התחדשות עירונית בבת ים: 560 דירות - כמה עולה דירה באזור?
עוד פרוייקט של התחדשות עירונית, הפעם בבת ים: 560 יח"ד חדשות ייבנו. הזכייה בפרויקט היא במתחם ברחובות הקק"ל-תנין וברחוב מבצע סיני שבבת ים.
במתחם הקק"ל-תנין, חברת אזורים שזכתה במכרז נמצאת בהליך מתקדם של חתימות הדיירים על חוזים, כשבחלק מהבניינים הגיעה החברה לרוב הדרוש. במקביל, מקודם הליך התכנון מול המנהלת להתחדשות עירונית בבת ים בשילוב צוותי התכנון של הרשות המקומית. אזורים בונה כיום כ-2,300 יחידות דיור במתחמי פינוי בינוי בעיר.
מחירי הדיור בבת ים עלו בשנים האחרונות. מחיר למ"ר כיום עומד על כ-34 אלף שקל. במבצע סיני 38, במיקום הפרוייקט, נמכרה דירה בחודש מאי השנה במחיר של 1.65 מיליון שקל - 36.6 אלף שקל למטר. לפני כעשרה חודשים נמכרה דירה נוספת במתחם במחיר של 1.48 מיליון שקל ל-44 מ"ר - כלומר, 33.6 אלף שקל למ"ר. המחירים בקק"ל נמוכים יותר. בינואר 2022 נמכרה בפרוייקט המדובר דירה במחיר של 24 אלף שקל למ"ר. ברחוב התנין 9, בו הפרוייקט עובר, נמכרה דירה לפני שנתיים בדיוק במחיר של 1.19 מיליון שקל - דירת 41 מ"ר - כלומר מחיר של כמעט 29 אלף שקל למ"ר. המחירים באזור נמוכים כי מדובר בדירות ישנות יחסית ומתחת לממוצע בעיר בת ים. המשמעות היא פשוטה - הדיירים ייצאו נשכרים מהפרוייקט הזה. כיום, פרוייקטים חדשים נמכרים סביב 34 אלף שקל למטר, מה שיעלה את מחיר הנכס באופן משמעותי בחלק מהדירות.
המתחם ברחובות קק"ל-תנין, מורכב משני בניינים ותיקים ברחוב קק"ל 10-12 ומ-6 בניינים וותיקים נוספים ברחוב התנין במספרים 4-6-8 ו-7-9-11. במתחם יהרסו כ- 111 יח"ד, ובמקומן יבנו כ- 330 יח"ד ב-3 בניינים בגובה של כ-26 קומות. כמו כן, המתחם צפוי לכלול שטחי ציבור, וכ-750 מ"ר המיועדים למסחר ותעסוקה.
בפרויקט ברחוב מבצע סיני 30-38, יהרסו 80 יח"ד ב-5 בתי רכבת ישנים, ובמקומן יבנו כ-230 יח"ד. בתחילת אוגוסט החל תהליך החתימות על החוזה בין הדיירים לחברה ותוך פחות מחודש ימים חתם הרוב הדרוש על ההסכם לפינוי בינוי. במקביל מקודם מתחם רחב של כ- 320 יח"ד לפינוי במתחם הרחובות מבצע סיני, הנרייטה סולד והגבעות אשר במקומן יבנו כ- 900 יח"ד חדשות, המתחם נמצא בהליכי חתימה מתקדמים.
- מחירי הדירות בבת ים - תמונת מצב: כמה עולה דירה ישנה, ומה הפער מול דירות חדשות?
- התחדשות עירונית של 900 דירות יוצאת לדרך במרכז בת ים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המתחמים שמצויים האחד בקרבתו של השני, הם באחת הכניסות המרכזיות לעיר בת ים ורחוב כצנלסון - ציר ראשי בעיר. הם נמצאים בקרבה לצירי תחבורה ציבורית ראשית, תחנת הרכבת יוספטל וכן גם קו המטרו M3 שעתיד להיפתח בתחנת קק"ל בעוד כמה שנים. גם קניון בת ים נמצא לא רחוק.
כזכור, אזורים בונה גם את פרויקט עירוב השימושים וההתחדשות העירונית MOMENT במתחם השבטים אשר במסגרתו ייבנו ארבעה מגדלים בעלי 34-35 קומות ויכללו 714 יח"ד ו-6,500 מ"ר של שטחי משרדים ומסחר.
- 6.סופיה 20/09/2023 16:12הגב לתגובה זוהגעתי לבת ים לפני 30 שנים, עיר קטנה ונעימה עם מחירים שנוחים לאזרח הקטן שמתקשה כלכלית ביום יום, ועכשיו לאט לאט מוציאים אותנו מהעיר שגדלנו בא.. בקרוב כבר לא נוכל להשכיר דירה בבת ים כי הדירות החדשות פשוט יקרות ברמה של תל אביב .. עצוב שזורקים אותנו ככה במעטפת של עיר מתחדשת למעננו.. אבל זה נגדנו..
- 5.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרות (ל"ת)מנשה 20/09/2023 13:48הגב לתגובה זו
- 4.גיא 20/09/2023 12:21הגב לתגובה זוהעיר מוצפת ברכבים אין מקומות חניה.
- 3.שלומי 19/09/2023 20:25הגב לתגובה זוטירוף..הבלתי נגמר של הבניה לגובה...יהפכו לסלאם...מסוכן וקשה...35קומות....מלכודת אש...רעידות אדמה...ודיירים..שלא יוכלו לשלם החזקת הבנין
- 2.מאיר 19/09/2023 17:18הגב לתגובה זובכייה לדורות יהיה בלתי נסבל לצאת ולהיכנס להעיר.העיר תקרוס מבחינת תשתיות
- 1.רפי 19/09/2023 13:19הגב לתגובה זובאר-יעקב, רחובות,ראשון,חולון,בת-ים כולם לכביש 443 ומשם לכביש 20.כל בוקר כיום יותר משעה לת"א עוד 5 שנים שעתיים וחצי.ממש חלום
- טפשת 19/09/2023 16:28הגב לתגובה זואז גם ככה המכוניות וגם ככה הפקקים וגם ככה גובה הבנינים. הפתרון הוא שכל . אבל אין שכל !
- המגיב 19/09/2023 22:20ממערב - ים, ממזרח - חולון, מצפון - יפו, מדרום - ראשון. אין לאן להתרחב. אין אי לסלול כבישים, ו- העיר הזו במצוקה תקציבית, כי כמעט ואין איזורי מסחר ותעשייה, כך שאין הכנסות מארנונה (ארנונה ממגורים היא הפסדית, ולא מכסה את ההוצאות). לא ברור איך מאשרים תוספת מגורים בעיר הזו.
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
