התחזית של גיאוקרטוגרפיה: מחירי הדירות בשכונת נווה שאנן בת"א צפויים להכפיל עצמם בעשור הקרוב
מחירי הדירות בתל אביב זינקו בעשור האחרון בכ-46%. לעלייה זו אחראית בין היתר עליית המחירים המטאורית בדרום העיר, מחירי הדירות בפלורנטין עלו בעשור האחרון ב-66% ובשכונת שפירא, ברחוב העלייה ובשדרות הר ציון הוכפלו המחירים. שכונת נווה שאנן היא יוצאת הדופן בעליית המחירים.
נווה שאנן, המשתרעת בין התחנה המרכזית הישנה לחדשה, נותרה מאחור עם עליית מחירים צנועה יחסית של 24% בעשור האחרון. נתון זה עתיד להשתנות לפי ניתוחה הכלכלי של ד"ר רינה דגני, מנכ"ל קבוצת גיאוקרטוגרפיה, המתמחה במחקרי היתכנות כלכלית. לדבריה, הסיבה למחירים הנמוכים יותר בשכונה נעוצה בכך שהאזור טרם זכה לתנופת פיתוח, ולהשערתה מחירי הדירות בשכונה צפויים לזנק בשיעור משמעותי בעתיד הקרוב ואף להכפיל את עצמם.
מבדיקת המכון עולה כי גודל דירה ממוצעת בנווה שאנן הינו 69 מ"ר ועלותה כיום עומדת על 737,205 שקלים, לעומת 539,360 שקלים בתחילת העשור. בשכונת שפירא/סלמה מספר החדרים הממוצע הינו 2.9 ושטח הדירה כ - 72 מ"ר בממוצע. עלותה של דירה שכזו כיום עומדת על כ-920,000 שקלים, לעומת כ-461,620 שקלים בתחילת העשור. הדירות הקטנות ביותר בשטחן מצויות באזור מתחם החשמל ובפלורנטין ומספר החדרים הממוצע בהן הינו 2.8 ו- 2.7 בהתאמה. דירה ממוצעת במתחם החשמל עולה כיום כ - 1,059,750 שקלים, לעומת כ- 799,070 שקלים לפני עשר שנים. דירה ממוצעת בפלורנטין עולה כיום מליון שקלים, לעומת כ-600,000 שקל בלבד שנת 2000.
בניגוד לעובדה שמחירי הדירות בנווה שאנן עלו רק בכ-24% בממוצע, שכר הדירה עלה בשכונה זו בכ -74% והוא עומד כיום על כ-2,700 שקל לדירה ממוצעת. זאת לעומת עלייה של כ-20% בלבד במחירי שכר הדירה בשאר האזורים בדרום ת"א.
מבדיקה שנערכה בחטיבה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה במטרה לבחון את כדאיות ההשקעה בדירות בדרום ת"א עולה כי הביקוש למגורים בתל אביב גבוה מאוד והיקף האוכלוסייה בעיר גדל בכ-18% בעשור האחרון. כרבע מהמעוניינים לגור בת"א מעוניינים לרכוש בה דירה בסכומים של עד 600 אלף שקל, ועוד כ- 40% מעוניינים להשקיע בין 600 ל-1.2 מליון שקל. השאר-סכומים גבוהים יותר. לעומת זאת, המחיר הממוצע המבוקש כיום לחדר במרכז תל אביב עומד על כ- 540 אלף שקל - גבוה יותר מהסכום אותו יכולים להשקיע מרבית המעוניינים לרכוש דירה בעיר. לעומת זאת, מחיר חדר בדרום ת"א עומד על כ-343 אלף שקל - בטווח אותו מסוגלים להוציא מרבית המעוניינים בדירה בעיר.
במהלך העשור הקודם החליטה עיריית תל אביב לגבש ולקדם תכנית אסטרטגית כוללת למתחם התחנות המרכזיות, במטרה לשקם את מצבו ותדמיתו של המתחם כחלק מטיפול כוללני ופרטני באזור כולו. התכנית ממליצה על פיתוחם של שלושה אזורי משנה: פיתוח אזור מגורי מעבר (לשכירות) ומסחר (סטודנטים וזוגות צעירים), פיתוח אזור מגורי קבע (מיועד לאוכלוסייה צעירה ומשכילה ברמה סוציו אקונומית לא נמוכה) ופיתוח אזור המע"ר, איזור מסחרי עם אוכלוסיית יום.
רינה דגני: פוטנציאל הגידול של תל אביב הוא בעיקר באזורי דרום תל אביב או באזורי פינוי ובינוי
לדברי ד"ר רינה דגני, יש להניח שהעירייה אכן תקדם את תכניותיה לחיזוק דרום העיר ואזור התחנה המרכזית. "רזרבות הקרקע של תל אביב מסתיימות ורובן ממוקמות היום באזורים היותר אמידים בעיר. לכן, פוטנציאל הגידול של תל אביב, בעיקר לדיור "בר השגה", למי שרוצה לגור בעיר, הוא בעיקר באזורי דרום תל אביב או באזורי פינוי ובינוי (שמתפתחים בקצב איטי מאוד)" אומרת דגני. לדבריה מגמות הביקוש מלמדות שחלק נכבד מהמעוניינים בתל אביב אינם יכולים להשקיע סכומים גבוהים ברכישה ולכן מתפתחים ביקושים לאזורים בדרום תל אביב וכן ליפו. הביקוש באזורים אלה ימשיך, והם ימשיכו להתפתח בשל המגמה המתרחשת בתל אביב והיא הפיכתה ל"מדינת תל אביב" ול"מנהטן של ישראל". אומרת דגני.
לדברי דגני, "התכנית האסטרטגית לפיתוח מתחם התחנות מדגימה את ההתפתחות העתידית המסיבית והמשמעותית העתידה להתרחש באזור דרום ת"א בשנים הבאות. התכנית מעידה על כך שהביקוש לדירות מגורים קטנות באזור זה עתיד לעלות, וכי, עם שקלול יתר הפרמטרים, טרם מוצה הפוטנציאל הגלום באזור זה".
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
