בהודעה לעיתונות מיום 7.10.10 פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי הביקוש לדירות פחת בחודש אוגוסט 2010 בשיעור של כ- 6% (3310 דירות) ביחס לכמות הדירות המבוקשת בחודש אוגוסט 2009 (3518 דירות).

כל הפעילים בענף הנדל"ן, קבלנים, מתווכים ובנקאים יודעים לספר שקצב המכירות בחודשים ספטמבר ואוקטובר המשיך ופחת בצורה משמעותית עד לרמה של כמעט קיפאון.

קברניטי המשק, שר האוצר, נגיד בנק ישראל ושר השיכון יודעים מניסיון העבר שמגמת הקיפאון הזו יכולה להתהפך, כפי שקרה בתחילת שנת 2009, אם לא תלווה בצעדים נוספים משלימים אשר יובילו לירידת המחירים המיוחלת.

זו הסיבה שנגיד בנק ישראל הוציא לאחרונה את ההוראה שמחייבת את הבנקים למשכנתאות להגדיל את הקצאת ההון שלהם ל-100% בגין הלוואות משכנתא בשיעור שמעל 800,000 שקלים ובריבית משתנה.

זו הסיבה ששר השיכון שוקל בימים אלו חבילת צעדים משלו כגון: ביטול פטור ממס שבח על דירה שנייה, החזרת מס רכוש על קרקעות עם היתרי בניה וכו'.

כך גם שר האוצר, אשר בצדק הבין שנוכח העלייה המטאורית של מחירי הדירות בזמן כהונתה של ממשלה זו, הממשלה חייבת לעשות מעשה באופן מיידי לבלימה והורדה של מחירי הדירות שאם לא תעשה כן תהווה מצוקת הדיור של הזוגות הצעירים ושל שמונה העשירונים התחתונים באוכלוסיה אות קין על מצחה של ממשלה זו.

אחד הצעדים, כך נמסר בעיתונות, אותו שוקל שר האוצר הוא הגדלת היצע הקרקעות באמצעות הוראת שעה אשר תחול עד סוף 2011 ותורה על הקטנה של שעור מס השבח מ-50% ל-20% לגבי קרקעות שנרכשו לפני 2001 וזאת על מנת לתמרץ את בעלי הקרקעות הפרטיים לעשות ב- 14 החודשים הקרובים עסקאות של מכר קרקעות כדי ליהנות מהפטור וע"י כך להגדיל את היצע הקרקעות בשוק.

באשר לצעד האמור של שר האוצר, אנו רק נציין כי לדעתנו הפטור צריך להיות רגרסיבי דהיינו פטור מלא לתקופה המיידית, ופטור הולך ופוחת ככל שהעסקה תתבצע במועד קרוב יותר לסוף 2011. שאם לא כן יפעלו כל בעלי הקרקעות מן הסתם לניהול מו"מ ממושכים וארוכים על מנת למקסם את התמורה באופן שידחה את בצוע רוב העסקאות לסוף 2011 ויותיר את השנה הקרובה ללא הגדלת היצע קרקעות וללא אפקטיביות של הצעד האמור.

מאמצי הממשלה חייבים להניב תוצאות

שתי שאלות צצות ועולות בשוק הנדל"ן בימים אלו:

האחת, האם יצליחו מאמצי הממשלה להוריד את מחירי הדירות?

השנייה, האם נכון לבצע בתקופה זו עסקאות של רכישת דירה או שיש להמתין לסוף 2011 ואז לרכוש דירה?

נראה לנו, שהיום יותר מתמיד ברור לכל הפעילים בענף הנדל"ן כי מאמצי הממשלה מקיר לקיר חייבים בסופו של דבר להניב תוצאות שאם לא כן תאלץ לומר כי בדמוקרטיה כלכלית, השוק הוא הריבון והממשלה הינה צופה מן הצד.

אמת, לא אחת קורה בכלכלת שוק חופשי שמתרחשת התפרצות של מגמה כלכלית זו או אחרת, כמו תופעת עליית מחירי הדירות בעת האחרונה.ואולם סוס הפרא הזה הנקרא "מגמת מחירי הדירות" תמיד נשלט על ידי הריבון-הממשלה, הקובעת את כללי האילוף וחוקיו.

מכיוון שכך ברור כי שורה של צעדים מוניטרים, פיסקלים וקנייניים שינקטו על ידי הממשלה, ככל שידרשו, יגרמו בהכרח לשינוי המגמה.

