התחזית של גיאוקרטוגרפיה: מחירי הדירות בשכונת נווה שאנן בת"א צפויים להכפיל עצמם בעשור הקרוב
מחירי הדירות בתל אביב זינקו בעשור האחרון בכ-46%. לעלייה זו אחראית בין היתר עליית המחירים המטאורית בדרום העיר, מחירי הדירות בפלורנטין עלו בעשור האחרון ב-66% ובשכונת שפירא, ברחוב העלייה ובשדרות הר ציון הוכפלו המחירים. שכונת נווה שאנן היא יוצאת הדופן בעליית המחירים.
נווה שאנן, המשתרעת בין התחנה המרכזית הישנה לחדשה, נותרה מאחור עם עליית מחירים צנועה יחסית של 24% בעשור האחרון. נתון זה עתיד להשתנות לפי ניתוחה הכלכלי של ד"ר רינה דגני, מנכ"ל קבוצת גיאוקרטוגרפיה, המתמחה במחקרי היתכנות כלכלית. לדבריה, הסיבה למחירים הנמוכים יותר בשכונה נעוצה בכך שהאזור טרם זכה לתנופת פיתוח, ולהשערתה מחירי הדירות בשכונה צפויים לזנק בשיעור משמעותי בעתיד הקרוב ואף להכפיל את עצמם.
מבדיקת המכון עולה כי גודל דירה ממוצעת בנווה שאנן הינו 69 מ"ר ועלותה כיום עומדת על 737,205 שקלים, לעומת 539,360 שקלים בתחילת העשור. בשכונת שפירא/סלמה מספר החדרים הממוצע הינו 2.9 ושטח הדירה כ - 72 מ"ר בממוצע. עלותה של דירה שכזו כיום עומדת על כ-920,000 שקלים, לעומת כ-461,620 שקלים בתחילת העשור. הדירות הקטנות ביותר בשטחן מצויות באזור מתחם החשמל ובפלורנטין ומספר החדרים הממוצע בהן הינו 2.8 ו- 2.7 בהתאמה. דירה ממוצעת במתחם החשמל עולה כיום כ - 1,059,750 שקלים, לעומת כ- 799,070 שקלים לפני עשר שנים. דירה ממוצעת בפלורנטין עולה כיום מליון שקלים, לעומת כ-600,000 שקל בלבד שנת 2000.
בניגוד לעובדה שמחירי הדירות בנווה שאנן עלו רק בכ-24% בממוצע, שכר הדירה עלה בשכונה זו בכ -74% והוא עומד כיום על כ-2,700 שקל לדירה ממוצעת. זאת לעומת עלייה של כ-20% בלבד במחירי שכר הדירה בשאר האזורים בדרום ת"א.
מבדיקה שנערכה בחטיבה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה במטרה לבחון את כדאיות ההשקעה בדירות בדרום ת"א עולה כי הביקוש למגורים בתל אביב גבוה מאוד והיקף האוכלוסייה בעיר גדל בכ-18% בעשור האחרון. כרבע מהמעוניינים לגור בת"א מעוניינים לרכוש בה דירה בסכומים של עד 600 אלף שקל, ועוד כ- 40% מעוניינים להשקיע בין 600 ל-1.2 מליון שקל. השאר-סכומים גבוהים יותר. לעומת זאת, המחיר הממוצע המבוקש כיום לחדר במרכז תל אביב עומד על כ- 540 אלף שקל - גבוה יותר מהסכום אותו יכולים להשקיע מרבית המעוניינים לרכוש דירה בעיר. לעומת זאת, מחיר חדר בדרום ת"א עומד על כ-343 אלף שקל - בטווח אותו מסוגלים להוציא מרבית המעוניינים בדירה בעיר.
במהלך העשור הקודם החליטה עיריית תל אביב לגבש ולקדם תכנית אסטרטגית כוללת למתחם התחנות המרכזיות, במטרה לשקם את מצבו ותדמיתו של המתחם כחלק מטיפול כוללני ופרטני באזור כולו. התכנית ממליצה על פיתוחם של שלושה אזורי משנה: פיתוח אזור מגורי מעבר (לשכירות) ומסחר (סטודנטים וזוגות צעירים), פיתוח אזור מגורי קבע (מיועד לאוכלוסייה צעירה ומשכילה ברמה סוציו אקונומית לא נמוכה) ופיתוח אזור המע"ר, איזור מסחרי עם אוכלוסיית יום.
