף שנת 2010.
הגורמים העיקריים שהביאו לגידול החד בהיקף ההון העצמי וזכויות המיעוט הינם הזרמות הון שבוצעו על ידי שותפים בעסקאות האחרונות של החברה (בעלי זכויות מיעוט) בהיקף של כ- 50 מיליון אירו וכן רווח ממוניטין שלילי ע"ס כ- 27 מיליון אירו בגין רכישת פורטפוליו MATRIX - המדגיש את הנגישות הטובה של החברה לעסקאות Off Market. על אף שעיקר פעילות החברה הינה בתחום הנדל"ן המניב, מהווה הקרקע בדיסלדורף, שערכה בספרים עומד על כ- 121 מיליון אירו, רכיב מהותי בפעילות ובשווי, זאת על אף שממועד דוח הדירוג הראשוני ירד חלק החברה בהשקעה בקרקע בהון המיוחס לבעלי המניות באופן ממשי (מחצי לשליש). לפי מידרוג, מצב זה שבו נכס בודד, עליו מקדמת החברה פרויקט יזמי, מהווה רכיב כה משמעותי בשווי הכולל מגלם, להערכתם, רמת סיכון אשר הינה גבוהה מזו הנגזרת מיחסי האיתנות הנוכחיים של החברה.
לסיכום, לאורך זמן מצפה מידרוג כי הגורם העיקרי אשר יביא לגידול בהון החברה יהיה רווחים מפעילות שוטפת ולא גורמים בעלי מאפיינים חד פעמיים.