עובדה זו, הידועה היטב לקבלנים ומדירה שינה מעיניהם, לא מפריעה לקבלנים להמשיך ולהפריח הצהרות על המשך מגמה של עליית מחירים בשוק.

האם לבצע עסקאות רכישה בתקופה זו או להמתין?

לכאורה הדרך הקלה והבטוחה לפעולה בימים אלו, הינה לשבת על הגדר ולהמתין לירידת המחירים שתגיע, כך יש לשער, במחצית השנייה של שנת 2011.

מכיוון שמכלול הסיבות לרכישת דירה אינו מסתכם רק במחיר הדירה אלא גם בסיבות נוספות כגון: גידול המשפחה, העתקת מקום מגורים, קושי פסיכולוגי לבחור בחלופה של שכירות וכו', הרי שנובע מכך כי, ברור שימשיכו להתבצע עסקאות רכישה בשוק גם בתקופה זו.

מהו אם כן האופן המומלץ לביצוע עסקת רכישת דירה מקבלן בתקופה זו?

לא סוד הוא כי הקיפאון הקיים היום בשוק הנדל"ן גורם לכך שרוכשי דירות אשר פונים לחברות הבניה, עם קצת מאמץ וכושר שכנוע יכולים לזכות היום בהנחות של עד 5% ברכישת דירות חדשות.

יש לזכור כי ימי השגשוג שהיו בענף הנדל"ן לפני כשנה, בהן התראיינו מנהלי חברות הבניה בכל עיתון כלכלי שקיים וסיפרו בסיפוק רב ובהנאה גלויה כי מחירי הדירות לא עוצרים ומאמירים מידי חודש, ימים אלו חלפו.

הקונה הבודד, מצא עצמו באותה תקופה במרוץ לרכישת דירה כדי שלא לשלם "קנס" בגין השתהות של חודש ימים בעשיית העסקה.

ובכן, ימים אלו חלפו והמנגינה השתנתה. הקונים היום מדירים רגלם ממשרדי המכירות ומנהלי ובעלי חברות הבניה, יש להניח, חרדים מההתפתחויות הצפויות. שהרי חזקה עליהם שהם יודעים חשבון פשוט.

אם קצב המכירות בספטמבר - אוקטובר הוא לדוגמה שלוש דירות שנמכרות בחודש על ידי אותו קבלן, הרי שבתוך 12 חודש סה"כ המכירות יהיה 36 דירות, מה שיותיר את החברה עם 100 או 200 או 300 ויותר דירות (תלוי במלאי הקיים) לא מכורות בעוד שנה, כאשר העתיד אינו מנבא טובות מבחינתם.

זו הסיבה שלדעתנו כיום קונה חכם שמעוניין, או רוצה או נאלץ לבצע עסקה, ראוי שינצל מצב זה לטובתו, בדיוק כפי שחברות הבנייה ניצלו את המצב לפני שנה לטובתם והעלו את המחיר בכל חודש וללא כל סנטימנט.

לדעתנו קונה המעוניין כיום ברכישת דירה, מן הראוי שייתן לחברת הבניה הצעה משלו הנמוכה עד 15% מתחת למחיר הנדרש.

אל לו לקונה לצפות לתשובה מיידית ולקבלת הסכמה במקום ואולם לדעתנו לא תהיה זו הפתעה אם חודש או חודש וחצי לאחר מכן יקבל הקונה פניה מהקבלן לבוא ולרכוש את הדירה במחיר המוצע.

כמובן שלא בכל מקרה הצעת הקונה תתקבל, שכן קבלן שמכר את רוב הפרויקט ונותר עם דירות ספורות יקשיח את עמדתו, אך לעומתו קבלן עם מלאי גדול, יאלץ לתת הסבר טוב למנהל הבנק שלו אם לא יעשה כן.

יוזמה זו של הקונים אף יכולה להתרחב להתאגדות של קבוצת רוכשים אשר תפנה במרוכז לקבלן ותזכה עקב כך לכוח מיקוח גדול יותר.

ניצנים של גל ירידות המחירים אנו כבר רואים בשוק. לאחרונה יצאה חברת תדהר במבצע מכירות של 350 דירות ביבנה לעמיתי חבר מתוך פרויקט של 1000 דירות הנבנות על ידה באזור.החברה מציעה את הדירות בהנחה של כ-15%.

הן הקונים והן הקבלנים צריכים להתאים את עצמם בימים אלו, למצב השוק ולתנאיו המשתנים, כי זוהי מהותה ותמציתה של כלכלת השוק החופשי.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין"

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.