רינה דגני: פוטנציאל הגידול של תל אביב הוא בעיקר באזורי דרום תל אביב או באזורי פינוי ובינוי
לדברי ד"ר רינה דגני, יש להניח שהעירייה אכן תקדם את תכניותיה לחיזוק דרום העיר ואזור התחנה המרכזית. "רזרבות הקרקע של תל אביב מסתיימות ורובן ממוקמות היום באזורים היותר אמידים בעיר. לכן, פוטנציאל הגידול של תל אביב, בעיקר לדיור "בר השגה", למי שרוצה לגור בעיר, הוא בעיקר באזורי דרום תל אביב או באזורי פינוי ובינוי (שמתפתחים בקצב איטי מאוד)" אומרת דגני. לדבריה מגמות הביקוש מלמדות שחלק נכבד מהמעוניינים בתל אביב אינם יכולים להשקיע סכומים גבוהים ברכישה ולכן מתפתחים ביקושים לאזורים בדרום תל אביב וכן ליפו. הביקוש באזורים אלה ימשיך, והם ימשיכו להתפתח בשל המגמה המתרחשת בתל אביב והיא הפיכתה ל"מדינת תל אביב" ול"מנהטן של ישראל". אומרת דגני.
לדברי דגני, "התכנית האסטרטגית לפיתוח מתחם התחנות מדגימה את ההתפתחות העתידית המסיבית והמשמעותית העתידה להתרחש באזור דרום ת"א בשנים הבאות. התכנית מעידה על כך שהביקוש לדירות מגורים קטנות באזור זה עתיד לעלות, וכי, עם שקלול יתר הפרמטרים, טרם מוצה הפוטנציאל הגלום באזור זה".
בנק אש. ניר צוק, שמוליק האוזר יו"ר ויובל אלוני מנכ"ל (קרדיט: גדי סיארה)בנק אש עומד להיכשל - הנה הסיבות
רעש גדול בהשקה היום, אבל לבנק אש של ניר צוק אין בשורה אמיתית; הלוואי והוא היה מייצר תחרות אמיתית. זה יכול להשתנות בעתיד, בינתיים הוא צל חיוור של ההבטחות
בנק אש היה אמור להביא בשורה לצרכנים. זה לא קרה. אולי זה יקרה בהמשך. אבל הוא בזבז תחמושת על השקה של מוצר נחות ביחס למוצר של הבנקים הגדולים. הסיכוי שיעברו אליו מסה גדולה של אנשים הוא נמוך מאוד. זה עומד מהבחינה הזו להיות כישלון, אבל הוא בהחלט יכול לייצר ערך לקהלים מסוימים שיפתחו חשבון משני לצד חשבון ראשי בבנק המסורתי שלהם.
הבנק החדש מציע מודל של חלוקת רווחים ושקיפות עם הלקוחות. אך אין בו משכנתאות, אין בו פעילות של ניירות ערך והוא חסר בשירותים בנקאיים נוספים כמו המרת מט"ח, אפשרות להיות במינוס ועוד. התוצאה: מוצר חלקי שקשה לראותו הופך לחשבון הראשי של הישראלים
הבנק שהוקם על ידי ניר צוק ויובל אלוני, יצא לדרך כמעט שלוש שנים לאחר שקיבל רישיון מבנק ישראל. באירוע ההשקה, הציגו המייסדים מודל של "חלוקה שווה": 50% מהכנסות הריבית על כספי העו"ש יחזרו ישירות ללקוחות, לצד התחייבות מוחלטת שלא לגבות עמלות עו"ש או דמי מנוי.
המרווח הבנקאי עצום, מסבירים מנהלי הבנק וטוענים שהם רוצים לחלוק אותו עם הלקוחות בצורה הוגנת ושקופה. הבנק יהיה כמעט אוטונומי לחלוטין וכמות העובדים בו מעטה - כ-70 לכל היותר. זה אומר שהבנק עשוי להיות עם נקודת איזון סבירה, וכלכלית הוא יצליח, אך מבחינת הצלחה ציבורית - זה לא נראה באופק.
- בנק אש יוצא לדרך: הבנק הדיגיטלי החדש ייחשף מחר רשמית; איפה הוא צפוי להוות תחרות לבנקים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה כן הבנק יציע? שירותי עו"ש בסיסיים, פיקדונות ואשראי בלבד. הציבור הישראלי אמנם מתלונן לא פעם על עמלות גבוהות ומתסכלות של הבנקים. הציבור גם ממש לא אוהב את הבנקים, אבל הוא בוטח בהם והם נותנים לו יריעה מלאה לצרכים שלו. מה שמחזיק את רוב הלקוחות בבנקים הגדולים הוא תחושת הביטחון העמוקה, המעטפת המלאה והמקיפה של שירותים – החל מהלוואות, משכנתאות, דרך מסחר בניירות ערך מתקדם ועד פתרונות השקעה מגוונים; אשראי גמיש ומט"ח זמין והנוחות שבקבלת הכל תחת קורת גג אחת, ללא צורך בקפיצות בין פלטפורמות. אחרת, כבר מזמן היתה נהירה לבנק ירושלים שנותן את הריבית הטובה ביותר על פיקדונות. זה לא קורה כי אנשים לא רוצים להעביר לחשבון פיקדון סכום מסוים ולנהל מעין שני חשבונות. הם רוצים את הכל במקום אחד.
בנק אש. ניר צוק, שמוליק האוזר יו"ר ויובל אלוני מנכ"ל (קרדיט: גדי סיארה)בנק אש עומד להיכשל - הנה הסיבות
רעש גדול בהשקה היום, אבל לבנק אש של ניר צוק אין בשורה אמיתית; הלוואי והוא היה מייצר תחרות אמיתית. זה יכול להשתנות בעתיד, בינתיים הוא צל חיוור של ההבטחות
בנק אש היה אמור להביא בשורה לצרכנים. זה לא קרה. אולי זה יקרה בהמשך. אבל הוא בזבז תחמושת על השקה של מוצר נחות ביחס למוצר של הבנקים הגדולים. הסיכוי שיעברו אליו מסה גדולה של אנשים הוא נמוך מאוד. זה עומד מהבחינה הזו להיות כישלון, אבל הוא בהחלט יכול לייצר ערך לקהלים מסוימים שיפתחו חשבון משני לצד חשבון ראשי בבנק המסורתי שלהם.
הבנק החדש מציע מודל של חלוקת רווחים ושקיפות עם הלקוחות. אך אין בו משכנתאות, אין בו פעילות של ניירות ערך והוא חסר בשירותים בנקאיים נוספים כמו המרת מט"ח, אפשרות להיות במינוס ועוד. התוצאה: מוצר חלקי שקשה לראותו הופך לחשבון הראשי של הישראלים
הבנק שהוקם על ידי ניר צוק ויובל אלוני, יצא לדרך כמעט שלוש שנים לאחר שקיבל רישיון מבנק ישראל. באירוע ההשקה, הציגו המייסדים מודל של "חלוקה שווה": 50% מהכנסות הריבית על כספי העו"ש יחזרו ישירות ללקוחות, לצד התחייבות מוחלטת שלא לגבות עמלות עו"ש או דמי מנוי.
המרווח הבנקאי עצום, מסבירים מנהלי הבנק וטוענים שהם רוצים לחלוק אותו עם הלקוחות בצורה הוגנת ושקופה. הבנק יהיה כמעט אוטונומי לחלוטין וכמות העובדים בו מעטה - כ-70 לכל היותר. זה אומר שהבנק עשוי להיות עם נקודת איזון סבירה, וכלכלית הוא יצליח, אך מבחינת הצלחה ציבורית - זה לא נראה באופק.
- בנק אש יוצא לדרך: הבנק הדיגיטלי החדש ייחשף מחר רשמית; איפה הוא צפוי להוות תחרות לבנקים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה כן הבנק יציע? שירותי עו"ש בסיסיים, פיקדונות ואשראי בלבד. הציבור הישראלי אמנם מתלונן לא פעם על עמלות גבוהות ומתסכלות של הבנקים. הציבור גם ממש לא אוהב את הבנקים, אבל הוא בוטח בהם והם נותנים לו יריעה מלאה לצרכים שלו. מה שמחזיק את רוב הלקוחות בבנקים הגדולים הוא תחושת הביטחון העמוקה, המעטפת המלאה והמקיפה של שירותים – החל מהלוואות, משכנתאות, דרך מסחר בניירות ערך מתקדם ועד פתרונות השקעה מגוונים; אשראי גמיש ומט"ח זמין והנוחות שבקבלת הכל תחת קורת גג אחת, ללא צורך בקפיצות בין פלטפורמות. אחרת, כבר מזמן היתה נהירה לבנק ירושלים שנותן את הריבית הטובה ביותר על פיקדונות. זה לא קורה כי אנשים לא רוצים להעביר לחשבון פיקדון סכום מסוים ולנהל מעין שני חשבונות. הם רוצים את הכל במקום אחד.
